Il mercato dagli affitti brilla grazie alla cedolare secca

Pubblicando il documento sulle entrate tributarie del 2015, il Ministero dell’Economia e delle Finanze ha fatto sapere che la cedolare secca sugli affitti ha registrato un gettito pari 2.012 milioni di euro (+17,9%), incremento indotto anche da un aumento delle frequenze dei contributi versati che mostra un maggiore utilizzo di questo regime di tassazione nei contratti di locazione immobiliare. E la cedolare secca associata al canone concordato hanno dato respiro al comparto degli affitti.

Parlando di locazione, però, non si può non accendere i riflettori sulla firma, dopo 13 anni, della nuova Convenzione nazionale sui contratti di locazione. L’accordo è stato raggiunto al Mit tra le maggiori associazioni nazionali di proprietari e inquilini, per individuare i criteri base per la determinazione dei canoni di affitto nella contrattazione territoriale.

Tornando alla cedolare secca, la Commissione Finanze della Camera ha approvato una risoluzione che prevede l’estensione del regime agevolato della cedolare secca anche per le locazioni a uso non abitativo. E sempre sul fronte della cedolare secca, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che, anche se la registrazione di un contratto di affitto avviene dopo i 30 giorni dalla data della stipula, il locatore può comunque esercitare l’opzione per la cedolare secca.

Per quanto riguarda il canone concordato, con quote vicine al 100% sono Grosseto, Bolzano, Asti e Forlì le città italiane dove si ricorre maggiormente ai contratti di locazione con canone concordato. Secondo un’analisi del franchising Solo Affitti, con una percentuale del 53,5%, è stato il contratto preferito tra i nuovi stipulati nel nostro Paese nel 2015. Un’indagine, poi, condotta da  Milano Abitare e idealista sugli affitti a canone concordato ha evidenziato che i milanesi conoscono il canone concordato, ma a utilizzarlo sono ancora in pochi.

Le regole da conoscere

Ma quando si parla di affitto, è molto importante – tanto per proprietario quanto per inquilino – sapersi tutelare. Avere le idee chiare sulla cauzione, su quando può essere trattenuta e sugli interessi. Bisogna sapere poi come è regolata la disdetta e conoscere le regole dei contratti di affitto online.

I diversi contratti di affitto

Il mercato delle locazioni è vasto e comprende anche i cosiddetti affitti brevi. Ma come funziona la locazione turistica? Per non sbagliare è importante sapere cosa differenzia la locazione turistica da quella abitativa.

Ma non ci sono solo gli affitti brevi. Molteplici sono, infatti, le formule contrattuali previste dalla legge: dal contratto libero a quello per studenti.

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Case, mercato a due velocità nel 2016: su le compravendite, ma prezzi calano del 3,9%

Il 2016 è stato ancora un anno all’insegna della contrazione dei valori delle case di seconda mano in Italia, dove i prezzi sono calati del 3,9%, attestandosi a 1.896 euro/m², dopo l’ulteriore riduzione dell’1,2% registrata nell’ultimo trimestre.

In un anno segnato dal dinamismo delle compravendite, con la domanda di nuovi mutui a livelli pre-crisi, si può parlare di una ripresa zoppa, perchè i prezzi non sono ripartiti, anzi sono andati peggio delle attese.

Secondo Vincenzo De Tommaso, dell’ufficio studi di idealista: “il 2017 nasce all’insegna di un forte interesse da parte degli acquirenti, ma le condizioni selettive di accesso ai mutui e la precarizzazione del mercato del lavoro potrebbero dirottare un numero sempre maggiore di potenziali compratori sull’affitto. Per questo ci aspettiamo una moderata risalita dei prezzi in un anno che potrebbe rappresentare una sorta di ribaltamento del mercato caratterizzato da un nuovo dinamismo in cui il protagonista è l’affitto”.

PDF icon idealista_indice_prezzi_2016.pdf

 

Regioni
Nell’anno appena trascorso i delle abitazioni sono scesi in tutte le regioni italiane a eccezione della Valle d’Aosta (2,3%). Stabili Basilicata e Trentino Alto Adige, le macroaree più penalizzate sono Umbria (-10,5%), Piemonte (-6,8%) e Puglia (-6,6%). In un quadro tendenziale decisamente ribassista altre 5 regioni hanno segnato cali superiori al 4 per cento, dalla Lombardia (-6,4%) alla Calabria (-4,2%), passando in rassegna Campania (-6,1%), Molise (-5,6%) e Veneto (-5,3%).

A livello di prezzi di mercato, la Liguria (2.692 euro/m²) è sempre la regione più cara, seguita dal Lazio (2.563 euro/m²) e dalla Valle d’Aosta (2.520 euro/m²).
La regione più economica è la Calabria con 935 euro al metro quadro.

Province
L’80% dei mercati provinciali hanno chiuso il 2016 all’insegna del calo dei valori.
50 sono le aree che registrano ribassi superiori alla media del periodo con
punte del 13,4% in provincia Terni, che precede Vercelli (-12%) e Viterbo (-11,5%) nella graduatoria delle zone soggette a maggiori svalutazioni. All’opposto, Gorizia (7,3%) e Massa-Carrara (7,2%) spiccano per le performance migliori del periodo.

Nel ranking delle province Savona (3.343 euro/m²) è sempre la più cara e precede Bolzano (3.075 euro/m²) e Imperia (2.831 euro/m²). Scendono da 14 a 12 le aree provinciali dove i prezzi non superano i mille euro al metro quadro, con Biella fanalino di coda con soli 682 euro/m² per chi vuole affrontare l’acquisto di una casa.

Città
Il trend negativo dei prezzi si estende a 87 capoluoghi su 103 monitorati da idealista. Dopo i segnali di recupero fatti registrare nella prima metà dell’anno, chiudono in terreno negativo tutti i principali mercati – Roma (-3%), Milano (-2,8%), Napoli (-1%) -, le sole Firenze (0,7%) e Bologna (1,8%) segnano un timido rialzo. Nel complesso le città maggiori mostrano una tenuta migliore degli altri centri, anche se ribassi di notevole entità interessano anche Bari (-10,5%), Genova (-8,9%), Torino (-8,2%) e Palermo (-6,5%),

Tra gli altri capoluoghi spiccano i cali a due cifre di 11 centri: Carbonia (-16,5%) è la più penalizzata dalla caduta delle quotazioni, seguita in graduatoria da Terni
(-14%) e Viterbo (-13,6%). All’opposto, le performance migliori spettano a Bergamo (6,7%) e Pavia (6,4%).

Il ranking delle città più care vede primeggiare Venezia (4.403 euro/m²), che precede Firenze (3.417 euro/m²) e Milano (3.391 euro/m²). Nella parte bassa della tavola Alessandria (847 euro/m²), Caltanissetta (817 euro/m²) e infine Biella, la città italiana dove comprare casa costa meno, con solo 719 euro al metro quadro.

L’indice dei prezzi degli immobili di idealista
Il portale immobiliare idealista è attualmente una delle pagine web più utilizzate in Italia da privati e professionisti immobiliari per la vendita, l’acquisto e l’affitto di immobili. Con una base dati di oltre 1 milione di immobili l’ufficio studi idealista realizza analisi e studi relative al prezzo delle abitazioni nel nostro Paese dal 2007.

Per la realizzazione di quest’indice sono stati analizzati i dati di 359.848 annunci immobiliari pubblicati su idealista tra il 23 dicembre del 2015 e il 24 dicembre del 2016; questi immobili hanno superato il controllo di qualità basato su informazioni come prezzo, dimensione, distribuzione e non duplicazione.

Per permettere una sufficiente standardizzazione dei risultati sono analizzati soltanto i comuni che hanno mantenuto una media costante di 50 o più annunci di case di seconda mano in vendita, nel corso del periodo di studio. I comuni che non hanno raggiunto questa media sono stati esclusi dal campione di analisi, al pari di quelli che hanno registrato una variazione di più del 30% del numero di annunci nel periodo dato.

Il mercato dagli affitti brilla grazie alla cedolare secca

Pubblicando il documento sulle entrate tributarie del 2015, il Ministero dell’Economia e delle Finanze ha fatto sapere che la cedolare secca sugli affitti ha registrato un gettito pari 2.012 milioni di euro (+17,9%), incremento indotto anche da un aumento delle frequenze dei contributi versati che mostra un maggiore utilizzo di questo regime di tassazione nei contratti di locazione immobiliare. E la cedolare secca associata al canone concordato hanno dato respiro al comparto degli affitti.

Parlando di locazione, però, non si può non accendere i riflettori sulla firma, dopo 13 anni, della nuova Convenzione nazionale sui contratti di locazione. L’accordo è stato raggiunto al Mit tra le maggiori associazioni nazionali di proprietari e inquilini, per individuare i criteri base per la determinazione dei canoni di affitto nella contrattazione territoriale.

Tornando alla cedolare secca, la Commissione Finanze della Camera ha approvato una risoluzione che prevede l’estensione del regime agevolato della cedolare secca anche per le locazioni a uso non abitativo. E sempre sul fronte della cedolare secca, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che, anche se la registrazione di un contratto di affitto avviene dopo i 30 giorni dalla data della stipula, il locatore può comunque esercitare l’opzione per la cedolare secca.

Per quanto riguarda il canone concordato, con quote vicine al 100% sono Grosseto, Bolzano, Asti e Forlì le città italiane dove si ricorre maggiormente ai contratti di locazione con canone concordato. Secondo un’analisi del franchising Solo Affitti, con una percentuale del 53,5%, è stato il contratto preferito tra i nuovi stipulati nel nostro Paese nel 2015. Un’indagine, poi, condotta da  Milano Abitare e idealista sugli affitti a canone concordato ha evidenziato che i milanesi conoscono il canone concordato, ma a utilizzarlo sono ancora in pochi.

Le regole da conoscere

Ma quando si parla di affitto, è molto importante – tanto per proprietario quanto per inquilino – sapersi tutelare. Avere le idee chiare sulla cauzione, su quando può essere trattenuta e sugli interessi. Bisogna sapere poi come è regolata la disdetta e conoscere le regole dei contratti di affitto online.

I diversi contratti di affitto

Il mercato delle locazioni è vasto e comprende anche i cosiddetti affitti brevi. Ma come funziona la locazione turistica? Per non sbagliare è importante sapere cosa differenzia la locazione turistica da quella abitativa.

Ma non ci sono solo gli affitti brevi. Molteplici sono, infatti, le formule contrattuali previste dalla legge: dal contratto libero a quello per studenti.

Quanto rende il mattone nelle grandi città?

Nel primo semestre del 2016, il rendimento annuo lordo del mattone nelle grandi città italiane si è attestato intorno al 4,7%. A dirlo è l’analisi effettuata dall’Ufficio studi del gruppo Tecnocasa sui maggiori centri del nostro Paese.

L’Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa ha messo a confronto le dinamiche di crescita dei prezzi degli immobili, dei canoni di locazione e dei rendimenti, nel periodo che va dal 2004 al I semestre 2016. L’analisi è stata effettuata nelle grandi città italiane.

La curva dei prezzi è stata calcolata facendo riferimento alle variazioni degli immobili per quanto riguarda il compravenduto della tipologia “medio usato”. L’andamento delle variazioni dei canoni di locazione nel tempo è stato elaborato sul bilocale. Tra le grandi città quelle che quelle che hanno il rendimento annuo lordo da locazione più elevato sono Verona (5,9%) e Palermo (5,4%).

Il rendimento annuo lordo di un immobile in locazione è il rapporto tra i canoni di locazione annui (cioè la somma delle 12 mensilità) e il capitale investito per l’acquisto dell’immobile.

Imu Tasi seconda rata 2016, le risposte del Mef sulle aliquote

Si avvicina il 16 dicembre 2016, giorno in cui scade il termine ultimo per il pagamento del saldo Imu e Tasi. Il Dipartimento delle Finanze ha pubblicato le Faq relative, in particolar modo, alle aliquote per l’anno in corso.

Nel ricordare che il prossimo 16 dicembre scade il termine per il versamento della seconda rata dell’Imu e della Tasi per l’anno 2016, il Ministero dell’Economia e delle Finanze ha sottolineato che il versamento deve essere eseguito a saldo dell’imposta dovuta per l’intero anno, con eventuale conguaglio sulla prima rata versata, sulla base delle delibere pubblicate alla data del 28 ottobre 2016 nel sito informatico www.finanze.it.

Di seguito alcune delle domande poste all’amministrazione finanziaria da contribuenti, operatori professionali, associazioni di categoria e soggetti che realizzano i software per il calcolo dei tributi, in merito alla corretta individuazione delle aliquote applicabili per il versamento della seconda rata dell’Imu e della Tasi per l’anno 2016 e le relative risposte fornite dal Mef.

1) Per il versamento della seconda rata dell’Imu e della Tasi, che scade il 16 dicembre 2016, quali delibere occorre prendere in considerazione ai fini della determinazione del tributo e dove possono essere reperite?

Il versamento della seconda rata dell’Imu e della Tasi deve essere effettuato sulla base delle delibere approvate dal comune per l’anno 2016 a condizione che:

– l’atto sia stato adottato entro il 30 aprile 2016 (ad eccezione dei comuni del Friuli Venezia Giulia, per i quali è stato stabilito al 30 giugno 2016 e poi ulteriormente differito al 31 luglio 2016 limitatamente ai comuni interessati dalle ultime elezioni amministrative);

– l’atto sia stato pubblicato sul sito internet www.finanze.it entro il 28 ottobre 2016;

– l’aliquota fissata per la singola fattispecie impositiva non sia stata aumentata rispetto a quella applicabile nell’anno 2015.

La verifica in ordine alla sussistenza di tali condizioni può essere agevolmente effettuata attraverso l’accesso allo stesso sito internet www.finanze.it. In particolare, nella pagina in cui è riportato per ciascun comune il risultato dell’interrogazione sulle delibere dell’Imu e della Tasi adottate per un determinato anno, viene visualizzata una tabella in cui sono indicate la data di adozione della delibera (Data documento) e la data di pubblicazione della stessa (Data pubblicazione). Ai fini della verifica circa la sussistenza di un eventuale aumento rispetto al 2015, è possibile, infine, nell’ambito della medesima interrogazione, confrontare le aliquote determinate per il 2016 e quelle vigenti nel 2015 attraverso la consultazione delle relative delibere.

2) Qualora non risulti alcuna delibera Imu e Tasi pubblicata per l’anno 2016 sul sito internet www.finanze.it, quali aliquote devono essere prese in considerazione ai fini del versamento del saldo?

In tal caso, il versamento del saldo deve essere effettuato sulla base delle aliquote vigenti nell’anno 2015, tenendo conto, ovviamente, delle novità introdotte dalla legge di stabilità 2016 in materia di abitazione principale, terreni agricoli e immobili in comodato e locati a canone concordato.

3) La delibera di determinazione delle aliquote Imu e Tasi pubblicata sul sito www.finanze.it è stata approvata dal comune oltre il termine del 30 aprile 2016. Deve essere considerata ai fini del versamento del saldo?

Poiché l’art. 1, comma 169, della legge n. 296 del 2006 prevede che, in caso di mancata approvazione delle aliquote entro il termine stabilito per l’adozione del bilancio di previsione – che per l’anno 2016 è stato fissato al 30 aprile 2016 – le stesse “si intendono prorogate di anno in anno”, deve ritenersi che il versamento debba essere effettuato tenendo conto delle aliquote vigenti nell’anno 2015. Sono, tuttavia, fatte salve le ipotesi di esercizio da parte del comune del potere di autotutela amministrativa volto all’eliminazione di un vizio di legittimità o alla correzione di un errore materiale, oltre alle fattispecie espressamente previste dalla legge, quali il dissesto finanziario e la salvaguardia degli equilibri di bilancio. Nell’applicare le aliquote vigenti per il 2015, occorre, ovviamente, tener conto delle  novità introdotte dalla legge di stabilità 2016, per le quali si rinvia alla Faq n. 2). Si richiama, infine, quanto precisato alla Faq n. 1) in ordine ai diversi termini fissati per l’approvazione del bilancio di previsione per i comuni del Friuli Venezia Giulia.

I prezzi delle abitazioni calano dello 0,8% a novembre

Secondo l’ufficio studi di idealista, il prezzo delle abitazioni a novembre è calato dello 0,8% rispetto al mese precedente. Il dato annuale registra una variazione negativa di 4,8 punti percentuali rispetto allo stesso periodo dell’anno scorso, a una media di 1.904 euro/m2.

Secondo Vincenzo De Tommaso, dell’ufficio studi di idealista, “il 2016 si chiuderà all’insegna dei ribassi dei prezzi e un balzo a due cifre nelle compravendite, come evidenziato dall’Omi nei suoi dati presentati ieri. L’anno in corso si chiude però anche all’insegna dell’incertezza dopo l’esito referendario di domenica: questo potrebbe tradursi in maggiori difficoltà di accesso al credito da parte delle famiglie, che potrebbero pagare spread più elevati. Nei prossimi trimestri è ipotizzabile un ribaltamento del mercato, con meno compravendite e sempre più affitti”.

Regioni
Le regioni in trend negativo passano da 11 a 13 questo mese, con i maggiori cali nelle regioni del nord-est, che ancora non ha smaltito il notevole stock di immobili sul mercato. La maglia nera spetta al Friuli Venezia Giulia (-4,5%), seguita dal Trentino Alto Adige (-1,7%) e Campania (-1,5%). Sul versante opposto, i rimbalzi più significativi in Basilicata (5,7%), Molise (2,6%) e Valle d’Aosta (1,2%).

La Liguria resta la più cara, con una media di 2.672 euro al metro quadro, seguita dalla Valle d’Aosta (2.554 euro/m2), che supera il Lazio a 2.549 euro al metro quadro..La regione più economica è la Calabria (940 euro/m2), seguita dal Molise (1. 081 euro/m2) e dalla Sicilia (1.215 euro/m2).

Province
Salgono da 44 a 60 le province in negativo sulle 107 pervenute in questo report, con variazioni ancora piuttosto ampie in alcune macroaree, anche se la tendenza è in graduale assorbimento.

Le maggiori rivalutazioni del mese si rilevano a Matera (6,8%), Belluno (6,7%) e Rovigo (6,5%). Tra le aree in trend negativo, Udine (-7,2%) sopravanza Caltanissetta (-6,1%) e Vicenza (-5,2%) nella graduatoria dei ribassi di novembre.

Il ranking delle province più care vede in testa Savona (3.352 euro/m2), Bolzano (3.098 euro/m2) e Imperia (2.863 euro/m2); mentre, nella parte bassa della scala dei valori immobiliari, stazionano Caltanissetta (838 euro/m2), Isernia (836 euro/m2) e Biella (689 euro/m2).

Grandi città e capoluoghi
A livello di città capoluogo diminuiscono i segni meno a novembre, con 58 centri in calo su 105 rilevati, contro i 64 di ottobre. Tra due opposte tendenze spiccano le performance negative di Milano (-1%) e Roma (-0,5%), mentre Napoli (0,2%) tiene tra i grandi mercati. Dei principali capoluoghi è Genova (-2,5%) quella che soffre di più, seguita da Torino (-1,8%), mentre Firenze (0,8%) e Bologna (0,5%) danno segnali di risveglio.

Pavia (5,2%), Cremona (4%) e Rieti (3,3%) fanno segnare le migliori performance questo mese, all’opposto, i cali più decisi del periodo spettano a Caltanissetta (-9%), Matera (-7,2%) e Vercelli (-5,8%).

Nella graduatoria dei prezzi Venezia (4.378 euro/m²) è sempre la città più cara, davanti a Firenze (3.381 euro/m²) e Bolzano (3.354 euro/m²), mentre Milano (3.343 euro/m²) e Roma (3.280 euro/m²) scivolano nella quarta e quinta posizione del ranking. Ultima nella graduatoria stilata dal portale idealista è sempre Biella, stabile con i suoi 726 euro al metro quadro.