Tasse prima casa, le agevolazioni previste dalla legge di Stabilità 2016

Con la legge di Stabilità 2016 per il settore immobiliare sono state introdotte importanti novità. Ecco quali sono le agevolazioni previste in materia di tasse sulla prima casa.

Imu-Tasi

Niente più Tasi sulla prima casa, eccezion fatta per le abitazioni di lusso (quelle appartenenti alle categorie catastali A1, A8 e A9). Nel caso delleabitazioni in affitto, il locatario paga la quota spettante in base alla delibera Tasi 2015, l’inquilino nulla.

E’ stata poi riconosciuta l’esenzione Tasi anche alla casa assegnata al coniuge, ma solo previo provvedimento di separazione legale, annullamento, scioglimento o cessazione degli effetti civili del matrimonio.

L’esenzione Tasi spetta anche sulle pertinenze, ma bisogna ricordare che è possibile correlarne all’abitazione principale massimo tre, appartenenti a catastali diverse fra loro. Le eventuali pertinenze escluse dal beneficio pagano l’Imu con l’aliquota prevista in delibera comunale per la tipologia di immobile.

E’ stato stabilito uno sconto Imu sulle abitazioni di lusso: aliquota massima allo 0,4%, non più allo 0,6%, mentre resta la detrazione di 200 euro.

Nel caso degli immobili dati in comodato d’uso ai parenti di primo grado è previsto il dimezzamento della base imponibile Imu-Tasi, a condizione che il proprietario non possieda altri immobili ad uso residenziale in Italia. La sola eccezione è rappresentata dal possesso dell’immobile di residenza, oltre a quello dato in comodato al parente, purché le due abitazioni si trovino nello stesso Comune.

Leasing immobiliare

La misura prevede che l’inquilino/futuro acquirente versi un affitto alla banca o all’intermediario finanziario, che di fatto acquista la casa in leasing detenendone il possesso per un periodo di tempo prestabilito nel contratto. Al termine di tale periodo di tempo la banca o l’intermediario finanziario procede alla vendita all’inquilino, nel caso ne faccia richiesta, a un prezzo concordato preventivamente. Nel caso in cui l’inquilino/acquirente receda prima della scadenza, l’immobile in questione rimane alla banca.

Per le giovani coppie che hanno meno di 35 anni e un reddito fino a 55mila euro sono previsti particolari sconti: una detrazione del 19% sul prezzo di affitto fino a un tetto di 8mila euro l’anno e sul prezzo di acquisto sino a 20mila euro.

Bonus mobili giovani coppie

Le giovani coppie, nelle quali almeno uno dei partner ha meno di 35 anni, che acquistano la prima casa possono usufruire di un bonus mobili per gli arredi e gli elettrodomestici. L’agevolazione consiste in una detrazione del 50% fino a un tetto di spesa di 16mila euro ed è suddivisa in 10 quote annuali, tutte dello stesso importo. La coppia non deve essere necesseriamente sposata.

Bonus acquisto prima casa

La misura consente a chi in passato ha acquistato una prima casa usufruendo delle agevolazioni previste di comprare un nuovo immobile sfruttando ancora una volta i benefici fiscali senza dover vendere prima il precedente, a patto però che l’abitazione acquistata in precedenza venga alienata entro un anno dalla data dell’atto.

Se il venditore è un privato, l’imposta di registro è al 2%, mentre le imposte ipotecarie e catastali sono dovute nella misura di 50 euro ciascuna. Se il venditore è un’impresa costruttrice, l’Iva è al 4% e le imposte catastale e di registro a 200 euro.

Il bonus non può essere applicato agli immobili di categoria catastale A1, A8, e A9.

Bonus ristrutturazione e riqualificazione energetica

Le agevolazioni fiscali per chi ristruttura un’abitazione o per chi effettua lavori di riqualificazione energetica sono state prorogate al 31 dicembre 2016. Per chi ristruttura la casa, la detrazione rimane al 50% fino a un tetto di spesa massimo pari a 96mila euro. Per chi effettua lavori di riqualificazione energetica, la detrazione è al 65% con tetti che cambiano a seconda dei lavori realizzati. E’ previsto, inoltre, il bonus mobili al 50%, per un tetto di spesa massima di 10mila euro sull’acquisto di arredi ed elettrodomestici destinati all’immobile che è oggetto della ristrutturazione edilizia.

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G124, un gruppo di giovani architetti alla corte di Renzo Piano per “rammendare” le periferie della città

Eletto senatore a vita nel 2013, Renzo Piano ha deciso di destinare il suo stipendio da parlamentare alla creazione di un gruppo di lavoro formato da giovani architetti, con lo scopo di elaborare progetti di “rammendo” per le periferie della città. Nel 2015 questi giovani talenti si sono occupati del Giambellino, quartiere popolare di Milano. A guidarli Marco Ermentini, collaboratore dell’archistar e creatore dell’architettura timida, intervistato da idealista news

Cos’è e com’è nato il progetto G124?

Il progetto prende il nome dalla stanza di Renzo Piano a Palazzo Giustiniani. Eletto a fine 2013 senatore a vita, Piano ha deciso di continuare a fare quello che ha sempre fatto, ovvero l’architetto, occupandosi di un tema importante, ma troppo spesso dimenticato:  quello delle periferie.  Ha riunito allora una quindicina di collaboratori e colleghi per impostare un progetto di lavoro. L’idea che ne è nata è stata quella di selezionare ogni anno quattro o sei architetti per occuparsi delle perifie di una o più città, con il coordinamento di diversi tutor. Nel 2015 siamo stati scelti come tutor io e Ottavio Di Base.

Come vengono selezionati i giovani architetti?

La selezione viene fatta in maniera anonima, attraverso una ricerca di lavoro pubblicata su un sito specializzato, senza citare né Renzo Piano, né il progetto G124. Quest’anno da 400 curriculum selezionati, sono uscite fuori 4 persone, ognuna con una competenza specifica.  Una ragazza ad esempio si occupa più di pianificazione urbanística, un altro di costruzioni, mentre gli altri di restaturo e riqualificazione energetica. Questi giovani architetti sono pagati da Renzo Piano con il suo stipendio da senatore.

Come lavora il gruppo G124?

Ogni anno i ragazzi, coordinati dai diversi tutor, si occupano della periferia della città. Nel 2014 il gruppo di lavoro ha lavoro nelle periferie di Torino, Roma e Catania, mentre lo scorso anno è stata la volta del quartiere milanese del Giambellino.

Ci parli di questo progetto. Perché proprio il Giambellino e non un altro quartiere?

A Milano ci sono 12 quartieri periferici, ma questo è in assoluto quello più problematico. È un quartiere di edilizia popolare che risale al ’39 ed è degradato sia dal punto di vista edilizio che delle persone che ci vivono. E noi abbiamo scelto di andare lì dove ci sono i problemi, convinti che le periferie hanno le potenzialità di diventare belle e vivibili.

Si tratta di caseggiati che in 70 anni non hanno subito nessun intervento di ristrutturazione, anche se si tratta di begli edifici, costruiti bene, dove è possibile agire con piccoli interventi di rammendo, senza dover demolire.

Come si è svolto il lavoro?

Prima di tutto bisogna dire che non si tratta di un progetto fatto a tavolino, sceso dall’alto, ma abbiamo iniziato un percorso che parte dal basso. I ragazzi hanno vissuto in questo quartiere o nelle immediate vicinanze per circa un anno per capire quali fossero le reali esigenze delle persone che ci abitano. Quello che ne è scaturito è una progetto di ricucitura, di rammendo, con l’ampliamento del mercato e dei cortili. Una piccola parte è già stata realizzata, buttando giù un muro, e ampliando il mercato verso Sud, grazie all’investimento dello stesso Renzo Piano e del Comune.

Quale sarà la prossima fase?

Ê importante sottolineare che il nostro non è un progetto esecutivo, ma una semplice proposta, delle idee la cui fase operativa passa ora in mano delle associazioni cittadine e del Comune, magari attraverso l’indizione di un concorso tra giovani architetti. L’idea è quella di mettere in piedi tanti piccoli cantieri, e non un unico grande cantiere. Non a caso la nostra teoría è quella delle piccola cose, dei piccoli rammendi.

Non a caso lei è l’autore della cosiddetta “architettura timida” e del famoso farmaco “la timidina”

Effettivamente. L’architettura timida è una risposta all’esagerazione insita nella mia professione, perché noi architetti, spinti dal desiderio di voler lasciare il segno, molto spesso esageriamo.  L’architettura timida è la volontà di riscoprire questo carattere timido, che non è un difetto, ma una virtù. La timidezza ci fa scoprire i nostri limiti e ci fa capire l’importanza di intervenire leggermente, in punta di piedi.

Immagini del quartiere Giambellino, a Milano

Le città con la miglior qualità della vita al mondo: Vienna al top

Lo studio 2016 “Quality of Living” della società di consulenza globale Mercer ha classificato le città con la miglior qualità della vita al mondo e ha messo sul primo gradino del podio Vienna. L’indagine prende in esame 230 realtà in tutto il pianeta e serve alle imprese internazionali per determinare compensi e benefit del proprio staff all’estero. I criteri sui quali si basa sono molteplici, tra cui stabilità politica, servizi sanitari, istruzione, livello di criminalità, tempo libero, qualità dei trasporti.

Vienna al top, Baghdad in fondo

Se Vienna è al top (grazie soprattutto all’alta qualità dei servizi culturali e del tempo libero, ai costi contenuti di affitti e mezzi di trasporto), seguita da Zurigo e Auckland, dopo i recenti attacchi terroristici Parigi ha perso 10 posizioni, passando dalla 27esima alla 37esima. La città con le condizioni di vita più difficili è Baghdad, che occupa l’ultimo posto.

Cosa succede in Italia

Se guardiamo la situazione dell’Italia, scopriamo che Milano mantiene il 41esimo posto, prima di Chicago e New York, mentre Roma perde una posizione, scendendo dalla 52esima alla 53esima. A penalizzare la Capitale sono soprattutto i temi legati alla micro-criminalità.

Il primato alle città dell’Europa occidentale e il fattore chiave della sicurezza

A dominare la classifica sono le città dell’Europa occidentale. Un dato interessante rivela poi che la sicurezza è sempre di più un fattore chiave che le multinazionali devono tenere in considerazione quando inviano lavoratori all’estero, sia in riferimento alla loro incolumità personale sia in relazione all’impatto che la sicurezza ha sul costo dei programmi di mobilità globale.

Proprio in relazione alla sicurezza, per la prima volta quest’anno Mercer ha redatto una classifica ad hoc che comprende indicatori legati alle relazioni internazionali, alla stabilità interna al Paese, all’ordine pubblico e al tasso di criminalità. Quel che è emerso è che Lussemburgo, capitale dell’omonimo stato, occupa il podio più alto, seguita (parimerito in seconda posizione) dalle svizzere Berna, Zurigo e dalla finlandese Helsinki. Le città meno sicure al mondo, invece, sono Baghdad e Damasco.

Risparmiare sulle tariffe del gas: le migliori offerte di fine inverno

Quest’inverno sembra essere il più mite degli ultimi anni, con unatemperatura minima a febbraio superiore di ben 3,5 gradi rispetto alla media del periodo.

Anche le bollette nel 2016 sono più leggere, grazie soprattutto altaglio deciso dall’Autorità per l’energia elettrica, il gas e il sistema idrico (AEEGSI), in vigore da gennaio, sui prezzi di riferimento del gas (-3,3%) e dell’elettricità (-1,2%). Secondo i calcoli dell’AEEGSI, grazie a questo ribasso una famiglia tipo risparmierà 57 euro nell’anno in bolletta.

Con il mercato libero si può rispamiare ancora di più, con una spesa di oltre 155 euro in meno all’anno per la stessa famiglia tipo, che significa un taglio del 14,6% annuo.

Cambiare fornitore gas passando al mercato libero è una procedura sempre gratuita e non comporta modifiche al contatore o impianti. Se il cliente sceglie un’offerta gas a prezzo bloccato del mercato libero, d’altronde, non sarà più soggetto a eventuali aumenti di prezzo durante i primi uno o due anni dalla data di sottoscrizione della tariffa.

Trovare una tariffa gas conveniente può essere complicato se si intende visitare uno a uno i siti web dei diversi fornitori o, peggio ancora, se si opta per consultare i venditori porta a porta. Meglio affidarsi a un comparatore online, come ad esempio quello diSosTariffe.it. Noi abbiamo eseguito sul comparatore una semplice indagine per individuare le offerte più convenienti per la fornitura del gas in questo momento, ipotizzando una famiglia tipo (tre persone con contratto residenziale, abitazione fino a 100 m3 e consumi pari a 1.410 m3/anno).

Ecco i nostri risultati: elenchiamo nome della tariffa, fornitore e risparmio ottenibile su base annua rispetto i prezzi AEEGSI decisi per la maggior tutela.

  1. 1.Prezzo Natura Web Gas di Hera Comm: risparmio di 155 euro all’anno.
  2. 2.E.ON GasClick: risparmio per il profilo scelto: 85 euro all’anno.
  3. 3.Web Gas di Edison Energia: risparmio 82 euro all’anno.
  4. 4.E-Light Gas di Enel Energia: risparmio 80 euro all’anno.
  5. 5.Sconta Gas Tre di Gas Natural Vendita: risparmio 76 euro all’anno.
  6. 6.energia 3.0 di ENGIE (ex- GDF SUEZ): risparmio 70 euro all’anno.
  7. 7.Amica Web Gas di Illumia: risparmio 69 euro all’anno.
  8. 8.eni LINK: risparmio 55 euro all’anno.
  9. 9.Acea Rapida di Acea Energia: risparmio 52 euro all’anno.
  10. 10.Gas Sconto Facile di Edison Energia: risparmio 47 euro all’anno.

Condomini morosi salvi con le nuove regole sui pignoramenti – See more at: http://www.laleggepertutti.it/112185_condomini-morosi-salvi-con-le-nuove-regole-sui-pignoramenti

Con la limitazione del numero di aste, i pignoramenti immobiliari rischiano di diventare una misura inutile così come lo sono già i pignoramenti mobiliari: a rimetterci saranno i condòmini in regola con i pagamenti.

 

Esultano i morosi non in regola con i pagamenti delle spese condominiali: pignorare i loro beni potrebbe diventare estremamente difficile con le nuove regole che il Governo si accinge a varare.

 

La riforma del processo civile, appena approvata dalla Commissione Giustizia della Camera e pronta per gli esami finali prima del voto, prevede una forte limitazione dei pignoramenti immobiliari che ora rischiano di fare la stessa fine di quelli mobiliari: una misura del tutto inutile che spesso si risolve in una perdita di tempo e in una spesa per il creditore. Che cosa cambia in particolare? Non più una serie infinita di esperimenti d’asta al ribasso, fino a raggiungere un prezzo “stracciato”, ma solo quattro tentativi, di cui l’ultimo “a offerta libera”. Se neanche questo va a buon fine, il giudice chiude definitivamente il pignoramento e l’immobile torna nella piena disponibilità del debitore (ne abbiamo parlato in “Aste: dopo 4 tentativi il pignoramento si chiude”).

 

L’effetto sui condomìni sarà diretto. La ragione è molto semplice. Sino ad oggi, nella gran parte dei casi di mancato pagamento degli oneri condominiali, l’unico sistema utile per la riscossione forzata è sempre stato quello di mettere all’asta la casa del debitore. Ciò per via della stretta dipendenza tra le spese condominiali e la proprietà dell’immobile: ogni condomino moroso è necessariamente proprietario di una casa posto che solo il titolare del bene è tenuto al pagamento degli oneri all’amministratore.

Inoltre, per giurisprudenza costante, neanche il fondo patrimoniale, eventualmente costituito dal debitore sulla casa, è opponibile al condomìnio creditore: per cui, pur dopo il decorso dei cinque anni necessari alla revocatoria, l’amministratore può sempre chiedere il pignoramento dell’appartamento. Le spese di condominio rientrano, infatti, tra quelle contratte per le esigenze della famiglia, cui il fondo non è mai opponibile.

 

Che succedeva, dunque, nel caso in cui gli importi non pagati dal condomino siano particolarmente elevati, divenendo il pignoramento dell’eventuale stipendio o della pensione del tutto inutile? oppure nel caso di una società coi bilanci in rosso e il conto corrente costantemente vuoto? oppure quando il condòmino è un nullatenente (a parte, ovviamente, l’immobile)? L’unica arma del condominio è ed è sempre stata quella dell’ipoteca e del successivo pignoramento della casa.

 

Ora però la riforma rischia di minare anche quest’ultima possibilità di riscossione. E ciò perché quattro tentativi di asta potrebbero essere del tutto insufficienti per trovare un acquirente. Peraltro non poche volte le perizie effettuate dai consulenti dei giudici in tribunale, volte a stabilire il prezzo di base da cui devono partire le varie offerte di vendita, tendono a sovrastimare l’immobile rispetto al suo effettivo valore. Con la conseguenza che, per allinearsi al prezzo di mercato, la base d’asta deve subire almeno due o tre ribassi; solo successivamente l’immobile può dirsi appetibile. Ma da domani tutto questo tempo potrebbe non esserci più e il pignoramento verrà chiuso in breve tempo.

 

Risultato? O il condomìnio stesso deciderà di acquistare l’immobile pignorato entro i primi quattro esperimenti d’asta, per poi rivenderlo e lucrare sulla differenza – magari sfruttando la nuova agevolazione fiscale che prevede l’abbattimento dell’imposta di registro -oppure i condòmini in regola coi pagamenti dovranno ricorrere ai ripari e ripianare le perdite con i propri risparmi.

 

Si tenga peraltro conto che, secondo i giudici, i creditori possono sempre pignorare il conto corrente del condominio, così evitando il nuovo obbligo – contenuto nella riforma – che impone loro di aggredire prima i proprietari non in regola con gli oneri mensili e poi tutti gli altri. In questo modo si andranno a bloccare proprio i soldi di chi ha pagato regolarmente le quote condominiali, senza toccare invece i morosi che  la faranno facilmente franca (si legga “Se il condominio non paga, il creditore blocca il conto corrente“).

Insomma, come spesso succede in questo Stato, chi adempie correttamente ai propri doveri prima o poi ne paga sempre le conseguenze.

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Assoimmobiliare: “Ecco le misure di riduzione del fisco che rilanceranno l’immobiliare”

L’Osservatorio parlamentare sull’immobiliare è al lavoro. A confermarlo è il recente incontro tra il presidente, il senatore Vincenzo Gibiino, e una delegazione di Assoimmobiliare. Occasione in cui l’associazione ha avuto modo di proporre alcune misure di ottimizzazione fiscale grazie alle quali rilanciare il settore.

Il direttore generale di Assoimmobiliare, Paolo Crisafi, ha spiegato: “Notevoli sono gli sforzi degli esperti sia del mondo associativo sia a livello istituzionale per rimettere in moto il mercato immobiliare e quindi l’economia. Più in generale, l’associazione ritiene indispensabile proporre ulteriori misure sistemiche di ottimizzazione fiscale ai fini del rilancio del Real Estate italiano”.

Il presidente dell’Osservatorio parlamentare ha sottolineato l’importanza “di alimentare sempre più i confronti qualitativi all’interno dell’Organismo che vede la presenza di nuove prestigiose realtà quali Assoimmobiliare, Ance e Federalberghi”. E ha fatto sapere: “Su tale scia stiamo costruendo le basi per una politica di misure organiche e non provvedimenti spot basati sull’emergenza. Interessante a da condividere anche con gli altri partecipanti gli approfondimenti sulla fiscalità immobiliare e le proposte avanzate da Assoimmobiliare”.

I principali interventi da realizzare secondo Assoimmobiliare

Imposta di registro – Ripristino del regime agevolato delle imposte di registro, ipotecaria e catastale quando la parte contraente (cedente o cessionario) sia costituita da fondi immobiliari.

Esenzione proventi distribuiti alle pubbliche amministrazioni – Rendere esenti i proventi distribuiti dai fondi immobiliari alle pubbliche amministrazioni, in quanto rientranti nell’elenco dei soggetti inseriti nel conto economico consolidato individuati dall’Istat, per favorire la dismissione degli immobili di loro pertinenza.

Esenzione proventi distribuiti alle imprese di assicurazione – Non applicare le ritenute sui proventi distribuiti dalla Sgr di fondi immobiliari alle imprese di assicurazione che hanno acquistato le quote per imputarle a copertura delle riserve dei contratti di assicurazione sulla vita.

Esenzioni per i Fondi Sh e per i Fondi per la valorizzazione e dismissione – Consentire ai fondi comuni di investimento che investono in beni immobili a prevalente utilizzo sociale (per esempio. social housing) e ai fondi istituiti per la valorizzazione e dismissione del patrimonio immobiliare pubblico di accedere al regime fiscale di favore.

Siiq come investitore istituzionale e revisione tempi per la quotazione – Introdurre le Siiq tra gli investitori istituzionali e rivedere il termine previsto dall’art. 1, comma 119-bis, della Legge 296/2006, innovato dal citato decreto, statuente, in linea di principio, che i requisiti partecipativi di cui al comma 119 devono essere verificati entro il primo periodo di imposta per cui è stato richiesto l’accesso al regime speciale. Tale lasso temporale non consente, di fatto, alla società che ha esercitato l’opzione per il regime Siiq di sfruttare le finestre di quotazione.

Riduzione della stretta fiscale sugli Investitori non istituzionali – Allo scopo di ridurre la stretta fiscale sugli investitori diversi da quelli istituzionali far passare la percentuale massima di partecipazione al fondo, oltre la quale scatta la tassazione per trasparenza, dal 5 al 20%. La tassazione per trasparenza non dovrebbe trovare applicazione, in ogni caso, qualora il fondo sia partecipato per oltre il 50% da investitori istituzionali, ovvero nella misura in cui il fondo sia orientato all’investimento in beni immobili a prevalente utilizzo sociale, oppure istituito per la valorizzazione e dismissione del patrimonio immobiliare pubblico.

Potere di iniziativa alle Sgr per la valorizzazione degli immobili pubblici – Riconoscere alle Sgr che gestiscono fondi di investimento immobiliare il potere di iniziativa in relazione ad operazioni di valorizzazione di immobili pubblici inutilizzati.

Le recenti disposizioni in materia di fiscalità immobiliare

Il presidente del collegio dei revisori di Assoimmobiliare, Roberto Munno, ha invece ricordato le recenti disposizioni in materia di fiscalità immobiliare.

– Ripristino, a decorrere dall’anno 2016, dell’esenzione Imu per i terreni agricoli ricadenti in aree montane o di collina.

– Esenzione Tasi per le unità immobiliari destinate ad abitazione principale del possessore, nonché dell’utilizzatore e del suo nucleo familiare, ad eccezione di quelle classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9.

– Riduzione dell’aliquota Tasi allo 0,1% per gli immobili merce. I comuni possono modificare detta aliquota, in aumento, sino allo 0,25% o, in diminuzione, fino all’azzeramento.

– Determinazione della rendita catastale degli immobili a destinazione speciale e particolare censibili nelle categorie catastali D ed E tramite stima diretta senza tener conto dei macchinari, congegni, attrezzature e altri impianti, funzionali allo specifico processo produttivo (i cosiddetti “imbullonati”).

– Riduzione dell’Imu e della Tasi pari al 25% relativamente agli immobili locati a canone concordato di cui alla L. 431/1998.

– Possibilità di usufruire dell’imposta di registro con aliquota agevolata al 2%, prevista per l’acquisto dell’abitazione principale, anche per chi al momento del rogito possiede già un immobile, a condizione che lo alieni entro un anno dalla data dell’atto.

– Detrazione Irpef del 50% dell’importo corrisposto per il pagamento dell’Iva in relazione all’acquisto, effettuato entro il 31 dicembre 2016, di unità immobiliari a destinazione residenziale, di classe energetica A o B, cedute dalle imprese costruttrici delle stesse.

– Introduzione, a decorrere dal periodo d’imposta successivo a quello in corso al 31 dicembre 2016, di un’addizionale Ires di 3,5 punti percentuali per gli enti creditizi e finanziari, nonché per la Banca d’Italia. A fronte dell’introduzione della predetta addizionale saranno integralmente deducibili dall’Ires e dall’Irap gli interessi passivi.

– Proroga sino al 31 dicembre 2016 delle detrazioni Irpef per interventi di riqualificazione energetica (65%) e per le ristrutturazioni degli edifici (50%).

– Riduzione dell’aliquota Ires dal 27,5 al 24% a decorrere dal 1° gennaio 2017, con effetto per i periodi d’imposta successivi a quello in corso al 31 dicembre 2016.

– Introduzione di una nuova disciplina fiscale di favore per incentivare l’utilizzo del contratto di leasing finalizzato all’acquisto dell’abitazione principale.

La villa nella quale ha vissuto il genio del Rinascimento Michelangelo

La villa nella quale ha vissuto il genio del Rinascimento Michelangelo (Fotogallery)

Nel 1549, tre anni dopo essere stato scelto per realizzare la cupola della Basilica di San Pietro, in Vaticano, Michelangelo ha scritto al nipote affinché lo aiutasse a trovare una casa vicino Firenze a un prezzo ragionevole. Ed è proprio qui che ci rechiamo per scoprire la protagonista della nostra rubrica dedicata alle case da sogno.

A soli 40 km dal capoluogo della Toscana, vicino a Castellina in Chianti, si trova una villa che all’epoca venne acquistata per 2.281 fiorini, al cambio attuale circa 280.000 euro. Il genio del Rinascimento ha trascorso in questa dimora molto tempo fino alla sua scomparsa avvenuta nel 1564, all’età di 88 anni.

La proprietà è rimasta alla famiglia Buonarroti fino al 1867. Negli ultimi 150 anni è appartenuta a diverse famiglie. L’ultima ha acquistato la proprietà nel 1973 e l’ha appena messa in vendita per 7,5 milioni di euro.

La casa è completamente ristrutturata, ma mantiene lo stile classico dell’architettura toscana. L’edificio principale è composto da otto stanze e sette bagni per una superficie complessiva di 1.200 m2. La proprietà comprende un terreno di 2,5 ettari.

Non paghi le rate del mutuo? La banca si prende la casa (senza passare dal Tribunale). Tutta la verità sul nuovo decreto

Non paghi le rate del mutuo? La banca si prende la casa (senza passare dal Tribunale). Tutta la verità sul nuovo decreto

Secondo la bozza del decreto legislativo di attuazione della direttiva europea 2014/17, banca e mutuatario possono accordare in caso di inadempimento di quest’ultimo la restituzione dell’immobile dato in garanzia, senza passare dal tribunale. Un modo per dare respiro al mercato o uno strumento di “ricatto” in mano alle banche? Lo abbiamo chiesto a MutuiOnline, Fiaip, Assoimmobiliare e Asso-Consum

Una misura giusta via per dare respiro al mercato dei mutui ipotecari o uno strumento in mano alle banche per ricattare chi va a chiedere un finanziamento? Fino alla fine del mese le commissioni parlamentari competenti hanno tempo per esprimere il proprio parere sul decreto legislativo emanato dal governo per recepire la direttiva europea 2014/17. Un corposo provvedimento riguardante i contratti di credito al consumo relativi ai beni immobili residenziali, all’interno del quale è finito nel mirino principalmente l’articolo 120-quinquiesdecies.

Cosa succede se non paghi le rate del mutuo

In tale articolo si introducono novità in caso di inadempimento del consumatore. Particolarmente oggetto d’attenzione è il terzo comma, nel quale si sancisce che “le parti del contratto possono convenire espressamente, al momento della conclusione di contratto di credito o successivamente, che in caso di inadempimento del consumatore la restituzione o il trasferimento del bene immobile oggetto di garanzia reale o dei proventi della vendita del medesimo bene comporta l’estinzione del debito, fermo restando il diritto del consumatore all’eccedenza”.

In pratica il contratto potrà prevedere la cessione dell’immobile, offerto in garanzia per ottenere il mutuo, direttamente all’istituto creditore. La ratio è quella di accorciare notevolmente i tempi per il recupero del credito, rispetto a quelli assai lunghi della normale procedura che passa attraverso il tribunale che accerta lo stato di insolvenza, pignora il bene e lo mette all’asta. Un iter anche costoso e mediante il quale l’immobile viene venduto a un prezzo assai più basso di quello di mercato.

Divieto patto commissorio

C’è chi, però, ha visto nella nuova disciplina proposta dall’esecutivo unaggiramento del “divieto di patto commissorio”, previsto dall’articolo 2744 del codice civile, secondo il quale “è nullo il patto col quale si conviene che, in mancanza del pagamento del credito nel termine fissato, la proprietà della cosa ipotecata o data in pegno passi al creditore. Il patto è nullo anche se posteriore alla costituzione ipoteca o del pegno”.

Un accostamento che non sussiste, secondo Roberto Anedda, direttore marketing di Mutuionline, perché la nuova norma non prevede che, in caso di situazione debitoria, il bene passi automaticamente al creditore, ma che le due parti si possano mettere d’accordo per una sua cessione.

Di diverso parere è il presidente dellai Fiaip, la Federazione agenti immobiliari professional, secondo il quale “il fatto che per accedere a questo istituto sia necessario che il cliente sia d’accordo è assolutamente irrilevante in quanto tutti conoscono la forza di persuasione che le banche possono mettere in campo nei confronti dei loro clienti”.

Un timore di cui è conscio anche Anedda che, però, auspica siano le necessarie norme attuative che seguiranno a scongiurare.

Dato che i tempi lunghi di recupero dei crediti sono sempre stati tra i motivi per i quali le banche italiane si sono dette costrette ad applicare spread più alti,questa possibilità dovrebbe consentire di offrire condizioni migliori.

Piuttosto che dire al cliente ‘o fai così o il mutuo non te lo do’, la banca dovrebbe essere obbligata a specificare quanto egli risparmia se sceglie la cessione dell’immobile in caso di insolvenza, rispetto a un mutuo a condizioni normali”.

Ciononostante, la Fiaip è sul piede di guerra e chiede lo stralcio dell’articolo 120-quinquiesdecies. Sulla stessa lunghezza d’onda il presidente di Asso-Consum Aldo Perrotta, secondo il quale“se questo decreto fosse approvato il cittadino rimarrebbe indifeso. Sarebbe l’ennesimo regalo alle banche. Con la scusa di agevolare il consumatore quest’ultimo verrà solo fregato”. In realtà, trattandosi di decreto derivante dalla delega data al governo per il recepimento delle direttive europee, il Parlamento non è chiamato ad approvarlo ma solo, attraverso le commissioni competenti, a fornire un parere. Dovesse essere negativo sulla norma in questione, l’esecutivo potrebbe anche non tenerne conto affatto, come è già accaduto anche nel recente passato.

Roberto Busso, presidente del Comitato Assoimmobiliare “Politiche di Valutazione degli Asset Immobiliari”, spera che “ legislatore italiano tenga in considerazione lo spirito di cui alla direttiva comunitariache ha come obiettivo quello di tutelare la parte più debole”, sottolineando a sua volta che secondo diversi interpreti la norma così come è stata scritta possa essere in conflitto con il codice civile. Inoltre, rimarca un altro punto controverso: la nuova regolamentazione varrà per i contratti stipulati dal 21 marzo in poi, ma sembra esserci spazio di manovra anche per una modifica dei contratti di finanziamento in essere.

Anedda mette in guardia da un altro rischio al quale si andrebbe incontro, se questa norma entrasse in vigore. Ancora una volta, dovranno essere i decreti attuativi a scongiurarlo.

“La banca – dice –potrebbe non avere alcun interesse a vendere al miglior prezzo possibile,ma solo a vendere in fretta, dato che l’eccedenza rispetto al credito va restituita al cliente.

Occorre fissare dei criteri per garantire che la vendita avvenga a un prezzo congruo”.

Infine, il quarto comma dell’articolo dice che “qualora a seguito di inadempimento e successiva escussione della garanzia residui una debito del consumatore, il relativo obbligo di pagamento decorre dopo sei mesi dalla conclusione della procedura esecutiva”. Ma tra le richieste di modifica avanzate da qualcuno c’è quella di estinguere il debito al trasferimento del bene, a prescindere dalla copertura integrale o meno dello stesso.

 

Al via il decreto sulla bad bank, tutte le novità approvate dal Consiglio dei Ministri

Oltre due ore di consiglio dei ministri in notturna per ritornare sul tema, più che mai caldo, del comparto bancario. La riunione a Palazzo Chigi ha partorito un decreto che contiene, innanzitutto, il recepimento dell’accordo raggiunto in sede europea sulla creazione di “bad bank” nelle quali far confluire crediti in sofferenza che appesantiscono i bilanci degli istituti.

Dopo l’intesa annunciata il 26 gennaio dal ministro dell’Economia Piercarlo Padoan e dal commissario alla Concorrenza, Margrethe Vestager, mercoledì è arrivato il via libera all’accordo. La commissione ha confermato che il meccanismo studiato non configura un aiuto di Stato. “Lo schema di garanzia scelto dalle autorità italiane – spiega il comunicato – prevede una remunerazione in linea con le condizioni del mercato in riferimento al rischio assunto”.

Il governo offrirà, infatti, uno “scudo” che dovrà essere compensato con una percentuale sui crediti in sofferenza“cartolarizzati” da società veicolo create appositamente, così da garantire una maggiore appetibilità sul mercato. La garanzia pubblica avrà un costo crescente all’aumentare della durata delle obbligazioni emesse. Inoltre potrà essere apposta solo su quelle che si fregeranno del rango di “investment grade”. Cosa che complica non poco il lavoro di chi dovrà creare questi titoli con un sottostante formato da “non performing loans” (crediti inesigibili), facendole bollinare anche come buon investimento.

Inoltre, vengono esentate per tutto il 2016 dall’imposta di registro le vendite fatte in asta giudiziaria. Un incentivo alle banche per riscuotere in tempi più celeri le garanzie sui crediti incagliati.

Sul reale ammontare delle sofferenze, c’è il consueto balletto di cifre. Di sicuro superano i 200 miliardi, ma c’è chi ritiene che siano più di 300. Per 88 di essi, comunque, gli accantonamenti effettuati dalle banche hanno già messo al sicuro da possibili perdite.

Decreto credito cooperativo

Le riserve sono elemento chiave di un’altra questione della quale si occupa il decreto: le banche di credito cooperative. Bisognerà, infatti, possederne almeno 200 milioni di euro e versarne il 20% nelle casse dell’erario se si vorrà evitare di confluire sotto la unica holding da un miliardo di patrimonio che ingloberà gli istituti di questo tipo entro i prossimi 18 mesi.

L’identikit di quelle che potranno restare fuori corrisponde a una decina di banche, “ma non è detto che tutte queste non vorranno aderire” ha affermato Padoan. “Incentiviamo operazioni di aggregazione perché “l’Italia ha bisogno di banche più grandi”, ha detto il premier Matteo Renzi presentando il provvedimento adottato.

Niente criteri per la salvaguardia degli obbligazionisti di Banca Marche,Banca Etruria (dichiarata insolvente dal Tribunale di Arezzo), Cassa di risparmio di Ferrara e Cassa di risparmio di Chieti, nel provvedimento approvato ieri. Ma “nessun rinvio” ha spiegato il presidente del consiglio, il cui ufficio dovrebbe emanare nei prossimi giorni un decreto. La scelta è dettata dalla volontà di evitare eventuali stravolgimenti con un passaggio parlamentare, che non si ha nel caso di dpcm (decreto della presidenza del consiglio dei ministri), sufficiente per l’esecutivo nella circostanza.

Le obbligazioni subordinate azzerate a dicembre ammontano a 768 milioni, 430 dei quali in mano a 12.500 clienti retail. In bilancio ci sono 100 milioni, meno di un quarto di quanto perduto dai piccoli risparmiatori. Una fonte governativa ha spiegato che i rimborsi non saranno mai al 100%, né potranno superare quota 100.000 euro, limite applicato col “bail in” anche alla salvaguardia dei conti correnti.

Esenzione dell’imposta di registro per chi acquista immobili alle aste giudiziarie

 

Esenzione dell'imposta di registro per chi acquista immobili alle aste giudiziarie

La novità contenuta nel decreto sul credito cooperativo ha lo scopo di dare una boccata d’ossigeno al mercato delle sofferenze, rivalutando gli immobili a garanzia di prestiti e mutui. Il governo ha infatti introdotto l’esenzione dell’imposta di registro del 9% per gli immobili acquistati all’asta entro il 31 dicembre di quest’anno, sostituita da una tassa piatta di 200 euro. Con un’unica condizione: che tali beni siano rivenduti entro 24 mesi.

Se una banca non riesce a recuperare il suo credito può chiedere al tribunale di mettere all’asta l’immobile a garanzia dello stesso. Ma spesso le aste giudiziarie vanno deserte, anche per gli oneri fiscali legati all’acquisto. La manovra ha lo scopo di rendere più facile l’acquisto sia daparte delle banche che delle persone fisiche, eliminando l’imposta diregistro del 9%. In questo modo si evita che l’immobile subisca un’ulteriore svalutazione del prezzo.

L’agevolazione spetta per i beni acquistati entro il 31 dicembre 2016e solo a patto che gli stessi vengano rivenduti nel corso dei due anni successivi. L’esecutivo valuterà l’impatto sulle vendite giudiziarie dei prossimi mesi prima di decidere se ampliare o meno il periodo, e reperire le eventuali risorse.