Nuove regole sui mutui, le banche potrebbero concedere più dell’80% del valore dell’immobile

Gli indici Irs ed Euribor hanno raggiunto il minimo storico tanto da spingere verso il basso gli spread applicati ai mutui. Ma la situazione potrebbe ulteriormente migliorare con l’approvazione della Direttiva Europea 2014/17/UE. Le nuove forme contrattuali ridurrebbero il rischio per l’istituto erogante, portando alla concessione di un loan to value superiore all’80%.

Con l’ultimo round di tagli dello spread degli scorsi due mesi, la sensazione è quella che si sia raggiunto un punto di “fine corsa” per ulteriori ribassi per la prima metà dell’anno. E’ stata anche superata la soglia “psicologica” dello spread inferiore all’1% sui mutui a tasso variabile e durata 20 anni con percentuale di intervento sotto al 50%, con una offerta di spread pari allo 0,99%.

Le banche considerano anche il fatto che gli indici di riferimento IRS per i tassi fissi e Euribor per i tassi variabili sono ai minimi storici di sempre, per cui i tassi finiti – dati dalla somma degli indici di riferimento e dello spread, il ricarico della banca – sono particolarmente positivi per il cliente finale. E se il mercato dei tassi aiuta, la banca – per così dire – non si sente “sotto pressione” e taglia ulteriormente gli spread, offrendo finanziamenti particolarmente competitivi. Nel caso di ulteriori tagli a breve, l’aspettativa è quella di nuove riduzioni al ribasso di 5-15 punti base.

La nuova direttiva sui mutui

Lo scenario potrebbe sensibilmente cambiare se entrasse in vigore il decreto legislativo 256 – che recepisce la Direttiva Europea 2014/17/UEriguardante i contratti del credito, la cosiddetta Mortgage Credit Directive: nuove forme contrattuali di mutuo permetterebbero di ridurre il rischio di credito per l’istituto erogante, portando a uno spread ulteriormente scontato.

Alcune banche, non potendo più contare, a breve, su ulteriori margini di manovra per nuove riduzioni di spread, stanno cercando di differenziarsi creando processi più efficienti di approvazione in filiale, lanciando offerte speciali dedicate a ristrette aree geografiche e ideando promozioni una tantum molto favorevoli per il mutuatario.

Si è appena conclusa la promozione di Deutsche Bank che per tutte le richieste di mutuo acquisto casa o ristrutturazione omaggiava il cliente delle spese notarili sino ad un massimo di 2000 euro. Un’altra importante banca nazionale sta invece lavorando ad un processo rapido di pre-approvazione della richiesta di mutuo in pochi giorni in filiale, rinviando le analisi sull’immobile a fine processo istruttorio. Da ultimo, altra rilevante banca ha attivato delle offerte dedicate ai potenziali mutuatari con residenza in alcune province strategiche per l’istituto di credito, senza allargare il taglio prezzi all’intera rete a livello nazionale.

Sta iniziando probabilmente un nuovo periodo per l’offerta di mercato, in cui per gli istituti di credito diventerà cruciale sapersi distinguere con leve differenti da quella del prezzo, pensando per così dire “out of the box” e ricorrendo a soluzioni innovative che possono riguardare le iniziative pubblicitarie e promozionali, i canali distributivi, i processi istruttori e il livello di servizio complessivo.

Al momento, la maggior parte delle offerte bancarie arriva a finanziare l’80% del valore dell’immobile acquistato, ma questa percentuale può non essere sufficiente al futuro mutuatario, specialmente se all’inizio della carriera lavorativa e senza risparmi. Per ora l’eccezione è Intesa Sanpaolo, che offre la possibilità ai giovani fino a 35 anni non compiuti di stipulare mutui acquisto a copertura totale della spesa, purché abbiano un impiego, anche atipico, da almeno sei mesi e abbiano lavorato almeno 18 mesi nei due anni precedenti la richiesta.  Il ritorno in positivo dei prezzi degli immobili potrebbe indurre anche altre banche a garantire percentuali più alte arrivando al 90 – 95%. 

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