Il deposito del prezzo al notaio dal punto di vista dell’acquirente e del venditore

Riflettori accesi sulle trattative immobiliari. La legge sulla Concorrenza, ai commi 63 e seguenti dell’articolo 1, ha predisposto una norma a tutela dell’acquirente. Si tratta del deposito del prezzo al notaio, che dallo scorso 29 agosto (giorno dell’entrata in vigore) tanta attenzione ha suscitato.

Per capire bene cosa ha stabilito il legislatore, come funziona questo meccanismo e quali sono le ricadute su acquirente e venditore, idealista news ha parlato con Giampaolo Marcoz, consigliere nazionale del Notariato, il quale ha affermato: “Sta all’agente immobiliare, con la sua professionalità, e al notaio, in sede di preparazione dell’atto, cercare di rendere il più equilibrato possibile il rapporto tra venditore e acquirente”.

Come funziona il deposito del prezzo al notaio?

“Nel corso di una compravendita, secondo quanto previsto dal legislatore, su istanza di una delle parti – venditore o acquirente – è possibile depositare presso il notaio l’intero prezzo, laddove non sia stato pagato alcunché prima dell’atto definitivo, oppure il saldo. Nella stragrande maggioranza dei casi, questo avviene su istanza dell’acquirente, poiché la norma è a tutela di quest’ultimo.

Il legislatore parte dal rogito perché il notaio è obbligatorio per il rogito. Ma è ovvio che una parte può richiedere il deposito del prezzo al notaio anche in sede di compromesso. Se facesse il preliminare trascritto dal notaio, nulla gli vieterebbe di anticipare questo effetto. La fattispecie tipica prevede tuttavia il rogito.

Una volta davanti al notaio, nel momento della stesura dell’atto ci sono due ipotesi:

  • quella in cui non sono stati dati acconti e quindi l’intero saldo viene versato al notaio;
  • quella in cui ci sia stata una contrattazione preliminare precedente e quindi al venditore sono già state consegnate delle somme; il saldo prezzo, generalmente, è comunque la parte più corposa e quest’ultimo viene depositato dal notaio, il che può avvenire in due modi diversi.

Le modalità operative sono:

  • assegno circolare intestato al notaio;
  • bonifico bancario sul conto del notaio.

Fino ad oggi il bonifico bancario non si è utilizzato perché l’acquirente non trasferiva l’intera somma al venditore fino a quando il venditore non aveva firmato; entrando in gioco un soggetto terzo – come il notaio – si può tranquillamente procedere senza rischi al bonifico sul conto del notaio. A quel punto sarà poi il notaio stesso a destinare la somma al venditore”.

Ricevuta la somma, cosa ne fa il notaio?

“Il notaio trattiene questa somma su un proprio conto, cosiddetto ‘conto dedicato’. Si tratta di un conto che ha delle caratteristiche definite proprio dalla legge sulla Concorrenza. E’ un conto impignorabile da parte dei creditori del notaio, non cade nella comunione legale del notaio e non cade nella successione dello stesso. L’acquirente è quindi protetto dalle vicende della vita del notaio, è sicuro che questi denari sono lì in modo transitorio e sono destinati ad arrivare al venditore. E’ un conto del notaio, ma è al di fuori del suo patrimonio. Tutti sono tutelati.

A questo punto il notaio, attraverso le somme che gli vengono date dall’acquirente, che sono quelle idonee per registrare l’atto, procede alla registrazione e alla trascrizione dell’atto nei Registri Immobiliari.

Avvenuta la trascrizione dell’atto, quindi quando si ha la certezza che l’atto notarile ha prodotto i suoi effetti anche nei confronti dei terzi (ossia che l’acquisto è sicuro al 100% e che l’acquirente non ha più alcun rischio in relazione alle vicende personali del venditore), il notaio certifica che l’iter dell’acquisto si è perfezionato nel modo completo e, essendosi fatto dare l’Iban dal venditore nel giorno dell’atto, procede a trasferire le somme al venditore stesso”.

Quanto tempo serve per la trascrizione dell’atto nei Registri Immobiliari?

“La normativa non dà un termine preciso e dettagliato. In genere, il notaio ha l’obbligo di trascrivere l’atto – e quindi di procedervi – nel più breve tempo possibile. I tempi, ovviamente, dipendono anche dalle esigenze delle parti. Se c’è una particolare esigenza ed è necessario procedere velocemente alla trascrizione, perché magari il venditore ha necessità di avere a disposizione il denaro, il notaio può accelerare i tempi. A quel punto, non appena ha la disponibilità delle somme che l’acquirente gli ha dato per registrare e trascrivere, procede alla registrazione e trascrizione. Il che può avvenire nel giro di due giorni.

E’ ovvio che, se la situazione è più tranquilla, ci può volere qualche giorno in più. Dipende dai casi in questione. La tempistica può dipendere anche dall’organizzazione dello studio notarile, ma non è una tempistica che può pregiudicare o creare dei problemi seri al venditore. Anche perché, se il venditore ha l’esigenza di avere i denari in fretta, l’adempimento può essere fatto in tempi brevissimi”.

Non ci sono rischi per il venditore?

“Bisogna far superare al venditore l’approccio psicologico di andare dal notaio, vendere, consegnare le chiavi della casa e uscire senza i denari. Il venditore non corre rischi. Le sole motivazioni per le quali il venditore potrebbe non incassare i denari sono connesse ai suoi creditori, alle sue eventuali posizioni di debito che pregiudicano questo iter”.

Il venditore dunque non rischia di essere parte debole del contratto?

“Sicuramente l’acquirente ha acquisito un elemento di tutela in più, ma starà all’agente immobiliare, con la sua professionalità fin dall’inizio, e al notaio, in sede di preparazione dell’atto, cercare di rendere il più equilibrato possibile il rapporto tra venditore e acquirente”.

Quali sono i vantaggi per l’acquirente?

“Si completa quel programma di sicurezza che i Registri Immobiliari danno. Oggi noi abbiamo un sistema in cui l’acquirente, nel momento in cui l’atto è trascritto in suo favore, è – come si dice in termine tecnico – ‘opponibile ai terzi’, ciò significa che di fronte all’intera comunità lui è proprietario e nessuno può mettere in discussione e contestare il suo acquisto.

Nel periodo temporale fra il rogito e il momento della trascrizione, fino all’entrata in vigore della nuova norma teoricamente l’acquirente era esposto al rischio che sopravvenisse una qualunque formalità di pregiudizio contro il suo venditore, che nel frattempo già aveva venduto il bene e incassato le somme, quando ancora la vendita non era stata trascritta. Con il passaggio del deposito prezzo, quello che è già un sistema comunque molto sicuro – perché il sistema immobiliare italiano è tra i più sicuri al mondo – raggiunge un livello di sicurezza totale”.

A partire da quando si applica la nuova normativa? Dal 29 agosto o anche nei rapporti in essere?

“Ormai il tempo tra il compromesso e il definitivo si è abbastanza allungato, a volte può trascorrere anche qualche mese. Adesso è sopravvenuta una normativa che deve essere applicata. Giuridicamente non è un concetto di retroattività, sarebbe retroattiva se si applicasse anche alle operazioni già chiuse, ma in questo caso non sarebbe possibile. E’ un concetto di applicazione della norma nel tempo. La norma comincia il 29 agosto 2017 e si applica a tutti i rapporti che sono in corso”.

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Legge di Stabilità 2018, le misure per la casa in arrivo con la finanziaria

Il ritorno dalle vacanze coincide con il tradizionale appuntamento con la legge di Stabilità, che, anche quest’anno, potrebbe contenere importanti novità per il settore immobiliare. Vediamo quali sono le misure per la casa che potranno trovare spazio nella finanziaria 2018.

  • Maggiori garanzie sulle ipoteche per le banche – la legge di stabilità dovrebbe contenere l’obbligo di sfratto dell’immobile pignorato nel caso in cui venga messo in vendita. Adesso lo sfratto avviene solo nel momento in cui l’immobile viene aggiudicato.
  • Proroga agevolazioni fiscali per chi compra un immobile all’asta e lo rivende entro cinque anni. Invece delle doppie imposte, catastali e di registro, ci sarebbe un’unica imposta forfettaria di 200 euro.
  • Riconfermati anche il bonus per le detrazioni energetiche al 65% e il cosiddetto sisma-bonus, con diversi scaglioni che oggi possono arrivare anche al 70-80%.
  • Rinnovo della cedolare secca del 10% sugli affitti abitativi a canone concordato in scadenza il prossimo 31 dicembre.
  • Possibile estensione della cedolare secca sugli affitti anche agli immobili commerciale. Un’apertura alla misura è stata annunciata dal viceministro alla finanze Enrico Morando, che ha reso noto l’intenzione di proporre una sperimentazione della cedolare “per contrastare la desertificazione dei centri storici”

Bonus ristrutturazioni, possibile il beneficio al componente dell’unione civile?

L’Agenzia delle Entrate ha chiarito se tra i familiari conviventi che hanno diritto al beneficio è incluso o meno anche il componente dell’unione civile. Ecco quanto affermato.

All’interno della rubrica “La Posta” di Fisco Oggi è stato posto il seguente quesito:

Ai fini del “bonus ristrutturazioni”, tra i familiari conviventi che hanno diritto al beneficio è incluso anche il componente dell’unione civile?

L’Agenzia delle Entrate ha così risposto:

Tra i soggetti che hanno diritto alla detrazione delle spese per interventi di recupero del patrimonio edilizio, purché sostengano le spese e siano intestatari di bonifici e fatture, è compreso anche il familiare convivente del possessore o detentore dell’immobile oggetto dell’intervento. Nel novero dei familiari rientrano il coniuge, i parenti entro il terzo grado e gli affini entro il secondo grado e il componente dell’unione civile.

Con riguardo a quest’ultimo, infatti, la legge 76/2016, per garantire la tutela dei diritti derivanti dalle unioni civili tra persone delle stesso sesso, equipara al vincolo giuridico derivante dal matrimonio quello prodotto dalle unioni civili, stabilendo che, a esclusione delle previsioni del codice civile non richiamate espressamente e quelle della legge sull’adozione, “le disposizioni che si riferiscono al matrimonio e le disposizioni contenenti le parole coniuge, coniugi o termini equivalenti, ovunque ricorrono nelle leggi, negli atti aventi forza di legge, nei regolamenti nonché negli atti amministrativi e nei contratti collettivi, si applicano anche a ognuna delle parti dell’unione civile tra persone dello stesso sesso”. In tal caso, ferme restando le altre condizioni richieste dalla legge, la detrazione spetta anche se le abilitazioni comunali sono intestate al proprietario dell’immobile.

Deposito prezzo notaio, quando si applica la nuova normativa

La legge sulla Concorrenza (n. 124/2017) ha predisposto il cosiddetto “deposito prezzo dal notaio”. La nuova normativa si applica dal 29 agosto scorso, di certo dunque alle trattative immobiliari avviate a partire da quella data. Ma cosa succede in caso di contrattazioni già in corso?

E’ possibile, infatti, il caso di un contratto preliminare stipulato prima del 29 agosto che preveda la stipula del definitivo dopo l’entrata in vigore della legge. Oppure, ancora, il caso che prima del 29 agosto sia stata accettata una proposta di acquisto o di vendita.

In queste situazioni, ci si chiede se l’acquirente possa domandare – in vista del rogito – che il notaio trattenga il prezzo fino ad avvenuta trascrizione del contratto definitivo e se il venditore possa affermare che, essendosi svolta la contrattazione preliminare anteriormente al 29 agosto, la norma sul deposito prezzo non si rende applicabile a un contratto definitivo che, anche se programmato dopo il 29 agosto, consegua a quella contrattazione preliminare.

Secondo quanto stabilito dalla legge, innanzitutto, si deve necessariamente ricorrere al deposito del prezzo se a richiederlo è almeno una delle parti, non serve un accordo tra i contraenti.

Con il deposito prezzo dal notaio il venditore non rischia di non incassare la somma dovuta una volta effettuata la trascrizione del rogito. I soldi sul conto del notaio non possono essere toccati e il notaio li può destinare solo al pagamento del venditore. Il venditore rischia di non ricevere il denaro solo a causa di eventi pregiudizievoli di cui sia causa il venditore stesso: ipoteca, sequestro, pignoramento. Non ci sono altri eventi che impediscano al notaio di consegnare la cifra al venditore.

Secondo quanto evidenziato dal Sole 24 Ore, è dunque ragionevole ritenere che la nuova normativa sul deposito del prezzo si applica anche alle contrattazioni già in corso. Non si tratta di un’applicazione retroattiva della legge, si tratta dell’applicazione della legge a un evento che accade quando la legge già vige.

Euribor, come sta cambiando il tasso di riferimento per i mutui

L’European Money Market Institute (Emmi) è impegnato a offrire ai mercati entro fine anno un nuovo Euribor, il tasso di riferimento per mutui e investimenti. L’obiettivo è renderlo più affidabile e maggiormente agganciato alla realtà.

L’Emmi sta valutando di introdurre uno strumento ibrido, che da una parte abbia come riferimento le transazioni di mercato quando siano appropriate e disponibili e dall’altra permetta l’utilizzo di altri dati quando quelle transazioni non diano quelle garanzie.

L’obiettivo dell’European Money Market Institute è definire entro la fine del 2017 il nuovo Euribor, per renderlo pienamente operativo entro la fine del 2019. Un arco di due anni nel corso dei quali ci sarà una fase sperimentale e un’altra di consultazione per poi avere il via libero definitivo dalle autorità di garanzia competenti e dare alle banche il tempo necessario per adattarsi alla nuova formula.

Con la riforma dell’Euribor, il tasso non verrà più deciso dalla volontà di una cerchia ristretta di banche, ma si baserà su prezzi reali di mercato, cioè sulle transazioni che davvero sono state eseguite, sul denaro dato in prestito a famiglie o ad aziende. Fatto che avrà delle conseguenze sui mutui, ma anche sul mercato dei derivati e sul funzionamento delle tesorerie delle banche.

Deposito prezzo dal notaio, come funziona

La legge sulla Concorrenza (n.124/2017) ha predisposto il cosiddetto “deposito prezzo dal notaio” (legge n.124/2017 art. 1, co. 63 e ss.). Una norma secondo la quale, quando avviene la compravendita di un’abitazione, i soldi vanno al notaio fino al momento della trascrizione della vendita e, quindi, fino al definitivo passaggio di proprietà. Il meccanismo non è stato accolto con favore dalla Fiaip. Ma vediamo come funziona.

Secondo quanto stabilito dalla legge sulla Concorrenza, al momento dell’acquisto della casa, tutte le somme corrisposte dall’acquirente al venditore o a titolo di pagamento delle imposte devono confluire su un apposito conto del notaiodestinato proprio a ricevere detti importi.

In particolare, la normativa stabilisce che:

  • il notaio deve avere un conto corrente dedicato sul quale far confluire il denaro ricevuto dai clienti per il pagamento delle imposte dovute per l’acquisto di casa o altri immobili; il notaio viene fatto divieto di lucrare sugli interessi che quel conto corrente nel frattempo produce; il notaio inoltre non può utilizzare tali importi per fini differenti se non per il versamento delle tasse;
  • sul predetto conto corrente devono affluire anche tutte le somme che il notaio sia incaricato di custodire;
  • se il notaio è debitore di qualcuno, i relativi creditori non possono pignorare i soldi depositati su tale conto corrente;
  • se il notaio muore tali soldi non vanno a finire ai suoi eredi;
  • se il notaio è sposato tali soldi non entrano nel regime di comunione dei beni con il coniuge;
  • il notaio non può rifiutarsi di custodire e tenere in deposito il saldo del prezzo che l’acquirente deve corrispondere al venditore fino a quando non sia eseguita la formalità della trascrizione della vendita immobiliare: è solo da questo momento, infatti, che il compratore acquisisce la definitiva certezza che l’acquisto si è perfezionato senza problemi e, quindi, che sul bene venduto non vi sono pesi come ipoteche giudiziali, sequestri, pignoramenti, domande giudiziali, ecc.;
  • le parti possono affidare al notaio il deposito delle somme necessarie a estinguere eventuali passività gravanti sul venditore; si pensi al tipico caso della vendita di una casa acquistata con un mutuo ancora in corso di ammortamento: l’acquirente versa l’intero corrispettivo dimodoché una parte di questo venga girato alla banca per l’estinzione del debito e la cancellazione dell’ipoteca.

La normativa ha effetto retroattivo, questo vuol dire che si applica anche ai compromessi stipulati prima del 29 agosto 2017, data di entrata in vigore della legge sulla Concorrenza.