Cos'è la plusvalenza immobiliare e cosa cambia nel 2020

La legge di bilancio ha introdotto novità anche per quanto riguarda la plusvalenza immobiliare nel 2020. Vediamo cos’è la plusvalenza e cosa cambierà nell’anno in corso

Plusvalenza immobiliare 2020: cos’è?

La plusvalenza immobiliare è quel guadagno realizzato rivendendo un immobile a un prezzo più alto di quello di acquisto dopo 5 anni dell’acquisto stesso. Il Fisco tassa la plusvalenza immobiliare ai fini delle imposte sui redditi e questo perché la si considera un reddito diverso.

La plusvalenza immobiliare, ossia il guadagno che si ottiene con la rivendita del bene, si realizza tramite una cessione a titolo oneroso, che oltre al trasferimento della proprietà può riguardare anche diritti reali. 

Plusvalenza immobiliare, tassazione

La plusvalenza nella vendita di immobili è tassata quando l’immobile venduto è stato acquistato da meno di 5 anni; quando l’immobile non è pervenuto al venditore in seguito a una successione; quando l’immobile non è stato adibito a residenza del venditore o di un suo familiare nel tempo intercorso fra l’acquisto e la vendita che ha realizzato la plusvalenza.

Calcolo plusvalenza immobiliare

Il contribuente che deve pagare l’imposta sulla plusvalenza immobiliare può calcolare la plusvalenza e inserire la stessa sotto la voce “altri redditi” della dichiarazione dei redditi, per poi pagare la relativa aliquota Irpef di riferimento; oppure può chiedere in sede di rogito di applicare un’imposta sostitutiva del 20%, che va pagata contestualmente al rogito e che il notaio pagherà una volta che l’atto sarà registrato per via telematica.

Plusvalenza immobiliare prima e seconda casa

La plusvalenza immobiliare viene tassata attraverso un’imposta sostitutiva se la prima o seconda casa è stata ceduta a titolo oneroso. La plusvalenza imponibile si calcola sulla base della differenza tra corrispettivo incassato e costo di acquisizione. Nel caso della plusvalenza immobiliare per la seconda casa, poiché il venditore per definizione risiede in altra abitazione, la plusvalenza produrrà sicuramente una tassazione.

Quando si paga la plusvalenza immobiliare e quando no

Come detto, se si acquista un immobile e lo si rivende prima di 5 anni a un prezzo maggiorato si deve pagare sulla plusvalenza generata una tassa pari al 20%. Non si paga la plusvalenza immobiliare quando:

  • si riceve un immobile in eredità e si decide di metterlo in vendita;
  • si acquista un immobile e lo si vende dopo un periodo di 5 anni;
  • si acquista un immobile con agevolazione di prima casa e per la maggior parte del periodo tra acquisto e vendita l’alloggio viene utilizzato come abitazione principale

Le cessioni a titolo gratuito non costituiscono plusvalenza, mentre non c’è tassazione per le plusvalenze relative a immobili acquistati per successione e a fabbricato abitativo adibito dal cedente, per la maggior parte del periodo di possesso, ad abitazione principale propria o dei propri familiari.

Plusvalenza immobiliare, i costi detraibili

L’articolo 68 comma 1 del Testo Unico delle Imposte sui Redditi ha introdotto la possibile di detrarre dalla plusvalenza immobiliare i cosiddetti “i costi inerenti”, ovvero tutte le spese sostenute in relazione all’immobile.

“Le plusvalenze di cui alle lettere a) e b) del comma 1 dell’articolo 67 sono costituite dalla differenza tra i corrispettivi percepiti nel periodo di imposta e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione del bene ceduto, aumentato di ogni altro costo inerente al bene medesimo”

Sebbene l’articolo 68 non specifichi di quali costi possa trattarsi, i costi inerenti includono tutte le spese sostenute per l’acquisto dell’appartamento, le spese di costruzione e di ristrutturazione

Aumento dell’imposta sostituiva per plusvalenza immobiliare 

Rispetto al 2019, la plusvalenza immobiliare presenta una novità per quanto riguarda l’imposta sostitutiva. L’ articolo 89 della legge di bilancio 2020, dedicato ai rendimenti dei beni prevede un incremento dal 20% al 26% dell’aliquota dell’imposta sostituitiva per la plusvalenza imobiliare realizzata a seguito di cessioni a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni. Secondo la legislazione vigente (la legge finanziaria del 2006) l’aliquota è del 20%.

L’applicazione di questo regime sostituitivo è facoltativa e deve essere richiesta al notaio in sede di rogito. Sostituisce la normale tassazione IRPEF che si applica sulla plusvalenza calcolata come differenza tra prezzo di acquisto o costruzione e prezzo finale di vendita.

Tassi sui mutui, cosa aspettarsi nel 2020 Il tasso variabile potrebbe diventare più interessante

Dopo un anno sui minimi, cosa aspettarsi dai tassi di interesse sui mutui nell’anno appena cominciato? Vediamolo insieme.

Il 2019 è stato un anno straordinario dal punto di vista dei tassi sui mutui a tasso fisso, con livelli che in agosto sono scesi addirittura sotto la parità per l’indice Irs. Secondo il Sole 24 Ore, oggi vediamo un livello comunque basso, l’Irs a 20 anni allo 0,56% e a 25 anni allo 0,59%. Con uno spread di 50-60 punti base il tasso fisso resta comunque intorno all’1%. La scadenza a 10 anni vede offerte di mutuo anche sotto questa soglia.

“Gli Irs seguono da vicino l’andamento dei tassi del Bund tedesco – spiega Vito Lops del Sole 24 Ore. –  Da agosto questi sono risaliti (sulla scadenza a 10 anni da -0,7% a -0,25%) e questo spiega come mai anche gli Irs siano risaliti. Quanto ai mesi a venire i gestori che seguono da vicino i mercati finanziari ipotizzano che il rendimento del Bund possa risalire di altri 20-30 punti base. Quindi è ragionevole ipotizzare che i mutui a tasso fisso per il 2020 possano risultare – se nel frattempo le banche non ridurranno lo spread per compensare l’eventuale aumento degli Irs – di circa 20-30 punti base in più”.

Quanto agli Euribor a 3 mesi, base per i mutui a tasso variabile, i future a 5 anni mostrano un livello che resterà intorno a -0,38% (ulteriore quota da sottrarre allo spread) per i prossimi 12 mesi, dopo i quali si avrà una lenta risalita verso lo zero, a cui si arriverà non prima dell’inizio del 2024. Cosa significa questo? Che ancora per lungo tempo il mercato resterà senza scossoni, anche alla luce delle politiche Bce. Chi quindi ha tra le mani un contratto di mutuo già acceso non vedrà presumibilmente le rate lievitare più di tanto.

Il quesito dell’anno si ripropone: meglio il tasso fisso o il variabile? Negli scorsi mesi si è raggiunta una sostanziale parità tra le due tipologie di mutuo, che hanno fatto propendere i clienti per i contratti a tasso fisso per nuove accensioni o per surroghe. Da ora, con la prospettiva di una prossima variazione dei tassi Irs, se pur lieve, il variabile potrebbe tornare ad essere più interessante.

Mercato immobiliare, statistiche Omi: nel terzo trimestre +5% per le compravendite

Anche nel terzo trimestre del 2019 si conferma la tendenza espansiva dei volumi delle compravendite nel settore residenziale, in atto, sostanzialmente, dal 2014; il tasso tendenziale, +5%, risulta superiore a quello registrato nel trimestre precedente (+3,9%). Anche il dato destagionalizzato del NTN risulta in crescita, confermandosi il più alto dell’intera serie storica (2011-2019).Transazioni residenziali terzo trimestre 2019Values46.61428.09028.00122.50111.893137.099Nord -OvestNord -EstCentroSudIsoleItalia025k50k75k100k125k150kOMI/Agenzia delle EntrateCondividi

Disaggregando per macroaree territoriali, i tassi di crescita più elevati si sono registrati al Nord, rispettivamente con il +6,9% del Nord Ovest, dove si concentra il 34% dell’intero mercato nazionale, e con il +5,7 % del Nord Est (che, in termini di volumi assoluti scambiati, ha superato la macroarea Centro); il tasso di crescita più basso è quello delle Isole (+2,2%). In questo trimestre sono stati i comuni capoluogo a presentare una tendenza espansiva più marcata (+5,9% alla scala nazionale, contro il +4,5% dei comuni minori), per effetto soprattutto delle dinamiche registrate nel Nord Ovest (dove il tasso di crescita dei capoluoghi è quasi doppio); in ogni caso, in nessuna disaggregazione territoriale si hanno tassi negativi.

Sostanzialmente analoghi sono i dati relativi alle superfici compravendute, dove il tasso più alto si è registrato, tuttavia, nel Nord Est, anche per effetto di un significativo incremento della superficie media degli immobili scambiati (+1,6 m2 , che portano il dato medio a 116,2 m2 , il valore più alto tra i cinque rilevati). I dati nazionali mostrano una maggiore tendenza espansiva per le due classi estreme (rispettivamente +7,3% fino a 50 m2 , +7% oltre 145 m2 ).

Compravendite immobiliari in Italia: per grandi città

I dati relativi alle otto principali città italiane confermano una generale tendenza all’espansione dei volumi delle compravendite: particolarmente rilevante, in considerazione delle dimensioni del relativo mercato, il tasso registrato a Milano (+11,4%), inferiore soltanto a quello di Genova (+11,9%). Roma rimane, in termini assoluti, la città con il maggior numero di compravendite (NTN 7.481); a Firenze si è avuto l’unico tasso negativo tra gli otto rilevati (-5,3%), per quanto più contenuto rispetto al -9,1% del trimestre precedente.

La serie storica del NTN dal 2011 mostra la generale tendenza positiva delle otto città a partire dal 2014, con poche eccezioni limitate a singoli dati trimestrali; si può osservare come Bologna sia l’unica città ad aver presentato, in questo trimestre, un tasso inferiore a quello del trimestre precedente, seppure ancora positivo. In termini di superficie compravenduta, per il complesso delle 8 grandi città il tasso di variazione tendenziale è lievemente più basso del tasso in termini di NTN (+5,3% contro +5,8%). Ciò avviene perché nelle tre città con i maggiori volumi di mercato (Roma, Milano e Torino) gli scambi di abitazioni hanno riguardato, mediamente, unità di taglio dimensionale più piccolo rispetto allo stesso trimestre del 2018. Si conferma un’espansione più solida per le compravendite di abitazioni più piccole (+10,3% fino a 50m2 , +8% da 50m2 ).

Andamento dei prezzi delle abitazioni in Italia

Gli ultimi dati disponibili dell’Eurostat relativamente ai prezzi nominali delle abitazioni riguardano il II trimestre 2019 e mostrano per la Ue, in termini di variazioni tendenziali annue (II trimestre 2019 rispetto al II trimestre 2018), un aumento di circa il 4,2% nell’area euro. Al contrario, l’Italia mostra nel II trimestre del 2019 un tasso tendenziale ancora negativo (-0,2%, secondo l’Istat); in particolare, la flessione tendenziale è da attribuire unicamente ai prezzi delle abitazioni esistenti che registrano una variazione negativa pari a -0,4% (in attenuazione dal -1,3% nel trimestre precedente). I prezzi delle abitazioni nuove, invece, aumentano su base tendenziale dello 0,1%, rallentando, quindi, rispetto al +1,5% del primo trimestre del 2019. Per l’Italia, infine, il clima del mercato immobiliare residenziale del III trimestre 2019 secondo il sentiment e alcuni fatti registrati dal Sondaggio congiunturale del mercato delle abitazioni in Italia è sintetizzabile in questi punti: 

  • la quota di operatori che segnalano pressioni al ribasso sulle quotazioni degli immobili sale al 34% e resta largamente superiore a quella di coloro che indicano un aumento delle quotazioni (salita al 7,4%); 
  • la quota di agenzie che hanno venduto almeno un’abitazione nel terzo trimestre del 2019 subisce di nuovo un calo (78,7%; era 81,7% nella precedente rilevazione); 
  • il 17,1% delle agenzie indica un aumento degli incarichi a vendere, dall’8% della precedente rilevazione; 
  • la mancanza di proposte di acquisto a causa di prezzi ritenuti troppo elevati dai potenziali compratori si conferma il principale motivo di cessazione dell’incarico a vendere, anche se la percentuale scende al 58,7% (era il 65% nella precedente rilevazione) e ad essa si affianca (al 57%, era il 48,8%) la presenza di proposte di acquisto ritenute insoddisfacenti perché a prezzi troppo bassi per il venditore; 
  • il margine medio di sconto sui prezzi di vendita rispetto alle richieste iniziali del venditore sale al 12,6% dal 9,8% della precedente rilevazione; 
  • tempi medi di vendita tornano ad aumentare, 7,5 mesi rispetto ai 6,3 mesi rilevati nel secondo trimestre; 
  • il mutuo ipotecario continua a finanziare la maggior parte degli acquisti (il 73,6%) e copre il 76,2% del valore dell’immobile; 
  • le attese degli agenti sul proprio mercato di riferimento peggiorano, con il saldo tra giudizi favorevoli e sfavorevoli sulle condizioni del proprio mercato di riferimento nel terzo trimestre che rimane in territorio negativo e scende al -6,5 per cento; 
  • le aspettative sull’evoluzione del mercato immobiliare nazionale nel trimestre in corso sono improntate a una maggiore cautela, con il 71,7% delle agenzie che si attende una situazione invariata, ma restano positive le prospettive nel medio termine (2 anni).

Salvare la propria casa: i fondi esistenti per non perdere il proprio immobile

Per quanto solida possa sembrarci casa nostra, per una ragione o per l’altra può presentarsi il rischio di perderla. Perché le rate del mutuo non sono sostenibili, ad esempio. Oppure perché non si riesce a pagare l’affitto. Vediamo insieme quali fondi sono a disposizione per salvare la propria casa.

Secondo quanto rilevato da Astasy, gli immobili adibiti a prima casa interessati da pignoramento sono circa il 5% del totale, pari pressappoco a 13 mila. Tenendo conto che ciascuno potrebbe essere occupato da un nucleo familiare di quattro persone, parliamo di circa un milione di persone potenzialmente coinvolte nel trauma di perdere una casa, con tutte le conseguenze socio economiche che ciò comporta. Oltretutto i debiti familiari vengono tutt’altro che estinti: con le aste infatti si tende a vendere gli immobili a forte sconto, recuperando spesso non oltre un terzo del totale del debito e lasciando il resto comunque sulle spalle dei debitori.

Il Fondo Salva Casa, cos’è e come funziona

Come fare per evitare queste situazioni? E’ recente la notizia dell’introduzione, nel decreto di Bilancio 2020, del cosiddetto “Fondo salva casa”. Si tratta di un ammortizzatore sociale pensato da un lato per venire incontro alle famiglie che non riescono a saldare i propri debiti (e vedono quindi la propria casa a rischio di pignoramento), e contemporaneamente assicurare un rendimento al Fondo stesso.

Come funziona infatti il Fondo salva casa? Come un fondo immobiliare, esso acquisisce all’asta gli immobili pignorati, e poi li riassegna in locazione proprio a coloro che ne hanno subito il pignoramento a causa delle proprie difficoltà economiche. Il canone di locazione in questo caso è calmierato, proprio in considerazione delle cattive acque in cui navigano queste persone. Non solo, ma gli ex proprietari godranno di condizioni favorevoli in modo da agevolare il riacquisto dell’immobile ad un prezzo di favore, vicino a quello pagato dallo stesso Fondo per la sua acquisizione.

Il Fondo, la dotazione cui iniziale sarà sufficiente ad aiutare circa 10 mila famiglie, opera in collaborazione con Reoco e società di cartolarizzazione attraverso le quali l’acquisto degli immobili viene effettuato sotto forma di acquisizione di pacchetti di crediti, nonché di associazioni e Onlus. Si pone quindi come una sorta di strumento finanziario a remunerazione sì, ma con finalità sociale. La mission è quella di tamponare la situazione di circa 250 mila esecuzioni immobiliari in atto in Italia che, stando al Ministero della Giustizia, ci metteranno almeno cinque anni ad essere smaltite, con reciproco vantaggio sia per i creditori, che comunque rientreranno dei propri fondi, sia per i sottoscrittori del Fondo, che avranno una remunerazione, sia per i debitori che potranno continuare a vivere nella propria casa, veder ridurre il proprio debito e avere diritto a riacquistare casa nel momento in cui la situazione sarà per loro migliorata.

Cos’è il Fondo morosità incolpevole

Quali altri mezzi sono a disposizione delle famiglie per salvare la casa dal pignoramento? Da un lato abbiamo il Fondo destinato agli inquilini morosi incolpevoli, nato nel 2013 per venire incontro alle situazioni in cui vi sia “l’impossibilità al pagamento del canone di locazione a causa della perdita o della consistente riduzione del reddito del nucleo familiare”. Tra le cause della morosità incolpevole ci sono ad esempio la perdita del lavoro per licenziamento, la riduzione dell’orario di lavoro a seguito di accordi sindacali, la messa in cassa integrazione o altro ammortizzatore sociale, la cessazione dell’attività libero professionale, il mancato rinnovo del contratto di lavoro atipico, malattia grave o decesso.

Il Fondo morosità incolpevole va quindi a sostenere la capacità di pagare i canoni di affitto per coloro che non riescono più a farvi fronte: tra il 2014 e il 2020 la dotazione totale stanziata è di 265 milioni di euro, 46 milioni solo nel 2019. L’importo massimo di contributo concedibile, per sanare la morosità incolpevole, è di 12.000 euro, erogate da ciascun Comune in seguito a valutazione dei requisiti dei richiedenti.

Tra tali requisiti figurano:

  • un Isee non superiore a 26.000 euro
  • un provvedimento di sfratto per morosità
  • un contratto di locazione regolarmente registrato
  • la presenza all’interno del nucleo familiare di un componente ultrasettantenne o minore o con invalidità accertata per almeno il 74%, o in carico ai servizi sociali o alle aziende sanitarie locali per l’attuazione di un progetto assistenziale individuale

Come richiedere il bonus affitto

Tra gli strumenti di sostegno per coloro che non possono permettersi più l’affitto della propria casa figura anche il bonus affitto, o contributo affitto, più propriamente il Fondo nazionale per il sostegno all’accesso alle abitazioni in locazione, che permette di ottenere un contributo di importo pari alla differenza tra affitto dell’inquilino e quello che questi pagherebbe se abitasse in una casa popolare. Tali livelli sono stabiliti e valutati da ogni singolo Comune, attraverso il quale il contributo viene erogato.

A chi spetta il contributo per gli affitti? Lo si può richiedere al proprio Comune se si è in possesso dei seguenti requisiti:

  • Essere cittadino italiano o straniero in possesso di permesso di soggiorno;
  • Residenza nel Comune in cui si trova l’immobile;
  • Non essere proprietari di immobili, né titolari di altri diritti reali su immobili;
  • Aver sottoscritto un contratto di affitto nel Comune;
  • Non essere già assegnatario di una casa popolare;
  • ISEE complessivo non oltre un determinato limite stabilito dal Comune;

La proprietà di beni mobili all’interno del nucleo familiare non deve superare un certo valore.

Come presentare domanda per il contributo affitti? Occorre recarsi in Comune per ottenere l’apposita modulistica, da corredare con l’elenco dei documenti richiesti, solitamente documento di identità o permesso di soggiorno, copia del contratto di affitto e della sua registrazione presso l’Agenzia delle Entrate, copia del versamento dell’imposta di registro annuale o della scelta della cedolare secca se questo è il caso, copia dell’Isee.

Presentata la domanda, questa viene inserita in una graduatoria; dopo tre mesi gli aventi diritto iniziano a ricevere il contributo.

Contributo affitto, come funziona

Ancora nell’ambito degli affitti, per coloro che sostengono canoni di locazione troppo alti e non vogliono correre il rischio di dover perdere la casa per sfratto, esiste il contributo affitto o bonus affitto. Si tratta di un contributo per le famiglie a basso reddito titolari di un contratto di locazione, allo scopo di rimborsarne il pagamento del canone qualora questo sia troppo gravoso. I fondi messi a disposizione provengono da Stato, Regioni e Comuni,e per essere erogati necessitano, al solito, di alcuni requisiti tra cui:

  • contratto di locazione registrato
  • residenza nel comune in cui si trova ‘immobile
  • reddito ISEE non superiore a certi limiti
  • non essere assegnatari di case popolari.

Anche in questo caso la domanda va fatta presso il proprio Comune di residenza: in caso di accettazione della domanda, una comunicazione arriva a casa con l’indicazione del giorno in cui poter incassare il contributo.

Black Friday 2019: attenzione ai falsi sconti

Il Black Friday 2019 è davvero alle porte: come sempre il Codacons mette in guardia i consumatori contro i rischi dei falsi sconti.

Secondo l’associazione, il Black Friday che scatterà il prossimo 29 novembre, assieme a tutta la settimana di sconti e promozioni speciali legata all’evento, genererà quest’anno un giro d’affari che raggiungerà i 2 miliardi di euro, con una crescita prevista del +20% sul 2018 e una spesa procapite attorno ai 117 euro.

La parte del leone la farà ancora una volta l’e-commerce, con 1,4 miliardi di euro di transazioni online, e in totale saranno coinvolti circa 17 milioni di italiani, con un aumento del +13% di acquirenti rispetto allo scorso anno.

Un incremento generale che si spiega non solo con l’aumento di negozi e catene commerciali, fisiche e virtuali, che in tutta Italia anno dopo anno decidono di aderire al Black Friday applicando sconti speciali al pubblico, ma anche e soprattutto con la vicinanza dell’evento al Natale, che porta i consumatori ad anticipare i regali ad amici e parenti approfittando proprio delle promozioni sui prezzi. In base alle stime del Codacons, quest’anno 1 regalo di Natale su 3 sarà acquistato proprio durante la settimana del Black Friday.

L’associazione però lancia un avvertimento ai consumatori: “Non tutti gli sconti presenti sul web sono reali – spiega il presidente Carlo Rienzi – Molti venditori infatti alzano i prezzi dei propri prodotti prima di applicare lo sconto del Black Friday, vanificando così il risparmio per gli acquirenti. Per tale motivo è bene prestare molta attenzione prima di procedere ad un acquisto, verificando e comparando i prezzi sul web e non lasciandosi trasportare dalla fretta. Il rischio di cadere in truffe e raggiri durante il Black Friday è inoltre altissimo, e per questo abbiamo realizzato una guida pratica con i consigli per effettuare compere in tutta sicurezza” – aggiunge Rienzi.

Ravvedimento operoso per l’imposta di registro sulle locazioni, quali sanzioni?

La Ctr Lombardia ha chiarito cosa accade a un contribuente che usufruisce del ravvedimento operoso e paga in ritardo la trascrizione di un contratto di locazione per un anno.

Per la registrazione di un contratto di locazione sono dovute l’imposta di registro e l’imposta di bollo. Ma se un contribuente sfrutta il ravvedimento operoso e paga in ritardo la trascrizione di un contratto di locazione per un anno, cosa accade? A fornire risposta la Ctr Lombardia.

Con la sentenza n. 4118/2019, la Ctr Lombardia ha affermato che la sanzione spetta solo per l’anno in esame e non per la durata intera dell’accordo. Secondo quanto stabilito, dunque, le sanzioni non sono dovute per l’intero periodo di durata del contratto. Con questa decisione, la Ctr Lombardia ha respinto l’impugnazione dell’Agenzia delle Entrate e la lettura da essa fatta di quanto disposto in tema di tassa di registro dei contratti di locazione.

Come sottolineato dallo Studio Cataldi che ha commentato la sentenza, la Ctr Lombardia ha evidenziato: “Il contribuente, mediante ravvedimento operoso ha pagato in ritardo la trascrizione di un contratto di locazione per un anno: è evidente che la sanzione compete solo per l’anno in questione e l’Agenzia delle Entrate non può, se non con disquisizioni lessicali da ritenersi infondate, estendere il pagamento delle sanzioni all’intera durata del contratto”.

Mutui, è ancora il momento giusto per comprare casa

on l’avvicinarsi della fine dell’anno, come sta andando il mercato dei mutui e cosa si può prevedere per i prossimi mesi? idealista/news ne ha parlato con il direttore marketing di MutuiOnline Roberto Anedda.

Mutui surroga, impazza il tasso fisso

L’elemento di spicco dell’ultimo Osservatorio sui mutui di MutuiOnline è senz’altro il ritorno alla surroga. Un fatto spinto soprattutto dall’andamento dei tassi di interesse che spinge chi ha già un mutuo in essere, anche acceso da poco a tassi già vantaggiosi, a tentare di migliorarlo ulteriormente sfruttando il momento.

In media, a ottobre il tasso variabile si colloca allo 0,85% (0,86% a settembre), mentre recupera leggermente il tasso medio fisso dopo i minimi raggiunti sulla fine dell’estate e si stabilisce all’1,34% (era 1,27% a settembre). Questi i valori medi di mercato, ma i minimi sono ben più bassi, come lo 0,34% e lo 0,80% per un mutuo ventennale, rispettivamente a tasso variabile e fisso.

“Il fenomeno delle surroghe torna dopo un periodo di stallo dovuto al fatto che la possibilità di surrogare mutui di più lunga data sembrava ormai fisiologicamente estinta, – nota Roberto Anedda. – Al momento tuttavia i tassi di interesse sono particolarmente vantaggiosi, in particolare per quanto riguarda i tassi fissi, per cui chi chiede di surrogare il mutuo (quante richieste vengano poi accolte è un’altra cosa), anche se lo ha acceso da poco, lo fa con l’intento di approfittare prima possibile delle nuove condizioni”.

Nel periodo considerato oltre 7 richieste di mutui su 10 sono per surroga (70,8%, quando a inizio anno era il 38,3%), mentre dalla parte delle erogazioni si tratta della metà dei finanziamenti concessi (51,7% contro il 41,1% del primo trimestre).

“I nuovi minimi dei tassi, – aggiunge Anedda, – hanno esteso la possibilità di surroga anche a chi, fino a pochi mesi fa, godeva già di un mutuo a tasso contenuto e a coloro che finora avevano giustamente tenuto il mutuo originario a tasso variabile. Il differenziale tra tassi fissi e variabili, ormai ridotto a pochi decimi di punto, fa diventare il tasso fisso una vera e propria garanzia di mutuo a basso costo per la sua intera durata residua, per quanto lunga essa possa essere. In molti casi si tratta di persone alla loro seconda se non terza surroga. D’altronde la surroga è un’operazione completamente gratuita per legge, perché nessun costo è previsto per l’estinzione anticipata del mutuo presso la vecchia banca, per il trasferimento e persino per il notaio, incombenze tutte a carico della nuova banca”.

I mutui si cercano quindi prevalentemente a tasso fisso: oltre 9 su dieci lo sono (il 93,1% secondo l’Osservatorio) grazie anche allo scarso differenziale con i tassi variabili soprattutto sulle durate medie.

Mutui, è il momento giusto

Il momento è favorevole e lo sarà ancora a lungo, – pronostica Anedda. – Oltre ai tassi in ribasso abbiamo infatti livelli di prezzi immobiliari che invogliano all’acquisto e lo rendono molto più accessibile che in passato. D’altro canto anche da parte delle banche si riscontra una buona disponibilità ad erogare i finanziamenti”.

Da cosa ha origine questa disponibilità degli istituti di credito, in un momento in cui l’economia non sembra particolarmente brillante? “Innanzitutto il costo opportunità di concedere credito rispetto a mantenere il denaro immobile è sempre molto basso a causa dei tassi di deposito Bce che sono stati molto ridotti, rendendo così per le banche meno svantaggioso concedere prestiti, – spiega Anedda. – Inoltre il mutuo casa, per le banche italiane, è da sempre uno dei crediti meno rischiosi: non si vede quindi alcun motivo reale per stringere i cordoni della borsa, anche perché il rapporto tra prezzi immobiliari e importi presi in prestito è tale da rendere sempre meno probabile una sofferenza nei pagamenti da parte dei mutuatari. Crediamo quindi che la disponibilità delle banche proseguirà anche per i prossimi mesi”.

Nessuna fretta quindi per chi desideri stipulare un mutuo? “Se si vuole chiedere un nuovo mutuo o una surroga non c’è fretta, – risponde Anedda, – nel senso che i tassi resteranno bassi presumibilmente anche nei primi mesi del prossimo anno. Si può forse prevedere un aumento fin sopra il punto percentuale, ma si tratta comunque di livelli di molto inferiori a quelli di alcuni anni fa. Se fretta bisogna avere, più che altro, è per iniziare quanto prima ad approfittare delle condizioni favorevoli, soprattutto per le lunghe durate, che permettono di congelare per più tempo l’attuale livello dei tassi”.

Mutui, importi chiesti ed erogati in rialzo

Secondo i dati dell’Osservatorio, la durata più gettonata è di 20 anni sia per quanto riguarda le richieste che le erogazioni (rispettivamente il 35,5 e il 37,1% del campione). Si approfitta del momento fortunato anche per chiedere somme più alte: 143.524 euro l’importo medio richiesto in questa ultima parte dell’anno, contro i 130.363 euro del primo trimestre. Lato erogazioni, il record è ancora più rimarcato e segna quota 140.101 euro (era 127.432 euro nel primo trimestre dell’anno). Quanto al Loan to value, buona parte degli italiani  richiedono principalmente dal 70 all’80% del valore dell’acquisto (28,2%) e anche gli istituti di credito finanziano prevalentemente la stessa percentuale, e nella stessa misura (28,1%).

Donazione immobile, i problemi che possono nascere e come tutelarsi

Nella nostra rubrica dedicata a “La casa in pillole”, il notaio Valentina Rubertelli, consigliere nazionale del Notariato, spiega quali sono i problemi legati a una donazione immobiliare e come fare per tutelarsi.

L’azione di riduzione e restituzione di una donazione

I legittimari del donante – siano essi il coniuge o i discendenti in linea retta – possono esperire nei confronti del immobile donato una duplice azione. La prima, spiega il notaio Rubertelli, “un’azione di riduzione con cui il legittimario si fa dichiarare con una sentenza dal giudice che effettivamente quella donazione è stata lesiva dei suoi diritti; la seconda, è l’azione legale restitutoria, con cui il legittimario leso potrà andare a riprendersi quel bene, dal patrimonio del donatario o dal patrimonio di chi ha comprato quel bene, qualora fosse stato venduto”.

Da qui le perplessità di chi deve comprare un immobile oggetto di donazione. I rischi non sono sempre totali, ma dipendono da una serie di variabili, di tipo familiare o di tipo temporale. Familiare, perché, ad esempio, la donazione fatta da un soggetto vedovo a favore di un figlio unico è a rischio quasi zero, mentre ad alto rischio è la donazione di un bene di un padre di otto figli.

I tempi di impugnazione di un atto di donazione

Importante è anche la componente temporare. “La donazione si stabilizza dopo vent’anni dalla trascrizione della stessa, questo indipendentemente dal fatto che il donante sia ancora in vita o sia nel frattempo morto. Se il donante è morto e sono trascorsi 10 anni, ancora una volta chi compra può stare tranquillo. Diverso è il caso in cui sia morto il donante, ma non siano ancora passati 10 anni. In questo caso, il notaio avrà la possibilità di chiamare alla stipula gli altri potenziali legittimari per far rinunciare ad impugnare la donazione. Il problema si pone quando il donante è ancora in vita, perché nella nostra legislazione vale la regola secondo la quale la rinuncia preventiva all’azione di riduzione non è ammessa perché integra un patto successorio, che nel nostro ordinamento è un patto successorio vietato”.

Come tutelarsi dai rischi di una donazione immobiliare

Il notaio pone in essere una serie di rimedi per permettere all’acquirente di un immobile donato, di tutelarsi dai rischi della donazione. Tra questi abbiamo la rinuncia all’azione di restituzione, lo scioglimento della donazione per mutuo consenso, o la stipula di una polizza assicurativa.

“La rinuncia all’azione di restituzione è quell’atto con cui si coinvolgono i legittimari che un giorno potrebbero impugnare la donazione e si fa dichiarare loro di non andare a riprendersi il bene nel patrimonio di chi l’ha comprato. In futuro potranno, quindi, rivalersi con il donatario, ma non con il terzo acquirente. Questa rinuncia è frutto di una prassi diffusa e ormai sdoganata da parte della dottrina e della giurisprudenza anche se non espressamente prevista da parte del codice civile almeno fino a che il donante è ancora in vita”.

“Un’alternativa è lo scioglimento del contratto di donazione – sempre se il donatario non si è ancora privato del bene, ovvero non l’ha rivenduto a terzi – e questo scioglimento del contratto per mutuo consenso fa retrocedere il bene in capo al donante e quindi il terzo comprerà direttamente dal donante. 

“E’ scongliabile far prestare una fideiussione direttamente al donante o ai legittimari perché è un modo di frodare la legge e quel divieto dei patti successori. Esistono invece delle formule assicurative che garantiscono dal rischio dell’impugnativa della donazione, ma non sono sufficienti se non abbinate alla rinuncia alla facoltà di opposizione da parte del coniuge o dai discendenti in linea retta. Perché qualora nei 20 anni dalla trascrizione della donazione dovesse essere esperita questa opposizione, i venti anni inizierebbero a decorrere nuovamente e quindi la polizza fideiussoria non coprirebbe più dai rischi”.

Le tasse sull’acquisto di una casa

L’acquisto di una casa è una delle scelte più importanti nel corso della vita di un individuo e una delle più costose. Anche perché, oltre al capitale iniziale e alle rate del mutuo, bisogna considerare le imposte da pagare.

idealista/news ti offre un’utile guida con tutto ciò che devi sapere sulle tasse per l’acquisto di una casa e sulle eventuali agevolazioni di cui puoi usufruire.

Tasse acquisto casa da privato

Quando si compra una casa le tasse da versare cambiano se il venditore è un privato o un’impresa costruttrice e si tratta dell’acquisto di prima o seconda casa. Nel caso di acquisto da un privato, ad esempio, la vendita è esente da IVA, anche se si pagheranno le imposte di registro, catastali e ipotecarie.

Tasse acquisto casa da costruttore

Nel caso di acquisto casa da costruttore, le imposte sono le stesse dell’acquisto da un privato nel caso in cui i lavori di costruzione o di ristrutturazione siano finiti da oltre cinque anni. Nel caso in cui, invece, i lavori siano stati ultimati da meno di cinque anni, le imposte da pagare sono queste (con differenza se si tratta dell’acquisto di prima o seconda casa). Inoltre bisogna considerare che acquistare casa dal costruttore può avere i suoi pro e i suoi contro, come ci spiega il consigliere nazionale del Notariato Giampaolo Marcoz.

Il calcolo delle imposte sull’acquisto di una casa

Il calcolo delle imposte sull’acquisto di una casa è diverso a seconda che la compravendita sia esente o meno da IVA. Nel caso di acquisto da privato la base imponibile per il calcolo delle imposte è infatti il prezzo d’acquisto, mentre nel caso di acquisto da impresa costruttrice l’imposta di registro  si applica al valore catastale.

Come ottenere le agevolazioni prima casa

Se l’acquisto riguarda una casa classificata come abitazione principale dell’acquirente, è possibile usufruire delle agevolazioni prima casa. A spiegarci quali sono i requisiti e benefici è il notaio Valentina Rubertelli, consigliere nazionale del Notariato.

Tasse sull’acquisto di una casa all’asta

Chi decide di acquistare un immobile all’asta deve pagare alcune imposte e sostenere delle spese. Per quanto riguarda le tasse da pagare sull’acquisto di una casa all’asta, si tratta della stessa tassazione che grava su una compravendita tradizionale.

Nuova Imu 2020, cosa cambia con l’addio alla Tasi

Nuova Imu 2020, addio alla Tasi

Dal 2020 Imu e Tasi confluiranno in un’unica imposta, in uno sforzo di riordinare la tassazione dei comuni. Resta invece invariata la Tari, ovvero la tassa sui rifiuti: la sola ad essere eliminata sarà la tassa sui servizi indivisibili. Cosa significa tutto ciò nel concreto? Che, essendo l’Imu un’imposta – a differenza della Tasi, che è una tassa ed è quindi legata a specifici servizi e va definita con apposite delibere – potrà essere modificata a discrezione dei Comuni, per coprire in genere il fabbisogno municipale senza dare conto di quali servizi esattamente si vadano a ripagare. Si rischia quindi un aumento generalizzato dell’imposta, che sia giustificato dal fabbisogno del Comune o che sia semplicemente voluto dalla norma stessa.

Alcuni aspetti della nuova Imu prevedono infatti:

  1. L’aliquota base della nuova super IMU all’8,6 per mille dal precedente 7,6.
  2. Più poteri ai sindaci per applicare aliquote diverse da comune a comune. Secondo Il Sole 24 Ore, se attualmente l’aliquota massima dell’Imu può essere del 10,6 per mille e quella della Tasi dell’1 per mille, la nuova Imu inclusa di maggiorazione speciale dello 0,8 per mille potrà arrivare all’11,4 per mille. I sindaci potrebbero anche però decidere di azzerarla del tutto.
  3. Per le ville e abitazioni signorili l’aliquota standard passa dal 4 al 5 per mille, con possibilità per i Comuni di alzarla o tagliarla di un punto percentuale.
  4. Trasferimento dell’intera imposta a carico dei proprietari di casa (che si faranno carico anche di quella quota di Tasi finora a carico degli inquilini o comodatari)
  5. I versamenti potranno essere effettuati con modello F24, bollettino postale o PagoPA. In attesa delle decisioni definitive, la scadenza di giugno prevedrà il versamento di un anticipo del 50% di quanto versato nel 2019.
  6. L’Imu sugli immobili strumentali potrà essere portata in deduzione per il 50% per il 2019 e per il 60% nel 2020 e 2021.

Imu 2020, i commenti degli operatori

“Il governo ha rassicurato che con la manovra non si dovrebbe spendere di più, – osserva Fabiana Megliola, Responsabile Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa – ma potrebbe esserci il rischio per quei comuni in cui l’aliquota non ha toccato il massimo. Il dubbio quindi resta per le seconde case e su quelle di pregio su cui grava l’imposta ed i cui comuni hanno applicato l’aliquota più bassa. L’aumento della tassazione sulla casa crea sempre un certo timore che, soprattutto in questo settore, potrebbe scoraggiare coloro che si apprestano ad investire nella seconda casa sebbene al momento questo segmento, così come quello delle case di pregio, è decisamente vivace”.

Imu 2020, secondo gli esperti nessun vantaggio

Sull’idea di unificare Imu e Tasi idealista/news aveva già interpellato alcuni operatori del settore. Il presidente di Confedilizia Giorgio Spaziani Testa aveva affermato: “A nostro giudizio, una unificazione di questi due tributi non porterebbe alcun vantaggio, anzi potrebbe portare anche degli svantaggi: uno è l’eliminazione del riferimento ai servizi che è presente nella Tasi come vincolo ai Comuni, nel senso che i Comuni sono obbligati a indicare in regolamento quali spese effettuano con le entrate derivanti dalla Tasi; l’altro elemento che verrebbe a mancare è la quota a carico dell’occupante dell’immobile, che – sia pure molto ridotta – è pur sempre un segnale di tassazione legata ai servizi. Questi sarebbero dei danni, ma l’altro danno sarebbe il fatto che verrebbe ritenuta volenti o nolenti archiviata la pratica ‘tassazione locale sugli immobili’ con una cosa che non porterebbe alcun vantaggio”.

Aggiunge Spaziani Testa: “Serve ridurre, almeno iniziare a ridurre, partendo magari dalle ipotesi che erano state fatte in Commissione anche grazie ai nostri spunti, cioè situazioni più gravi come gli immobili inagibili o gli immobili sfitti, e anche cogliere l’occasione per rafforzare addirittura quella componente di legame con i servizi, quindi sia con vincoli maggiori per i Comuni di trasparenza nei confronti dei cittadini, sia con una quota del nuovo tributo che derivasse da questa unificazione anche più alta a carico dell’occupante dell’immobile, perché quello è l’unico sistema per dimostrare che si tratta di un tributo collegato ai servizi. Nel caso in cui l’immobile non sia abitato dal proprietario, deve essere fatto pagare almeno in parte da chi lo abita”.

A tale opinione fa eco Corrado Sforza Fogliani, presidente del Centro Studi di Confedilizia, che dalle colonne di Italia Oggi dice: “Unificare l’Imu alla Tasi non serve a niente, anzi elimina una garanzia che oggi i proprietari hanno, quella che la Tasi deve essere giustificata e anche accompagnata dalla individuazione di specifici servizi indivisibili. Questo vincolo all’aumento indiscriminato verrebbe eliminato. E’ ora che la politica pensi a come eliminare la tassazione, che è la ragione della difficoltà nell’immobiliare”.

Una opinione poco entusiasta era stata espressa anche da Luca Dondi, Ad Nomisma, che a idelaista/news affermava: “Non credo che la riduzione in termini di aggravio per i contribuenti sarebbe rilevante a seguito di questa misura, che influirebbe poco in termini anche di rilancio del settore se non accompagnata da una revisione complessiva. Il settore ha bisogno di un intervento radicale che non può essere portato avanti in poche settimane. Al massimo possiamo prevedere correttivi che poco sposteranno in termini strutturali”.”

Più possibilista il presidente nazionale Fimaa – Federazione italiana mediatori agenti d’affari, Santino Taverna, che attraverso una nota affermava pochi giorni fa: “Quanto all’ipotesi di aumentare l’aliquota unificata di Imu e Tasi, siamo pienamente convinti che occorra accorpare le due imposte mantenendo l’invarianza del gettito dei due contributi. Così come siamo convinti che per la crescita del Paese e del settore immobiliare resta necessario procedere con determinazione alla riduzione della spesa pubblica improduttiva per liberare, senza ricorrere ad ulteriori balzelli a carico dei cittadini e delle imprese, risorse per gli investimenti”.