Qual è stato l’andamento dei prezzi delle case dal 2007 ad oggi?

Firenze e Milano sono le città dove i prezzi delle case hanno retto meglio l’urto della crisi, tutto il contrario di Bologna dove i valori hanno perso oltre il 46%. A dirlo è l‘ufficio studi di Tecnocasa che ha analizzato l’andamento dei prezzi degli immobili dal 2007 ad oggi.

Rispetto al II semestre 2014, nel primo semestre 2015 le quotazioni delle abitazioni nelle grandi città sono scese del 2,5% Dal 2007 ad oggi Firenze e Milano sono le città dove i prezzi sono scesi meno grazie ad una forte domanda non solo di prima casa ma anche di immobili destinati all’investimento.

I prezzi a Roma e a Milano

Milano ha retto bene questi anni di crisi immobiliare, perdendo solo il 27,2%. I prezzi sono diminuiti ma in alcune zone come quelle centrali hanno retto decisamente meglio. La città meneghina chiude il primo semestre del 2015 con una diminuzione dei valori pari allo 0,9%, grazie ad una buona tenuta sia del segmento ad uso residenziale sia di quello ad uso investimento.

Nella prima parte dell’anno Roma segnala una contrazione dei valori del 2,1%. L’anno più difficile per il mercato immobiliare della capitale è stato sicuramente il 2012, con un calo dei valori del 10,1%. Roma rimane tra le città in cui la percentuale di acquisti per investimento è superiore al dato medio nazionale.

E nelle altre grandi città

A Torino la contrazione dei valori nel primo semestre 2015 è stata del 3,6% e le diminuzioni più importante dei prezzi si sono registrate nel 2012 e nel 2013, rispettivamente -10,8% e -10,9%.

E’ il 2012 l’anno in cui a Napoli si attesta la discesa dei prezzi più importante (-12,7%). Nel primo semestre del 2015 il calo è stato del 3,4%.

Nel primo semestre 2015 i prezzi di Bari hanno fatto registrare un calo del 3,2%. Il 2011 ed il 2012 sono stati gli anni peggiori per il mercato del capoluogo pugliese, che però adesso vede un rallentamento della diminuzione dei valori.

Dall’inizio del trend ribassista gli immobili a Palermo hanno perso il 37,4%, mentre nel primo semestre 2015 il capoluogo siciliano registra una diminuzione delle quotazioni pari al 2,3%, uno dei risultati migliori degli ultimi anni.

Dal 2007 al I semestre 2015 le quotazioni a Verona si sono contratte del 36,6%, mentre nel primo semestre del 2015 perdono il 2,5%.

Genova ha risentito in modo importante della crisi. Gli immobili, dal 2007, hanno perso il 44,8%. Dal 2012 la città ha dato forti segnali di contrazione, con una sofferenza accentuata soprattutto nelle zone periferiche e con un’offerta qualitativamente molto bassa. Nella città della lanterna durante i primi sei mesi dell’anno la contrazione dei prezzi è stata del 4,4%.

Tra le dieci grandi città italiane Bologna è quella in cui i valori immobiliari hanno perso maggiormente dall’inizio della crisi segnando un -46,1%. Il 2012 ed il 2013 sono gli anni in cui c’è stati il ribasso più forte, rispettivamente -13,9% e -11,6%

Sei un privato?

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Quale sarà l’effetto della politica monetaria della Bce sui mutui a tasso fisso e variabile?

L’annuncio del presidente della Bce Mario Draghi, che si è detto disposto ad aumentare gli stimoli monetari a sostegno dell’economia a partire da dicembre, potrebbe avere importanti conseguenze sui mutui a tasso fisso e variabile. 

Secondo un articolo di Vito Lops, pubblicato sul Sole24ore, se già i tassi hanno risentito positivamene delle politiche di Quantitative easing, i nuovi stimoli potrebbero innescare un ulteriore ribasso degli spread. In particolare, per quanto riguarda i mutui a tasso variabile, l’annuncio di Draghi potrebbe portare sotto la soglia dello zero anche l’Euribor a sei mesi (a dire il vero il meno utilizzato per l’indicizzazione dei finanziamenti), che si unirebbe al tasso a tre mesi e un mese che ormai da gennaio viaggiano su valori negativi. Un fatto mai visto nella storia dell’eurozona.

Attualmente gli indici possono portarsi fino alla soglia del -0,2% che è l’attuale tasso sui depositi delle banche presso la Bce. Se però quest’ultima – come ipotizzato da alcuni – portasse i tassi al -0,3%, allora si potrebbe aprire un ulteriore scenario. Con un Euribor al -0,3% sarebbe infatti più difficile per le banche mantenere le politiche adottate con i nuovi contratti che stabiliscono che i tassi applicati non possono mai essere inferiori allo spread. Ovvero che in parole povere impediscono la somma algebrica tra lo spread e un Euribor negativo. Ma tale politica vale anche oggi solo per i nuovi contratti, provvisti di tale clausola, per gli altri, gli istituti di credito sono costretti a sottrarre allo spread l’Euribor negativo.

Conseguenze sui mutui a tasso fisso

Un’ulteriore espansione della politica di quantitative easing implicherebbe anche un nuovo acquisto di Bund tedeschi, con un conseguente ridimensionamento dei rendimenti. Considerando che L’Eurirs, ovvero l’indice di riferimento per i mutui a tasso fisso, è legato ai rendimenti del Bund, se questi scendono, scenderebbe anche il primo. L’effetto sarebbe quindi un ulteriore abbassamento ( a spread invariato) in termini nomali di 10-20 punti dei tassi applicati ai mutui a tasso fisso.

Istat: per gli italiani intramontabile il sogno di comprarsi una casa, ma in calo quello di metterla a nuovo

Per gli italiani non tramonta il sogno di comprarsi una casa, ma diminuisce l’intenzione di realizzare un restyling completo sulla propria abitazione. A dirlo è l’Istat, secondo cui a ottobre restano stabili gli orientamenti all’acquisto di un’abitazione, ma diminuiscono le intenzione di effettuare la manutenzione straordinaria.

Restano stabili gli orientamenti all’acquisto di un’abitazione (a -188) e diminuiscono le intenzioni di effettuare la manutenzione straordinaria della propria abitazione (a -143 da -139 il saldo). A renderlo noto è l’Istat con il report sulla fiducia dei consumatori e delle imprese di ottobre.

Se gli orientamenti all’acquisto di una casa sono rimasti stabili, mentre sono diminuite le intenzioni di effettuare la manutenzione straordinaria della propria abitazione, l’Istituto nazionale di statistica ha evidenziato un miglioramento delle intenzioni di acquisto dell’autovettura (a -162 da -168).

Nel complesso, l’Istat ha fatto sapere che l’indice del clima di fiducia dei consumatori, espresso in base 2010=100, a ottobre 2015 è aumentato a 116,9 da 113,0 del mese precedente. L’indice composito del clima di fiducia delle imprese italiane (Iesi, Istat economic sentiment indicator) in base 2010=100, è salito passando a 107,5 da 106,1 di settembre.

Prendendo in esame la situazione personale, sono migliorati i giudizi e le attese sulla situazione economica della famiglia (a -36 da -37 e a -1 da -6, i rispettivi saldi) con un aumento al 12,6% dal 10,7% della quota di coloro che si attendono un leggero miglioramento del quadro familiare. I pareri sulle opportunità attuali di risparmio sono più favorevoli (a 141 da 135 il saldo), questo risultato è influenzato dall’aumento della quota di coloro che ritengono “certamente” opportuno risparmiare (al 69,8% dal 65,7%).

Le possibilità future di risparmio sono giudicate in diminuzione (a -42 da -36 il saldo), ciò è legato alla diminuzione della quota di intervistati che “probabilmente” effettuerebbe risparmi in futuro (al 28,8% dal 31,6%). Il saldo dei giudizi sul bilancio familiare è diminuito a -6 da -4 influenzato dalla diminuzione della quota di coloro che dichiarano di “risparmiare qualcosa” (al 18,9% dal 19,5%) e dall’aumento di quella di chi dichiara di dover “usare i risparmi” (al 20,4% dal 19,7%) per far fronte alle spese familiari.

I giudizi sull’opportunità attuale di acquisto di beni durevoli sono migliorati (a -45 da -48 il saldo) per l’aumento della quota di coloro che ritengono di poter spendere “molto di più” che in passato per questi beni (al 23,2% dal 22,7%). Per le intenzioni future di spesa dei beni durevoli è stata registrata una diminuzione del saldo (a -70 da -67) dovuta all’aumento della quota di intervistati che si attendono di spendere “molto meno” in futuro per questa voce di spesa (al 31,7 % dal 29,8%).

Sondaggio Ipsos: Gli italiani tornano a credere nel mattone, è l’investimento preferito dal 29%

Sebbene la crisi non sia ancora alle spalle, si evince un rinnovato ottimismo dai risultati dell’annuale sondaggio Ipsos-Acri. Se aumenta il numero degli italiani che tornano a risparmiare, è in crescita anche la percentuale di chi torna a credere nel mattone. L’investimento immobiliare è il preferito dal 29% degli intervistati, con punte del 32-34%

Torna la fiducia nel mattone

Dopo il tonfo dello scorso anno, quando la preferenza degli italiani per il mattone aveva toccato il minimo storico (solo il 24% degli intervistati) –  a causa soprattutto dell’aumento delle tasse – quest’anno l’immobiliare è l’investimento preferito dal 29% degli intervistati.  La percentuale tocca punte del 32-34% nel Centrosud, lontane anni luce dal 70% del 2004 e del 2006.

Secondo l’indagine, l’investimento preferito resta comunque la liquidità, anche e il risparmiatore italiano è sempre più refrattario al rischio, anche perché non si sente abbastanza tutelato da leggi e controlli.

Diminuisce l’ansia verso il futuro

Sebbene la crisi sia ancora presente nei pensieri e nella vita degli italiani, sembra che il pensiero nascosto di molti sia “la crisi c’è, ma non per me”. Migliorano infatti le prospettive personali e anche quelle nazionali.

Le famiglie colpite direttamente dalla crisi sono ancora molte – 1 su 4 (il 25% contro il 27% del 2014 e il 30% del 2013) – ma il numero di soddisfatti rispetto alla propria situazione economica (il 55% della popolazione), per la prima volta dopo quattro anni, supera quello degli insoddisfatti: di ben 10 punti percentuali. Tutte le aree del Paese denotano un miglioramento, ma questo è particolarmente visibile nel Nord Ovest, dove sono soddisfatte 2 persone su 3 (67% di soddisfatti, +9 punti percentuali rispetto al 2014). Al contempo si riduce il numero di coloro che denunciano un peggioramento del proprio tenore di vita.

Nel 2015 sono il 18%, contro il 23% del 2014, il 26% del 2013 e del 2012. Inoltre 1 italiano su 20 (5%) dichiara di aver sperimentato un miglioramento del proprio tenore di vita, accreditando un’importante inversione di tendenza, quantunque di misura contenuta, rispetto a un dato che era andato riducendosi anno dopo anno a meno del 2%.

LA VALIDITA’ DEL PRELIMINARE DI PRELIMINARE

Di recente, le Sezioni Unite della Corte di Cassazione Civile hanno emesso una sentenza (Cass. N. 4628 del 06/03/2015), con la quale hanno chiarito che, laddove esista un contratto preliminare relativo alla compravendita di un immobile, che sia suddiviso in due fasi, prevedendosi una stipula di contratto preliminare successivo alla conclusione di un primo accordo scritto, in caso di controversia, il giudice di merito deve innanzitutto verificare se tale primo accordo costituisca già esso stesso un contratto preliminare valido secondo le disposizioni del vigente codice civile. Di conseguenza, il giudice di merito dovrà ritenere produttivo di effetti l’accordo denominato come “preliminare”, con il quale le parte contraenti si obbligano alla successiva stipula di un secondo contratto preliminare, soltanto qualora sia riscontrabile l’interesse delle Parti ad una formazione progressiva del contratto, fondata sulla differenziazione dei contenuti negoziali.

Già in precedenza, con le sentenze n. 8038 del 02/04/2009 e n. 19557 del 10/09/2009 la Corte di Cassazione si era pronunciata sulla validità del preliminare di preliminare, affermando che il contratto in virtù del quale le parti si obbligano a stipulare un successivo contratto ad effetti obbligatori (ossia un contratto preliminare di preliminare) sia nullo per difetto di causa , non essendo meritevole di tutela l’interesse di obbligarsi ad obbligarsi, in quanto si produce una inutile ripetizione.

cassazione
E’, però, innegabile che la contrattazione immobiliare nella sua prassi quotidiana vede sempre più di frequente l’intervento di agenti immobiliari professionisti nella fase antecedente all’atto notarile di compravendita, così che di solito si susseguono i seguenti momenti:
– Sottoscrizione di una proposta irrevocabile di acquisto, redatta normalmente sui formulari del mediatore e firmata dal potenziale acquirente (c.d. proponente), successiva accettazione del venditore e comunicazione finale al proponente dell’avvenuta accettazione
– Stipula di un contratto preliminare di compravendita (comunemente chiamato anche compromesso), che integra con pattuizioni più dettagliate quanto indicato nella proposta accettata, con eventuale intervento del notaio per la successiva trascrizione (procedura che raccomandiamo vivamente);
– stipula del contratto definitivo di compravendita con atto notarile.
La Cassazione ha voluto analizzare e chiarire il vincolo che si crea tra le parti a seguito dell’accettazione della proposta, debitamente comunicata al proponente acquirente.
In estrema sintesi, con la sentenza n. 8038/2009 la Suprema Corte afferma la nullità del preliminare di preliminare, non lasciando alcuna possibilità di considerare l’intesa raggiunta come giuridicamente vincolante, la cui violazione può dar luogo solo ad una responsabilità precontrattuale, quindi nella pratica condannando la prassi consolidata da decenni di suddividere la fase della contrattazione di compravendita immobiliare in tre distinti momenti (proposta irrevocabile di acquisto, contratto preliminare e rogito notarile), determinando la nullità delle proposte di acquisto formulate, soprattutto di quelle redatte su formulari prestampati, in cui siano stati indicati poche pattuizioni al di là del prezzo, delle modalità di pagamento e della data dell’atto definitivo di compravendita presso un notaio ed in ci menzioni un successivo contratto preliminare da stipularsi. Invece, con la sentenza 4628/2015 le Sezioni Uniti della stessa Corte, sottolineando la necessità di vagliare caso per caso, riconoscono la validità della figura contrattuale del preliminare di preliminare, rimandando all’interprete, ossia al giudice incaricato di analizzare una controversia insorta tra venditore ed acquirente, la necessità di verificare se esista una reale volontà delle parti di concludere tale contratto preliminare di preliminare e se esista un interesse concreto meritevole di tutela. Pertanto, questa sentenza rappresenta un punto di svolta, non solo perché ha sancito la validità della controversa figura del preliminare di preliminare, alle condizioni esposte, ma ha attribuito rilevanza giuridica anche a comportamenti prenegoziali fino a prima della sentenza considerati non vincolanti, che quindi passano dal rango di fonti probatorie di una eventuale responsabilità precontrattuale a quello di fonti di obbligazioni, il cui inadempimento determina una responsabilità contrattuale (c.d. puntuazione vincolante).
Personalmente, riteniamo molto pericolosa la prassi di sottoscrivere una proposta di acquisto che rimandi al successivo contratto preliminare di compravendita, perché a nostro avviso sarebbe colpita dalla nullità per difetto di causa sancita con la sentenza n. 8038/2009, mentre riteniamo molto più coerente con la normativa vigente far sottoscrivere una proposta di acquisto di un immobile, che sia già essa stessa un contratto preliminare di compravendita vero e proprio e, quindi, che oltre a contenere gli elementi essenziali di un contratto ((indicazione delle parti, del bene promesso in vendita, del prezzo, delle modalità di pagamento e della data di stipula del contratto definitivo), contenga anche pattuizioni non meno importanti quali l’indicazione di eventuali gravami e dell’onere della loro cancellazione a carico del venditore, la precisazione della regolarità urbanistica e catastale, la disciplina degli accordi in merito ad eventuali spese straordinarie deliberate prima del rogito o liti pendenti.
Per questo motivo consigliamo vivamente di affidarsi ad un agente immobiliare professionista, preparato ed aggiornato costantemente, che svolga gli accertamenti catastali, urbanistici e ed ipotecari (in pria persona o tramite consulenti esterni di sua fiducia) e ad astenersi dal pericolo fai-da-te, perché è altissimo il rischio di passare dal paradiso dell’avvenuto accordo di vendita all’inferno di una causa di molti anni per una clausola contrattuale scritta male dal venditore o dall’acquirente.

Quotazioni Omi primo semestre 2015: scopri se il prezzo della tua casa, ufficio o negozio è in linea con il mercato

Sono online le ultime quotazioni immobiliari Omi relative al primo semestre del 2015. Sul sito dell’Agenzia delle Entrate è possibile consultare i prezzi al metro quadro per le diverse tipologie di immobili.

Quotazioni Omi Agenzia delle Entrate

Sul sito dell’Agenzia delle Entrate sono state aggiornate le quotazioni Omi relative al primo semestre del 2015. E’ possibile consultare i prezzi al metro quadro per le diverse tipologie di immobili. I dati si possono consultare per semestre, Provincia, Comune, zona Omi e destinazione d’uso.

Ci sono due modalità di consultazione: la prima è la ricerca testuale consultabile a quest’indirizzo, la seconda è tramite il servizio di navigazione territoriale Geopoi, che consente a tutti gli utenti di conoscere le quotazioni utilizzando un framework cartografico interattivo.

Quotazioni Omi primo semestre 2015: scopri se il prezzo della tua casa, ufficio o negozio è in linea con il mercato

Per chi naviga con smarthphone o tablet c’è infine il servizio Omi Mobile: l’applicazione raggiungibile digitando sul proprio browser l’indirizzo http://m.geopoi.it/php/mobileOMI/index.php.

L’Agenzia delle Entrate mette a disposizione degli utenti anche una guida per la consultazione delle Quotazioni Omi

guidaconsultazioneomi.pdf

Legge di stabilità, novità sulla casa

Il Consiglio dei Ministri ha approvato la tanto attesa legge di stabilità 2016. Confermando le promesse della vigilia, Renzi ha introdotto nel provvedimento importanti misure per la casa: l’abolizione delle tasse sulle prime abitazioni e la proroga del bonus ristrutturazioni

Legge di stabilità 2016 ristrutturazioni – Anche per il 2016 viene rifinanziato il bonus ristrutturazioni. Le detrazioni passeranno dal 36 al 50%. Prorogato anche il bonus per l’acquisto di mobili ed elettrodomestici, così come l’ecobonus per gli interventi di riqualificazione energetica. Nel comunicato finale di Palazzo Chigi  “viene aumentata dal 36% al 50% la detrazione sulle spese sostenute per le ristrutturazioni edilizie, confermando l’attuale livello di agevolazione. La detrazione viene mantenuta anche per l’acquisto dei mobili e di grandi elettrodomestici. Si conferma al 65% il cosiddetto ‘ecobonus’, la detrazione sulle spese per gli interventi di riqualificazione energetica degli immobili”.
Oltre a confermare le detrazioni dello scorso anno, c’è anche un’estensione degli incentivi agli ex Iacp per aumentare le prestazioni energetiche delle case popolari.

Legge di stabilità tasse sulla casa – Il nuovo provvedimento cancella la Tasi sull’abitazione principale e l’Imu sulle case di lusso e sui terreni agricoli di proprietà di coltivatori diretti o imprenditori agricoli. Via anche l’imposta sugli imbullonati, per un costo totale di oltre 4 miliardi. Per compensare il mancato gettito, sono garantiti trasferimenti ai sindaci. Parte del gettito verrà dall’Imu oggi pagata da capannoni e alberghi e che dall’anno prossimo verrà girata al fondo di solidarietà comunale.
In nome della “semplicità” l’anno prossimo Tasi e Imu sugli immobili diversi dall’abitazione principale continueranno a convivere e non saranno unificate.

Commentando ai microfoni di Radio 24, le misure approvate nel Consiglio dei Ministri,  Renzi ha detto che “non ci saranno aumenti di altre imposte dopo l’eliminazione dell’Imu”. L’abolizione della Tasi sulla prima casa “non comporterà aumenti di altre imposte”

Soglia contante a 3000 euro, come funziona e cosa cambierà con la legge di Stabilità

Come annunciato dal primo ministro Matteo Renzi, la legge di stabilità conterrà una misura per innalzare la soglia dei contanti dagli attuali 1000 euro a 3000 euro. Vediamo quali sono le norme attuali e come funzionerà il nuovo limite

  • Attualmente la soglia massima per il pagamento in contante è di 999,99 euro. al di sopra di questa cifra, bisogna passare da uno strumento tracciabile come i bonifici bancari o postali, assegni non trasferibili e le carte di credito o debito. La soglia attualmente in vigore è stata introdotta dalla manovra Salva-Italia del governo Monti e si applica a tutti i soggetti residenti nel nostro Paese, compresi gli stranieri
  • Esistono delle deroghe per le agenzie di viaggio e nel commercio al dettaglio. Il limite è di 15mila euro, ma solo per gli stranieri non residenti in Italia che non appartengano a uno dei Paesi dell’Unione Europea o allo Spazio economico europeo.
  • L’Italia ha uno dei limiti più bassi per il pagamento in contanti, insieme  Portogallo e Francia. Tra i principali membri dell’Unione Europea ben 11 Paesi non prevedono alcun limite.
  • Contro una media del 60%, ben l’82% delle transazioni avviene tramite contanti. L’elevato uso del contante dipende anche dal fatto che in Italia ci sono quasi 15 milioni di “unbanked”, ovvero persone che non hanno un conto corrente presso una banca e non utilizzano alcuna forma di pagamento tracciabile”

Prezzi case: accelera il mattone in Europa, ma l’Italia segna il secondo maggior calo della zona euro

Scalda i motori il mercato immobiliare nell’Eurozona che, dopo lo 0,7% registrato nel primo trimestre dell’anno, si è attestato a un + 1,1% nel secondo. Mentre il mattone accelera in Svezia, Ungheria e Irlanda, in Italia segna la seconda maggior caduta della zona euro (-3%).

Se nella zona euro, il prezzo delle case è cresciuto dell’1,1% rispetto allo scorso anno, in Europa l’aumento è stato del 2,3%. Se analizziamo l’andamento rispetto al trimestre precedente si segnala una crescita dell’1,2% nell’eurozona e dell’1,3% nel vecchio continente

Prezzi case: accelera il mattone in Europa, ma l'Italia segna il secondo maggior calo della zona euro

Analizzando l’andamento dei prezzi nei singoli Paesi, vediamo che l’Italia registra il secondo maggior calo in termini annuali dell’Eurozona (-3%), dopo la Lettonia (-4,4%) e prima della Francia (-2,2%). La crescita maggiore si è registrata in Svezia (+13%), Ungheria (+11,9%) e Irlanda (+10,7%) ed Estonia (+10,5%).

Rispetto al trimestre precedente il maggior incremento si è registrato a Cipro (+7,4%) Austria (+6,4%), Danimarca e Spagna (+4,1%), mentre la caduta maggiore in Romania (-1,1%), Malta (-0,3%) e Italia (-0,1%)

Ance: compravendite, mutui e intenzioni d’acquisto, i tre fattori che testimoniano la svolta del settore immobiliare

Nel secondo trimestre 2015 si sono ulteriormente consolidati i segnali di ripresa del mercato immobiliare residenziale. A dirlo il numero di ottobre 2015 del rapporto “Ance Mercato Abitativo”. In particolare, il 2014 può essere letto come l’anno di inversione di tendenza del ciclo negativo e le previsioni per i prossimi anni confermano la dinamica positiva del mercato immobiliare residenziale.

La abitazioni compravendute

Nel 2016 il numero di abitazioni compravendute dovrebbe attestarsi a 472mila secondo Nomisma e a circa 500mila secondo Scenari Immobiliari, posizionandosi ai livelli della seconda metà degli anni ‘90. L’andamento positivo delle compravendite di abitazioni del secondo trimestre 2015 coinvolge sia i comuni capoluogo che i comuni non capoluogo. Per i primi la performance è particolarmente positiva con un aumento del 9,6% nel confronto con lo stesso periodo dell’anno precedente; anche nei comuni non capoluogo si osserva, nello stesso periodo, un aumento del 7,5%.

Tra i comuni capoluogo, in particolare, continuano a trainare il mercato le otto maggiori città italiane, le quali già dalla seconda metà del 2013, hanno iniziato a mostrare i primi segnali positivi, anticipando la ripresa. In particolare, il mercato immobiliare residenziale di Milano, già in ripresa dal terzo trimestre 2013, registra un ulteriore aumento tendenziale del 9,2% nel secondo trimestre del 2015.

Nel secondo trimestre 2015, le otto grandi città, nelle quali avvengono oltre la metà degli scambi delle città capoluogo, risultano tutte in aumento e crescono, in media, di un ulteriore 7,7% in termini di abitazioni compravendute. Segnali particolarmente positivi, con incrementi superiori al 10%,provengono dalle città di Torino (+16,3%), Palermo (+16,1%) e Firenze (+11,8%).

Ance: compravendite, mutui e intenzioni d'acquisto, i tre fattori che testimoniano la svolta del settore immobiliare

Le intenzioni di acquisto

Il rinnovato interesse verso il bene casa è confermato anche dai dati Istat relativi alle intenzioni di acquisto di abitazioni da parte delle famiglie, che torna a crescere, posizionandosi su dei livelli tra i più alti degli ultimi anni. La quota di famiglie che dichiarano di essere favorevolmente disposte all’acquisto di un’abitazione a luglio 2015 risulta pari al 2,8%, in aumento rispetto al minino registrato due anni fa (aprile 2013) che manifestava una frequenza pari all’1%.

Si tratta di intenzioni, quindi di un indicatore sensibile ai mutamenti del contesto di riferimento, ma appare comunque evidente la dinamica di crescita delle famiglie interessate all’acquisto di un’abitazione a partire dal secondo trimestre 2013. Ad incidere su questi segnali positivi registrati nel mercato immobiliare residenziale c’è il diverso atteggiamento delle banche che sembrano aver ridotto la diffidenza verso il settore immobiliare residenziale.

Ance: compravendite, mutui e intenzioni d'acquisto, i tre fattori che testimoniano la svolta del settore immobiliare

L’andamento dei mutui

Il 2014 è l’anno di inversione di tendenza anche per quanto riguarda il mercato del credito per l’acquisto di case. Durante l’anno, infatti, i mutui alle famiglie sono aumentati del 13,4% rispetto al 2013. Il dato positivo è stato confermato anche nel primo semestre del 2015, con un incremento delle erogazioni di mutui del 50,2% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente.

Sono dati particolarmente importanti perché interrompono la forte chiusura del sistema bancario nei confronti delle famiglie in atto dal 2007: in sei anni, infatti, le erogazioni di mutui per l’acquisto di abitazioni si sono ridotte di oltre il 65%, passando dai 63 miliardi di euro erogati nel 2007 ad appena 21,4 miliardi di euro erogati nel 2013.

In calo i prezzi di vendita delle abitazioni

Con riferimento ai prezzi delle abitazioni si evidenziano ancora variazioni negative, sebbene con livelli di intensità più contenuti. L’indice Istat dei prezzi delle abitazioni evidenzia, nel secondo  trimestre 2015, un ulteriore calo del 3% rispetto al secondo trimestre 2014, sintesi di una riduzione più pronunciata per le abitazioni esistenti (-3,5%) e più contenuta dei prezzi delle case nuove (-2%).

Le riduzioni registrate dagli indici, nella prima parte dell’anno 2015, risultano di intensità meno marcata rispetto alle variazioni relative ai trimestri precedenti del 2014 che avevano visto le quotazioni scendere, nella media annua, del 4,4% (-2,2% per il  nuovo e -5,2% per l’usato).

Complessivamente, tra il primo trimestre 2010 e il secondo trimestre 2015, l’indice dei prezzi delle abitazioni è diminuito del 13,6%, sintesi di un lieve calo dell’1% dei prezzi delle case nuove e di una significativa flessione del 18,8% di quelle esistenti. L’andamento degli indici Istat dei prezzi delle abitazioni continua pertanto, a sottendere una volontà da parte della domanda di prediligere e premiare, anche in un contesto economico  incerto e difficile, la qualità del costruito.

Secondo Nomisma, che presenta una serie storica più lunga, i prezzi medi delle abitazioni nelle 13 aree urbane, hanno visto una riduzione complessiva, tra il picco del primo semestre 2008 e il primo semestre 2015, del 21,3% in termini nominali (-28,3% in termini reali). In particolare, nella prima metà dell’anno in  corso si è registrata un’ulteriore flessione del -3% (-2,9% in termini reali), nel confronto con il primo semestre 2014, in rallentamento rispetto agli anni precedenti.

La produzione di nuove abitazioni

I segnali positivi emersi nel mercato immobiliare residenziale e nei mutui erogati alle famiglie per l’acquisto di abitazioni non si riflettono ancora nei livelli produttivi settoriali. Per il comparto abitativo, lo scenario formulato dall’Ance per il 2015 è infatti ancora negativo, nonostante il positivo apporto derivante dagli investimenti nel recupero abitativo.

Gli investimenti in abitazioni diminuiscono ulteriormente dell’1,3% in termini reali su base annua, sintesi di una flessione ancora rilevante della nuova edilizia (-8,8%) e di una crescita del 2% degli investimenti in riqualificazione del patrimonio abitativo. L’aumento stimato per quest’ultimo comparto nel 2015, è imputabile alla proroga del potenziamento, previsto fino a dicembre 2015 degli  incentivi fiscali legati alla riqualificazione e all’efficientamento energetico (previsto dalla Legge di Stabilità per il 2015). Il confronto con il 2007 mostra che gli investimenti in nuove abitazioni nel 2015 si sono ridotti del 66,5%, a fronte di una crescita del 20,9% del recupero abitativo (-30,2% per gli investimenti in abitazioni).

Il carico fiscale sulla proprietà immobiliare

Il rapporto Ance ha sottolineato che negli ultimi anni si è assistito a un forte aumento del prelievo fiscale sulla proprietà immobiliare. Secondo i dati Eurostat, già a fine 2013 (anno in cui le imposte di natura patrimoniale sulla casa ammontavano a 20,4 miliardi di euro contro i 23,9 miliardi del 2014) l’imposizione sulla proprietà immobiliare in Italia risultava in aumento del 111% rispetto all’inizio della crisi contro un aumento medio in Europa del 23%.

Ance: compravendite, mutui e intenzioni d'acquisto, i tre fattori che testimoniano la svolta del settore immobiliare

A seguito di questa misura sulla casa, l’Italia si colloca al terzo posto tra i Paesi europei con maggiore carico fiscale sulla proprietà immobiliare. Secondo i dati Ocse, nel 2012 il prelievo fiscale sulla proprietà immobiliare ammonta a circa l’1,5% del Pil contro una media dell’1,1% nei Paesi Ocse. Il prelievo risulta superiore a quello degli altri Paesi europei, ad eccezione della Francia (2,5%) e del Regno Unito (3,2%).

Ance: compravendite, mutui e intenzioni d'acquisto, i tre fattori che testimoniano la svolta del settore immobiliare

Le proposte Ance

In questo quadro l’Ance, insieme a Confindustria, ha chiesto di avviare un’azione di politica industriale per l’edilizia incentrata su risparmio energetico, sostenibilità e crescita economica, con l’adozione di un pacchetto di misure fiscali urgenti da inserire nella Legge di Stabilità per il 2016. Tali misure sono:

Incentivi al mercato residenziale e alla riqualificazione urbana

– Detrazione Irpef pari al 50% dell’Iva pagata per l’acquisto di abitazioni in classe energetica A o B, da ripartire in 5 anni, anche in un’ottica di equiparazione fiscale dell’acquisto del “nuovo” all’acquisto dell’“usato”. Contestualmente, dovrebbe prevedersi l’esenzione triennale dall’imposta patrimoniale (Imu/Tasi/Local Tax).

– Imposte fisse di registro, ipotecarie catastali per il trasferimento, in permuta, dell’abitazione vecchia con una nuova in classe energetica elevata.

Razionalizzazione degli incentivi (bonus fiscali per recupero e riqualificazione energetica degli edifici)

– Stabilizzazione del potenziamento delle agevolazioni per le ristrutturazioni edilizie e per la riqualificazione energetica, con eventuale rimodulazione di quest’ultima per premiare maggiormente gli interventi più incisivi.

Revisione della tassazione locale sugli immobili (la futura “local tax”)

– Introduzione di un’imposta unica patrimoniale, stabile per almeno tre anni e integralmente destinata ai Comuni per il finanziamento dei servizi (“service  tax”), con l’ovvia esclusione dei beni prodotti dalle imprese edili (aree e fabbricati costruiti, o ristrutturati, per la successiva vendita).

Rent to buy

– Le misure di natura fiscale adottate per agevolare le formule contrattuali del rent to buy, in alternativa all’acquisto immediato della proprietà, sono oggi limitate agli alloggi sociali. Risulta quanto mai opportuno estenderne l’ambito applicativo a tutte le formule miste di locazione/vendita con il vincolo all’acquisto per entrambi le parti. In particolare occorre rinviare al momento del riscatto la tassazione del corrispettivo di acquisto sia ai fini Iva che ai fini delle imposte sul reddito (Irpef/Ires).