Mutuo e acquisto prima casa, ecco alcune agevolazioni

Anche nel 2018 le fasce più deboli della popolazione possono acquistare una casa. Questo grazie ad alcune agevolazioni e a diversi strumenti finanziari. Vediamo quali.

Fondo garanzia prima casa – Il fondo rilascia la garanzia statale per mutui fino a 250.000 euro. Si tratta di uno strumento gestito da Consap (concessionaria pubblica di servizi assicurativi) e grazie al quale i soggetti che non hanno solide garanzie finanziarie da presentare alle banche hanno più facile accesso al credito. Il fondo, infatti, rilascia garanzia a copertura di un massimo del 50% della quota capitale.

Fondo solidarietà mutui acquisto prima casa – Questo fondo, gestito sempre da Consap, va in soccorso delle famiglie che nel corso di quest’anno dovessero essere in difficoltà nel pagare le rate del mutuo. Il fondo è stato istituito dalla legge 244/2017. In caso di perdita di lavoro o insorgere di un’invalidità, ad esempio, si può chiedere la sospensione delle rate. In base a quanto previsto, l’Isee del nucleo familiare non deve superare i 30.000 euro e il mutuo i 250.000 euro ed è possibile saltare le rate per 18 mesi complessivi, divisi anche in due periodi diversi. Nel corso della sospensione, il fondo paga gli interessi alle banche, il proprietario della casa poi ripagherà il capitale allungando la rata del mutuo. E’ da ricordare poi che l’Abi ha prorogato fino al prossimo 31 luglio l’accordo con le associazioni dei consumatori sulla sospensione della sola quota capitale dei finanziamenti concessi alle famiglie per l’acquisto di un’abitazione o dei crediti al consumo.

Leasing immobiliare residenziale – Il leasing immobiliare residenziale consente fino al 31 dicembre 2020 di abitare una casa fin dal momento della sottoscrizione del contratto pagando un canone, ma rinviando la decisione di acquisirla in proprietà. Chi ha un reddito inferiore a 55.000 euro e un’età inferiore a 35 anni può detrarre dall’Irpef il 19% sui canoni di leasing, entro il limite di 8.000 euro l’anno, e sulla rata di riscatto finale per un importo non superiore a 20.000 euro, per chi ha oltre 35 anni queste cifre sono dimezzate.

Rent to buy – Il rent to buy, disciplinato dal decreto legge 47/2014, permette di diventare proprietari di una casa dopo averla abitata come inquilino per almeno sette anni. L’opzione di acquisto deve essere esercitata entro 10 anni dall’inizio della locazione. Il rent to buy deve riguardare la prima casa e il futuro acquirente e i familiari non devono possederne, sul territorio regionale, già una adeguata alle loro esigenze. Il prezzo di vendita dell’abitazione è stabilito tra compratore e venditore, ma non può superare l’importo stabilito nella convenzione che l’impresa costruttrice deve sottoscrivere con il Comune. Per l’acquirente non sono previsti incentivi fiscali.

Acquisto casa, quali sono i possibili controlli del redditometro

acquisto della casa è un momento molto importante, al quale prestare attenzione. Commettendo infatti delle irregolarità – seppur in buona fede – si rischia di finire nel mirino del Fisco ed essere sottoposti a controlli del redditometro. Vediamo, dunque, gli errori da non fare.

Donazione del genitore

Nel caso l’acquisto della casa avvenga tramite la donazione da parte di un genitore, è molto importante tracciare il passaggio di denaro. La donazione indiretta a determinate condizioni non è tassata e non richiede il notaio, ma deve essere sempre documentata.

Nel dettaglio, esistono due tipi di donazione: quella diretta e quella indiretta. La donazione diretta deve avvenire tramite notaio (il quale non è necessario solo per le donazioni di modico valore) e il pagamento tanto dell’imposta di registrazione dell’atto quanto del professionista; qualora la somma donata dal genitore è superiore a 1 milione di euro si versa anche l’imposta sulle donazioni pari al 4%. Di norma, si ricorre a tale forma di donazione quando è indifferente la ragione della donazione.

La donazione indiretta è invece finalizzata a un determinato acquisto; questa donazione prevede che il donante possa alternativamente versare i soldi direttamente sul conto del venditore, specificando che l’acquisto viene fatto in favore del donatario, oppure versare i soldi sul conto del donatario affinché questi poi li utilizzi per pagare il prezzo al venditore. La donazione indiretta non richiede né la presenza del notaio, né sconta le imposte sulle donazioni. Secondo le Sezioni Unite Cassazione (sent. n. 18725/17 del 27.07.2017), questo però accade solo a condizione che, nell’atto di acquisto, sia indicata con precisione la provenienza del denaro, in caso contrario, non si può più parlare di donazione indiretta e diventa necessario pagare le imposte sulla donazione.

Redditometro

Come noto, per scoprire le evasioni fiscali, l’Agenzia delle Entrate analizza gli acquisti fatti dai contribuenti. Nel caso in cui il valore dei beni acquistati o delle spese necessarie al mantenimento di tali beni eccede di oltre il 20% la dichiarazione dei redditi dell’anno in corso, può scattare un accertamento fiscale. Prima dell’accertamento fiscale, però, il contribuente è chiamato a fornire chiarimenti e a giustificare la provenienza del denaro.

E’ in questo momento, dunque, che il contribuente deve dimostrare con prove scritte che i soldi con cui ha acquistato la casa provengono ad esempio da un genitore. Per dimostrarlo è necessario un estratto conto da cui risulti il passaggio del denaro a titolo di donazione, una copia dell’assegno o una scrittura con data certa che certifichi la donazione.

Mutuo troppo elevato

Se invece l’acquisto della casa avviene tramite l’accensione di un mutuo, bisogna stare attenti all’entità del finanziamento. Nel caso, infatti, la rata del mutuo sia troppo elevata rispetto al reddito dichiarato, il Fisco potrebbe avere sospetti e decidere di effettuare degli accertamenti. Le mensilità da pagare alla banca devono essere sempre proporzionate al reddito.

Accertamento del valore della casa

Ci sono poi i casi in cui il venditore chiede all’acquirente una parte del prezzo in nero. Un’eventualità a cui fare attenzione perché, anche qui, possono scattare controlli da parte dell’Agenzia delle Entrate. Il Fisco, infatti, può verificare la valutazione del bene dichiarata dalle parti nel rogito e rettificarla secondo quanto appare più coerente rispetto ai prezzi di mercato.

Per farlo si basa sulle quotazioni Omi (Osservatorio del mercato immobiliare), sulla documentazione bancaria della pratica di mutuo, sulla media dei prezzi praticati nella stessa zona. In ogni caso, l’accertamento fiscale deve essere sempre motivato e resta necessaria una verifica dello stato effettivo del bene per accertare le reali condizioni in cui versa la casa e attribuirle un valore di mercato.

Casa comprata “su carta”, chi acquista non ha diritto alla fideiussione dell’impresa

Chi acquista una casa “su carta” ha minori tutele. Con la sentenza n. 32 del 19 febbraio 2018, la Corte costituzionale ha stabilito che, mentre se un costruttore vende un immobile “in corso di costruzione” deve rilasciare all’acquirente, a pena di nullità del contratto, una fideiussione a garanzia dei pagamenti ricevuti ante rogito (articolo 2, Dlgs 122/2005), lo stesso non accade se non è stato ancora chiesto il permesso di costruire.

La differente disciplina legislativa di questi due casi non è però contraria al principio di parità di trattamento, di cui all’articolo 3 della Costituzione, poiché è giustificata dalla oggettiva diversità tra le situazioni osservate.

Come sottolineato dal Sole 24 Ore, il rilascio della fideiussione all’acquirente è prescritto dalla legge solo per i contratti aventi a oggetto i cosiddetti “immobili da costruire” e cioè gli edifici per i quali sia stato richiesto il permesso di costruire e che siano ancora da edificare o la cui costruzione non sia ancora ultimata. Al di fuori di questa normativa stanno invece i contratti di compravendita di immobili, per i quali non sia stata ancora depositata la domanda di rilascio del titolo edilizio occorrente per eseguire la costruzione.

Di conseguenza, in ipotesi di inadempimento da parte del venditore, nel primo caso l’acquirente è tutelato dalla fideiussione per la restituzione degli importi corrisposti al venditore/costruttore, mentre nel secondo caso l’acquirente non beneficia di garanzie prescritte dalla legge.

Secondo la Corte costituzionale, questa diversità di trattamento è giustificata per la ragione che, mentre nel caso dell’edificio “da costruire” il fatto dell’avvenuto rilascio del titolo edilizio sollecita nell’acquirente l’idea della legittimità dell’opera del costruttore e della sua effettività, nel caso invece dell’edificio comprato “sulla carta” l’acquirente ha la percezione di trovarsi in una situazione che “si connota come operazione economica maggiormente rischiosa”, ciò di cui egli “non può non essere consapevole”.

Pertanto, è giustificato che la legge protegga la prima situazione, nella quale l’acquirente confida nel completamento della sua iniziativa imprenditoriale, e non protegga invece la seconda, nella quale l’acquirente è da sé in grado di percepire che il risultato auspicato (e cioè il conseguimento della proprietà di un’abitazione) è lungi dal realizzarsi, in quanto non vi è solo una costruzione ancora da realizzare, ma manca addirittura il permesso di costruirla.

Esercizio abusivo della professione di agente immobiliare: è legge la norma che inasprisce le sanzioni

Dopo sette anni di battaglie parlamentari, l’inasprimento delle sanzioni per chi svolge abusivamente la professione di agente immobiliare è legge. Da lungo tempo parcheggiata in Parlamento, la norma è stata approvata dalla maggioranza delle forze politiche. A partire dal 15 febbraio per gli abusivi ci saranno penali fino a 50mila euro e sequestro degli immobili dove si svolge l’attività abusiva.

“Esprimiamo viva soddisfazione per questo risultato – dichiara Gian Battista Baccarini,Presidente Nazionale Fiaip – che è da condividere con il Governo Gentiloni e con le forze politiche di opposizione. Infatti, il provvedimento è stato approvato a maggioranza senza nessun voto contrario.”

Da sempre la Fiaip, Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali, si batte per sconfiggere la piaga dell’abusivismo professionale, che è la causa principale delle truffe che avvengono nel campo immobiliare. Il centro studi Fiaip ha calcolato che il totale delle provvigioni percepite indebitamente dagli abusivi, ogni anno, è pari a 750 milioni di euro.

Prima della modifica la legge prevedeva che l’abusivo dovesse subire tre sanzioni amministrative, prima di arrivare alla denuncia penale. Il nuovo testo introduce a partire dal 15 febbraio 2018 gli aggravi previsti dalla modifica dell’art. 348 del codice penale dopo essere incorsi in una sola sanzione amministrativa. La nuova norma è prevista dall’articolo 12 della legge 11 gennaio 2018 n.3.

Perché un agente immobiliare è utile…e qual è il lavoro che fa e i clienti non vedono

i sei mai chiesto cosa fa in concreto un agente immobiliare? Se non sai da dove proviene la commissione per ogni vendita, da idealista/tools ecco un elenco dei compiti dei professionisti del mattone.

Il team di INMADRID ha condiviso con noi questo post curioso, che ci mostra cosa fanno gli agenti immobiliari quando non sono con i clienti.

1. Trascorrono molto tempo al telefono

Attendono le telefonate dei potenziali acquirenti e sanno fornire le informazioni necessarie. Per ogni annuncio ci sono circa 20 chiamate e quelle chiamate sono tradotte in 10 visite all’immobile. Ciò significa essere sempre a disposizione e lavorare molto. Gli agenti passano anche diverso tempo a collaborare con i colleghi.

2. Cercano costantemente immobili

Trascorrono un paio d’ore al giorno alla ricerca di proprietà da trattare. Gli agenti devono controllare costantemente le liste di abitazioni condivise nella rete MLS. A volte il processo di ricerca di case che soddisfino gli interessi del cliente può essere molto lungo.

3. Analizzano il mercato

E’ essenziale essere in grado di definire bene il valore reale della casa in vendita o sapere se il futuro acquisto è una buona opzione. Se l’agente lavora in una grande realtà con molte vendite proprie, può fare valutazioni molto più accurate rispetto a quelle fatte basandosi sugli annunci immobiliari. E’ poi importante gestire bene offerte e controfferte. E questo può richiedere molto tempo.

4. Ispezionano le proprietà

Gli agenti passano parte del loro tempo a visitare gli immobili che devono gestire. E’ importante verificare tanto l’aspetto, ovvero come si presenta la casa, quanto le questioni legate a possibili ipoteche, permessi e altro ancora.

5. Investono nel marketing

Oltre a non ricevere uno stipendio fino a quando l’affare è concluso, gli agenti investono nel marketing e nell’home staging, in modo che la casa abbia un’immagine migliore e sia più facile da vendere.

6. Partecipano a corsi di formazione

Gli agenti devono avere nozioni di fiscalità, diritto, marketing, fotografia e video; devono sapere come migliorare l’immagine della casa e conoscere le tecniche di negoziazione e di vendita. Devono, quindi, partecipare costantemente a corsi di formazione. Frequentano anche convegni e fiere immobiliari per imparare da altri professionisti e migliorare i loro servizi.

7. Aiutano con il finanziamento

Oltre ad aiutare gli acquirenti a ottenere i migliori mutui possibili o un mutuo che pensavano di non poter ottenere, sono pronti a rispondere a qualsiasi domanda sul finanziamento. Sanno meglio di chiunque altro quanto costa aggiustare piccoli difetti o effettuare una ristrutturazione.

8. Verificano l’intero processo

Uno dei principali vantaggi di contattare un agente immobiliare è la sicurezza legale che forniscono. Sono a conoscenza di tutto il processo di vendita e hanno l’obbligo di verificare che il tutto si compia legalmente. Inoltre, risolvono problemi di cui molte volte né acquirenti né venditori sono a conoscenza.

9. Mantengono la calma

Un buon agente non solo si incarica di acquistare o vendere la tua casa, ma cerca anche di far sì che il processo non sia stressante.

…E tutto questo è gratuito, almeno fino a quando l’operazione non va a buon fine.