Affitto, un viaggio tra canoni di locazione e cedolare secca

La crisi che ha interessato il settore negli ultimi anni ha portato a una diminuzione dei canoni di locazione, oltre a un calo dei prezzi di vendita delle case. Secondo i dati del marketplace immobiliare idealista, affittare casa è divenuto più conveniente dopo i mesi estivi. Eppure, proprio l’affitto potrebbe rappresentare la scommessa del futuro per l’immobiliare. E non sono pochi a pensarlo.

I canoni di locazione

Sul fronte canoni, è interessante l’indagine di Solo Affitti che ha analizzato i canoni di locazione nelle principali città italiane. Per quanto riguarda la spesa da affrontare, uno studio della Uil ha analizzato l’incidenza dell’affitto della casa sui redditi degli italiani con l’obiettivo di capire qual è l’incidenza del canone medio annuo del 2016 su tre diverse fonti di reddito (reddito da lavoro dipendente, da lavoro autonomo e da pensione).

La cedolare secca

In tema affitti, quello della cedolare secca è uno dei temi predominanti. La cedolare secca è una modalità di tassazione forfettaria alternativa alla tassazione ordinaria che è possibile scegliere qualora si posseggano determinati requisiti. La legge di Bilancio 2018 contiene la tanto attesa proroga della cedolare secca al 10% per i contratti a canone concordato. L’estensione varrà per il prossimo biennio 2018-2019.

Il canone concordato

Il contratto di locazione a canone concordato è caratterizzato da un canone calmierato, a differenza del canone libero che dipende dai prezzi di mercato. Tale tipologia può essere utilizzata per i contratti a uso abitativo, a uso transitorio e per gli studenti universitari. Riguarda le abitazioni di proprietà dei privati concesse in locazione a privati, studenti e cooperative/enti senza scopi di lucro.

Secondo un’analisi di Solo Affitti, Verona è la città italiana dove è più diffuso (99%) il ricorso all’affitto a canone concordato, seguita da Grosseto (96%) e Forlì (93%).

Ma quali sono i vantaggi del contratto di locazione a canone concordato? I locatari pagano un affitto inferiore a quello di mercato e usufruiscono di detrazioni fiscali ai fini Irpef nel caso in cui l’immobile diventi residenza principale; i locatori beneficiano di agevolazioni fiscali utilizzando la cedolare secca al 10% anziché quella al 21% prevista per i canoni liberi.

Inquilino e proprietario

Quando si decide di prendere (o dare) in affitto una casa è bene valutare con attenzione molteplici aspetti. Ma cosa bisogna fare nel momento in cui si decide di affittare la propria casa? Innanzitutto, è necessario recarsi presso l’ufficio competente dove registrare un contratto di locazione. Vediamo poi cosa comporta l’affitto per inquilino e proprietario.

Anche una sola rata in meno del canone di locazione può comportare lo sfratto. A dirlo la sentenza n. 355 del 3 febbraio 2017 del Tribunale di Genova. E’ poi importante sapere che l’inquilino che lascia un appartamento prima della fine del contratto è tenuto a pagare i canoni fino alla scadenza dello stesso. E questo anche se nei fatti ha già fatto le valigie e lasciato le chiavi al padrone di casa. A chiarirlo è stata una recente sentenza della Cassazione.

Il conduttore, ossia colui che riceve l’immobile in locazione, può recedere anticipatamente dall’affitto per gravi ragioni ed eventuali condizioni consentite nel contratto di affitto. In entrambi i casi, è necessario dare comunicazione per iscritto (con raccomandata a.r. o con posta elettronica certificata) della volontà di recesso al padrone di casa con un preavviso di almeno 6 mesi. Non è possibile la semplice restituzione delle chiavi di casa.

Una delle più importanti clausole contrattuali, sulla quale solitamente locatore e conduttore pongono la propria attenzione, è rappresentata dall’eventuale clausola risolutiva espressa. In base a tale condizione contrattuale le parti stabiliscono, ex ante e quindi al momento della sottoscrizione del contratto, che il loro rapporto giuridico si può risolvere nel caso in cui una o più specifiche obbligazioni non siano adempiute secondo le modalità individuate nel corpo dello stesso contratto.

Il proprietario deve sapere cosa chiedere al potenziale futuro coinquilino e fare così la scelta giusta. Ma il proprietario deve far fronte anche ad alcuni oneri. In particolare, nel caso di un appartamento locato, il pagamento degli oneri di gestione compete esclusivamente al proprietario dell’immobile in condominio, poiché in materia condominiale risulta inapplicabile il principio dell’apparenza del diritto.

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