Prezzi in flessione, tempi di vendita e sconto in diminuzione: così vedono il settore gli agenti immobiliari

Gli agenti immobiliari sono ottimisti sul futuro del mercato immobiliare nazionale, sia nel breve che nel medio termine. La flessione dei prezzi continua, ma in riduzione rispetto al passato, mentre diminuiscono lo sconto sui valori di vendita e il tempo di vendita. Sono questi i risultati del nuovo sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni condotto da Bankitalia e relativo al quarto trimestre del 2016.

Prezzi di vendita

La quota di agenzie che ha venduto almeno un’abitazione è aumentata per il secondo trimestre consecutivo (a 80,6 per cento da 72,9). Gli immobili intermediati sono in prevalenza quelli di metratura fino a 140 mq abitabili o parzialmente da ristrutturare
e con classe energetica bassa (tav. 4), in linea con quanto emerso nell’indagine del gennaio 2016.

Migliorano le condizioni della domanda

Si rafforza il miglioramento delle condizioni della domanda: il saldo tra le percentuali di risposte che indicano aumento e diminuzione del numero di potenziali acquirenti è più che raddoppiato rispetto alla rilevazione precedente (a 12,6 da 4,6 punti percentuali). Il rialzo è risultato più marcato per le aree urbane (a 14,9 da 2,2) e metropolitane (a 14,8 da 0,3).

Si riduce il margine di sconto

Il margine medio di sconto sui prezzi di vendita rispetto alle richieste iniziali del venditore si è ridotto di un punto e mezzo percentuale (a 11,6 da 13,0 per cento), riflettendo in particolare il calo registrato nelle regioni settentrionali; rispetto a un anno fa, la flessione è pari a 2,6 punti. I tempi di vendita si sono ridotti di circa un mese (a 7,7 da 8,9 della precedente rilevazione), senza apprezzabili distinzioni territoriali.

Quota di mutui ipotecari

La quota di acquisti finanziati con mutuo ipotecario è rimasta pressoché stabile, intorno all’80 per cento. Anche il rapporto tra prestito e valore dell’immobile si è attestato su livelli solo di poco superiori a quelli del periodo precedente (75,5 da 74,7 per cento); è aumentato soprattutto nelle aree urbane del Nord Est e del Mezzogiorno.

Il mercato dell’affitto favorevole al Nord Ovest

La quota di operatori che hanno dichiarato di aver locato almeno un immobile è salita a 83,2 da 77,9 per cento. Il mercato  è risultato più favorevole nelle aree urbane e metropolitane del Nord Ovest e del Centro. Il saldo tra le percentuali di risposte di aumento e diminuzione dei canoni di locazione, pur restando negativo, si è ridotto a -12,5 da -14,1 punti percentuali, soprattutto per effetto della diminuzione della quota di agenti che ne ha registrato un calo; è nel contempo aumentata l’incidenza dei giudizi di stabilità.

Le condizioni del mercato di riferimento

É aumentata la quota di agenti che giudicano stabili le condizioni del proprio mercato di riferimento nel breve termine (73,6 da 64,7 per cento), a fronte di una diminuzione sia della quota che si attende condizioni meno favorevoli sia, in maniera più accentuata, di quella che si attende condizioni più vantaggiose (soprattutto nelle aree urbane del Nord Ovest e del Centro).

L’evoluzione del mercato nazionale

Le prospettive sull’evoluzione a breve del mercato immobiliare nazionale sono nettamente migliorate rispetto allo scorso trimestre: lo scostamento tra la quota che attende un miglioramento e quella che prevede un peggioramento è più che raddoppiato (17,0 da 8,1 punti percentuali, riflettendo il maggiore ottimismo degli agenti operanti nelle regioni settentrionali. In un orizzonte di medio termine (due anni), le prospettive di miglioramento continuano a prevalere su quelle di peggioramento.

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Prezzi case, a gennaio timido rialzo: +0,1%. I centri più cari e quelli dove comprare ti costa meno

Inversione di rotta nei prezzi delle abitazioni a gennaio. Un seppur timido +0,1% segna infatti il ritorno in terreno positivo dei valori, a una media di 1.895 euro/m2. L’andamento tendenziale dei valori immobiliari resta comunque chiaramente negativo, con un calo di 4,3 punti percentuali rispetto allo stesso periodo dell’anno scorso.

È un segnale di stabilizzazione, quello rilevato dall’ufficio studi di idealista nel suo rapporto mensile, che viene dopo un altro anno all’insegna dei ribassi per il mattone italiano. Nei centri maggiori si evidenzia già una prevalenza di segni più, con con oscillazioni minime, tra il -1% e +1%. È ipotizzabile che in alcune di queste città prezzi torneranno a salire nel corso del 2017, mentre a livello generale difficilmente si vedranno grossi recuperi nei prossimi trimestri.

Bonus mobili ed elettrodomestici, ecco qual è l’importo detraibile

Per l’acquisto di mobili e di grandi elettrodomestici di classe non inferiore alla A+ (A per i forni), destinati ad arredare un immobile oggetto di ristrutturazione, è possibile usufruire di una detrazione Irpef del 50%. Come spiegato dall’Agenzia delle Entrate, l’agevolazione è stata prorogata dalla recente legge di Bilancio anche per gli acquisti che si effettueranno nel 2017, ma potrà essere richiesta solo da chi realizza un intervento di ristrutturazione edilizia iniziato a partire dal primo gennaio 2016.

Invece, se l’acquisto del mobile o dell’elettrodomestico è avvenuto nel periodo compreso tra il 6 giugno 2013 e il 31 dicembre 2016, il presupposto per poter usufruire della detrazione rimane quello di aver sostenuto spese per interventi di recupero del patrimonio edilizio a partire dal 26 giugno 2012.

Indipendentemente dall’importo delle spese sostenute per i lavori di ristrutturazione, la detrazione del 50% va calcolata su un importo massimo di 10.000 euro, riferito, complessivamente, alle spese sostenute per l’acquisto di mobili e grandi elettrodomestici. Inoltre, la detrazione deve essere ripartita tra gli aventi diritto in dieci quote annuali di pari importo.

Per gli interventi di ristrutturazione iniziati nel 2016 (anche se proseguiranno nel 2017), l’importo massimo di 10.000 euro deve essere considerato al netto delle spese sostenute nello stesso anno e per le quali si è fruito della detrazione.

Il limite dei 10.000 euro riguarda la singola unità immobiliare, comprensiva delle pertinenze, o la parte comune dell’edificio oggetto di ristrutturazione. Quindi, il contribuente che esegue lavori di ristrutturazione su più unità immobiliari avrà diritto più volte al beneficio.

La detrazione per l’acquisto di mobili ed elettrodomestici si ottiene indicando le spese sostenute nella dichiarazione dei redditi (modello 730 o modello Redditi persone fisiche).

Surroga mutuo: le clausole vietate che la banca potrebbe inserire nel contratto

Con la legge Bersani del 2007 è stata introdotta la possibilità per un mutuatario di trasferire a costo zero il proprio mutuo ipotecario da una banca ad un’altra che gli offra migliori condizioni. Si tratta della surroga o portabilità del mutuo. Al momento di firmare il contratto di surroga è importante leggere bene tutte le clausole, perché l’istituto di credito potrebbe inserirne alcune vessatorie per il cliente.

La surrogazione ha effetto quando concorrono le seguenti condizioni:

– il mutuo e la quietanza risultino da atto avente data certa;

– nell’atto di mutuo sia indicata espressamente la specifica destinazione della somma mutuata;

– nella quietanza si menzioni la dichiarazione del debitore circa la provenienza della somma impiegata nel pagamento. Sulla richiesta del debitore, il creditore non può rifiutarsi di inserire nella quietanza tale dichiarazione.

Effettuare la surroga del mutuo è un diritto che non può essere negato dall’originario istituto di credito.

Nel contratto che regola l’operazione l’istituto di credito può inserire delle clausole vessatorie per il cliente. Così, con l’obiettivo di salvaguardare i diritti del contraente debole, il legislatore sanziona a vario titolo l’introduzione di determinate clausole nel contratto di mutuo da parte dell’istituto bancario che concede la portabilità.

Come ricordato dallo Studio Cataldi, le possibili clausole sono: divieto di estinzione anticipata del mutuo, addebito spese/commissioni per la concessione del nuovo finanziamento, clausola di inadempimento/patto marciano.

Divieto di estinzione anticipata del mutuo da parte del cliente – Nell’inserire tale clausola, l’istituto bancario potrebbe prevedere una penale per il caso di estinzione anticipata. L’art 120- ter del T.U.B. sanziona con la nullità questa previsione contrattuale, di guisa che la banca, prima, e il notaio rogante, poi, sono esposti alle conseguenti responsabilità per il caso della sua introduzione.

Addebito spese/commissioni per la concessione del nuovo finanziamento – Parimenti, il cliente non può essere onerato, a mezzo di apposita previsione contrattuale, di alcuna spesa o commissione per la concessione del nuovo mutuo così come stabilito dall’art. 120-quater, quarto comma, del citato testo unico bancario: “Non possono essere imposte al cliente spese o commissioni per la concessione del nuovo finanziamento, per l’istruttoria e per gli accertamenti catastali, che si svolgono secondo procedure di collaborazione tra intermediari improntate a criteri di massima riduzione dei tempi, degli adempimenti e dei costi connessi. In ogni caso, gli intermediari non applicano alla clientela costi di alcun genere, neanche in forma indiretta, per l’esecuzione delle formalità connesse alle operazioni di surrogazione”.

Clausola di inadempimento/patto marciano – Infine, è di recente introduzione l’art 120-quinquiesdecies, rubricato “Inadempimento del consumatore”, a norma del quale non può essere inserita nel nuovo contratto di finanziamento, con il quale si accede alla portabilità, la clausola che tuteli l’istituto di credito dall’inadempimento del cliente nella restituzione delle rate. In particolare si rammenta che il D.Lgs. 21 aprile 2016, n. 72 ha previsto, attraverso l’introduzione nel T.U.B. del medesimo art. 120 quinquiesdecies, nell’ottica di una più rapida realizzazione del credito da parte degli operatori finanziari, la possibilità che i contratti di mutuo stipulati successivamente all’entrata in vigore della norma rechino la cosiddetta clausola di inadempimento.

Tale previsione contrattuale si sostanzia nel trasferimento della proprietà dell’immobile ipotecato dal cliente all’istituto di credito, senza passare per l’esecuzione forzata, per il caso di mancato pagamento, ad opera del primo, di un determinato numero di rate del mutuo, accompagnato (il trasferimento) dalla restituzione, da parte dell’istituto al cliente, della differenza esistente tra il valore dell’immobile e quello del debito residuo (cosiddetto patto marciano).

Una siffatta clausola non può essere prevista all’atto della portabilità, come stabilisce il richiamato articolo che così recita: “Fermo quanto previsto dall’articolo 2744 del codice civile, le parti possono convenire, con clausola espressa, al momento della conclusione del contratto di credito, che in caso di inadempimento del consumatore la restituzione o il trasferimento del bene immobile oggetto di garanzia reale o dei proventi della vendita del medesimo bene comporta l’estinzione dell’intero debito a carico del consumatore derivante dal contratto di credito anche se il valore del bene immobile restituito o trasferito ovvero l’ammontare dei proventi della vendita è inferiore al debito residuo. Se il valore dell’immobile come stimato dal perito ovvero l’ammontare dei proventi della vendita è superiore al debito residuo, il consumatore ha diritto all’eccedenza. In ogni caso, il finanziatore si adopera con ogni diligenza per conseguire dalla vendita il miglior prezzo di realizzo. La clausola non può essere pattuita in caso di surrogazione nel contratto di credito ai sensi dell’articolo 120-quater”.

Ecco la definizione di inadempimento del cliente/mutuatario contenuta nell’art 120 quinquiesdecies, comma 3: “c) costituisce inadempimento il mancato pagamento di un ammontare equivalente a diciotto rate mensili; non costituiscono inadempimento i ritardati pagamenti che consentono la risoluzione del contratto ai sensi dell’articolo 40, comma 2”.

“Le banche nei prossimi anni potrebbero condizionare sia il mercato finanziario che quello immobiliare”

“La politica sta comprendendo che, nel momento in cui le banche vengono finanziate con i soldi pubblici – con il dl “salva banche” che mette a disposizione 20 miliardi di euro per gli istituti in difficoltà – e non ci sono le stesse condizioni per le agenzie immobiliari, si è in presenza di una competizione falsata e quindi bisogna riportare alla normalità questa discrasia”. Lo ha detto a idealista news il presidente nazionale Fiaip, Paolo Righi, parlando dell’emendamento presentato in Senato al decreto legge che vuol mettere un freno all’attività di intermediazione immobiliare delle banche. Questo per evitare che in futuro gli istituti di credito possano condizionare non solo il mercato finanziario, ma anche quello immobiliare.

Con l’emendamento al dl “salva banche” presentato dal senatore Vincenzo Gibiino, presidente dell’Osservatorio Parlamentare sul Mercato immobiliare, e dal senatore Antonio D’Alì si aggiunge un tassello alla battaglia contro l’attività di intermediazione immobiliare degli istituti di credito che vede in prima linea la Federazione italiana agenti immobiliari professionali. “I primi firmatari sono D’Ali e Gibiino – ha spiegato Righi – ma ad oggi hanno sottoscritto l’emendamento 41 senatori di vari partiti. E’ un lavoro di tutto il Senato. Si tratta di un emendamento trasversale che segna un punto importante”.

Perché il no all’intermediazione immobiliare delle banche

Il presidente nazionale Fiaip ha poi aggiunto: “Bisogna chiarire che la battaglia di Fiaip non è contro l’agenzia immobiliare della banca. La concorrenza è un nostro credo, attraverso la concorrenza si cresce e si migliora. Tutti gli esposti che abbiamo fatto sono nei contronti della banca e non dell’agenzia immobiliare. La banca dispone di dati sensibili, quali la solvibilità o meno del proprio correntista, è in grado di condizionare il proprio correntista a fare una scelta o l’altra, è in grado di proporre prodotti di mutuo più o meno accattivanti per i clienti dell’agenzia immobiliare di loro proprietà e quindi di creare quel circuito tra immobiliare ed erogazione del credito che è vietato dalla legge 141”.

Le banche condizioneranno anche il mercato immobiliare

Righi ha quindi spiegato: “Vediamo un potenziale pericolo anche perché non più di sei mesi fa il governo italiano ha varato quello che è l’aggiramento del divieto di patto commissorio, che è nel codice civile il divieto per colui che presta i soldi di impossessarsi del bene per cui ha dato credito. Quindi con l’introduzione del patto marciano ci troviamo nella condizione in cui le banche diventano direttamente proprietarie dei beni per cui hanno prestato denaro”.

E ancora: “Si capisce bene che le banche nei prossimi anni potrebbero diventare proprietarie di un numero considerevole di immobili e quindi condizionare sia il mercato finanziario, ma anche quello immobiliare. Proprio quello che questo emendamento cerca di evitare mutuandolo da quello che il Senato americano ha fatto nel 2009, quando per contrastare e arginare la crisi del 2008 – causata proprio dall’eccessiva finanziarizzazione del mercato immobiliare – l’allora presidente Obama ha varato questa norma. Speriamo che l’Italia si adegui e che il governo per una volta smetta di assecondare in tutto e per tutto le banche”.

“Il sistema bancario in generale non adotterà questo sistema”

Righi ha infine concluso affermando: “Tengo anche a precisare una cosa: queste banche sono solo due o tre. Il sistema bancario in generale non adotta e non adotterà questo sistema, proprio perché molti bancari hanno dichiarato più volte che l’obiettivo delle loro banche non è sostituirsi a quelli a cui devono fare credito, cioè le imprese e i professionisti, ma che intendono fare bene la banca e anzi collaborare e mettersi in rete con le altre realtà professionali senza sostituirsi ad esse”.