Apre a Milano la “Shared House”, la casa condivisa che puoi “provare”

Fabio Angeloni
Fabio Angeloni
Autore: Luigi Dell’Olio (collaboratore di idealista news)

“Con questo progetto andiamo al di là del coworking, dando vita a uno spazio in cui convivono esigenze abitative e di condivisione”. Licio Tamborrino, amministratore delegato di Officine Tamborrino, presenta così la Shared-house che ha aperto i battenti nei giorni scorsi a Milano.

Quartiere al rilancio

La location si trova in via Ventura al civico 3, un’ubicazione non casuale considerato che il quartiere che si trova nell’area a Nord-Est del capoluogo lombardo, a lungo in decadenza dopo la chiusura delle industrie (a cominciare dalla Innocenti che produceva la mitica Lambretta), da qualche tempo si sta ripopolando di insegne dedicate al design e alla fotografica. Un’area divenuta centrale non solo per gli eventi del Fuorisalone (quest’anno si svolgerà dal 17 al 22 aprile), ma che ormai vive di creatività 365 giorni all’anno.

Casa e spazi comuni

Officie Tamborrino è una di queste realtà. “Operiamo nel brand design e, insieme ad altre forze vive della città abbiamo voluto dar vita a uno spazio co-dividuale, riproducendo in scala ridotta un modello molto in voga in Giappone, nel quale non ci si limita a fornire servizi comuni ai condomini, ma nel quale si vive e vi sono al contempo spazi di convivialità”, aggiunge Licio Tamborrino.  Tra gli altri promotori dell’iniziativa sono lo studio LAPS Architecture (Salvator-John A. Liotta e Fabienne Louyot), FARM Cultural Park (Andrea Bartoli e Florinda Saieva) e Marco Imperadori, professore al Politecnico di Milano.

Il progetto propone una nuova filosofia dello stare insieme, nel quale si facilitano i rapporti fra le persone che abitano la shared house e le persone estranee alla casa, ma che sono invitate a condividere degli spazi pubblici all’interno dello spazio.

Differenze con il cohousing

La differenza fra l’architettura co-dividuale e il cohousing risiede nel fatto che mentre quest’ultimo prevede di avere all’interno di un progetto una parte destinata all’abitazione e una parte destinata a degli spazi in comune mantenendo una netta separazione fra i due ambiti dato si rivolge soprattuto a un’utenza familiare, nell’architettura co-dividuale l’attenzione è rivolta alla persona in sé, ciò che si mette in comune è la propria esperienza, la propria individualità.

Alla prova del quartiere

“In occasione del prossimo Fuorisalone ospiteremo un gruppo di artisti, che alloggerà e opererà in questa location”, aggiunge. “Questi mesi serviranno come un test per capire se il modello della casa condivisa, che oltre ad avere una funzione sociale, consente anche di ottimizzare i costi, può avere un futuro anche in Italia”.

La shared house, spiega ancora, è una tipologia di casa condivisa con spazi privati e altri comuni “pensati come risultato di rifles-sioni progettuali calorose e semplici, divertenti e contemporanee in cui le persone che la useranno in modo breve e temporaneo potrenno usufruire di spazi comuni generosi e aperti ad altri”.

Lo spirito dell’iniziativa

Inutile dire che, per quanti si sono spesi per questa iniziativa, il modello in questione è destinato ad avere successo in alcuni contesti della Penisola. “Se il ventesimo secolo ha celebrato l’individualismo, crediamo che il ventunesimo secolo sarà il secolo del co-dividualismo, ovvero della riscoperta dei legami comunitari, della costruzione di spazi per lo stare insieme, di luoghi dove tessere nuove possibilità di incontro”, sottolinea Tamborrino.

Nelle aree metropolitane oggi migliaia di persone condividono stanze in case pensate non per la vita insieme, ma più per ragioni pratiche come risparmiare i soldi dell’affitto o delle spese comuni. “L’esperienza di flat-mating e convivenza si rivela essere molto più ricca e intensa”.

Il concept che ha fatto germinare la Shared House di Via Ventura 3 prevede proprio di rivedere la percentuale degli spazi privati a favore degli spazi comuni. Questo permetterebbe di aprire lo spazio domestico all’altro.

La pianta della casa condivisa

La Shared House di Via Ventura 3 è pensata per accogliere diverse funzioni: vi sono due spazi privati per dormire che si potranno prenotare attraverso AirBnb o tramite What a Space, degli spazi semi-privati per lavorare in tranquillità e altri aperti e pubblici dove stare insieme per qualsiasi tipo di attività di produzione e intrattenimento, dal cucinare insieme al coworking.

Le aziende coinvolte 

Tutti i prodotti che arredano la shared house sono stati scelti perché realizzati attraverso una rilettura degli spazi di vita e spazi di lavoro odierni: gli arredi di Officine Tamborrino mostrano un nuovo modo di pensare lo spazio domestico in relazione allo spazio del lavoro e un linguaggio innovativo come la cucina su ruote Q-CINA o il divano circolare LOGOS rispettivamente disegnati da Momang e da Alessandro Guerriero.

L’azienda MYOP è presente con la libreria X.ME e il tavolo in pietra lavica “Filo di Fumo” ad opera rispettivamente di LAPS Architecture e Sonia Giambrone, entrambi prodotti di nuova generazione configurabili dagli utenti tramite dei software dedicati che si fanno forti della qualità artigianale, della bellezza dei materiali usati e dell’uso intuitivo delle nuove tecnologie per andare oltre la loro funzionalità per proporre uno stile di vita più adatto ai nostri tempi.

D3Wood, una giovane azienda che si occupa dell’intera filiera del legno e che reperisce le materie prime a chilometro zero, fornisce il tavolo CO-DIVIDUAL X2 in legno massiccio e gli sgabelli Cedro3 pensati a partire dello spazio e realizzati per offrire generosi spazi di lavoro.

Infine le camere private ospiteranno dei letti prodotti da ADE — Art, Design & Engineering— che rendono le camere confortevoli per gli ospiti che resteranno a dormire nella casa condivisa.

L’azienda Leucos è partner tecnico e fornisce dei prodotti che vanno ad arricchire lo spazio con un progetto di illuminazione dedicato. Le capsule-camere da letto sono protette da pannelli metallici perforati che lasciano passare la luce naturale all’interno delle camere. Una volta accese le luci all’interno delle camere, le capsule diventano come delle grandi lanterne che illuminato lo spazio condiviso in modo soffuso.

Bonus casa 2018: tutte le agevolazioni per risparmiare

Dal 1 gennaio 2018, a seguito della pubblicazione in Gazzetta Ufficiale della Legge di Bilancio n. 205 del 27 dicembre 2017, sono in vigore le nuove regole sulle detrazioni fiscali con molte novità rispetto agli anni passati, a partire dal nuovo bonus verde e le aliquote differenziate per l’efficientamento energetico. Riepiloghiamo insieme i nuovi bonus fiscali per la casa validi nel 2018.

1. Novità bonus verde

Il bonus verde è l’attesissima novità inserita nel pacchetto delle detrazioni fiscali valide per l’anno 2018; grazie a questo incentivo è possibile detrarre il 36% delle spese per la sistemazione e la progettazioni di spazi a verde scoperti, incluse la realizzazione di pozzi e impianti di irrigazione fino a un massimo di 5.000 euro per ogni abitazione. Scheda bonus verde o Importo della detrazione: 36% o Orizzonte temporale: 10 anni o Detrazione: fino a 5.000 euro o Validità: dal 1 gennaio 2018 al 31 dicembre 2018 Anche i condomini possono beneficiare del bonus verde per la sistemazione del giardino condominiale e per la trasformazione della copertura in tetto giardino purché ne sia mantenuto l’uso comune; in questo caso l’agevolazione è di 5.000 euro per ogni condomino ed è ripartita secondo le quote millesimali già pagate al momento della presentazione della dichiarazione dei redditi.

2. Ecobonus ridotto al 50% per finestre, schermature e impianti classe A senza termoregolazione

Si complica un po’ nel 2018 il panorama delle detrazioni fiscali per la riqualificazione energetica delle abitazioni con una doppia aliquota che si abbassa al 50% per l’acquisto e la posa di finestre, schermature solari e nel caso di sostituzione di impianti di climatizzazione con impianti a biomasse o caldaie a condensazione di classe A senza contestuale installazione di sistemi di termoregolazione evoluti. Scheda ecobonus 50% o Importo della detrazione: 50% o Orizzonte temporale: 10 anni o Detrazione: fino a 100.000 euro (fino a 30.000 per impianti a biomasse) o Validità: dal 1 gennaio 2018 al 31 dicembre 2018

3. Ecobonus al 65% per impianti classe A con termoregolazione e impianti ibridi

Confermate le detrazioni fiscali al 65% per la riqualificazione energetica delle abitazioni che prevedono la sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con caldaie a condensazione a condensazione di classe A dotati di sistemi di termoregolazione evoluti, impianti ibridi assemblati in fabbrica, generatori d’aria calda a condensazione, micro cogeneratori. Scheda ecobonus 65% o Importo della detrazione: 50% o Orizzonte temporale: 10 anni o Detrazione: fino a 100.000 euro o Validità: dal 1 gennaio 2018 al 31 dicembre 2018

Per i condomini sono confermate le aliquote più favorevoli del 70-75% per le opere di riqualificazione energetica delle parti comuni degli edifici condominiali, per un massimo di 40.000 euro ad abitazione, e la possibilità di usufruire delle detrazioni sino al 2021 in modo da poter programmare e approvare in assemblea gli interventi per tempo.

4. Confermato il bonus ristrutturazioni ed il bonus mobili al 50%

Piena conferma per la detrazione fiscale del 50% sino ad massimo di 96.000 euro ad unità immobiliare per i lavori di ristrutturazione eseguiti su abitazioni private sino alla fine del 2018. Confermata anche la possibilità, per chi usufruisce dell’agevolazione per ristrutturazione, di aggiungere anche la detrazione del 50% per acquisti di mobili e grandi elettrodomestici classe A+ (A per i forni) fino a una spesa complessiva di 10.000 euro. Scheda bonus ristrutturazioni e mobili o Importo della detrazione: 50% o Orizzonte temporale: 10 anni o Detrazione ristrutturazione: 96.000 euro o Detrazione mobili: 10.000 euro o Validità: dal 1 gennaio 2017al 31 dicembre 2018

5. Sisma bonus al 50% e 80% per abitazioni e attività produttive

Per i lavori di riduzione del rischio sismico in abitazioni in area sismica 1, 2, 3 resta attivo il sisma bonus con detrazione dal 50% fino all’80%, in relazione all’abbattimento del rischio sismico, per una spesa complessiva di 96.000 per ciascuna abitazione. Scheda sisma bonus o Importo della detrazione: 50% per singole unità o Orizzonte temporale: 5 anni o Detrazione: 96.000 euro/anno per ogni unità immobiliare o Validità: dal 1 gennaio 2017 al 31 dicembre 2021

I condomini ricadenti in zona sismica 1, 2, 3 potranno usufruire del sisma bonus per i lavori eseguiti sulle parti condominiali con aliquota potenziata dell’80% in caso di riduzione di una classe del rischio sismico e dell’85% nel caso di riduzione di due classi del rischio sismico. Questo bonus è alternativo all’accesso al bonus per la riqualificazione energetica delle parti condominiali.

Assoimmobiliare: “È tornato l’interesse per il mattone italiano”

econdo Paolo Crisafi, direttore generale di Assoimmobiliare, presente oggi all’inaugurazione dell’edizione 2018 del Mipim, la fiera internazionale dell’immobiliare in corso a Cannes, è tornata “la voglia di investire nel nostro Paese e il territorio italiano è considerato con crescente interesse da parte degli investitori internazionali”.

 Il real estate “è uno dei pochi settori che lega, attraverso il suo operato virtuoso, il rilancio dell’economia e l’innalzamento degli standard in termini di qualità di vita: è fondamentale che ne venga sostenuto il rilancio”.

Secondo il direttore generale di Assoimmobiliare, “occorrono misure di semplificazione che tocchino la normativa urbanistica per garantire tempi certi e in linea con i paesi europei più efficienti e dei perfezionamenti normativi relativi agli strumenti di finanza immobiliare, senza i quali è impossibile attrarre i capitali necessari a realizzare progetti di dimensioni interessanti”.

Acquisto casa, contratto affitto e mutui: le spese che finiscono nel mirino del Fisco

Ci sono spese che fanno scattare il redditometro e gli accertamenti fiscali. Tra queste anche gli esborsi per l’acquisto della casa, il contratto di affitto e la rata del mutuo.

Il redditometro è un algoritmo che misura le spese sostenute dal contribuente nell’arco dello stesso anno e le confronta con il reddito da questi dichiarato. Nel caso in cui le spese sostenute dal contribuente nell’arco dello stesso anno sforino di oltre il 20% i guadagni riportati sulla dichiarazione dei redditi, il contribuente viene chiamato a spiegare come si è procurato il denaro extra per mantenere un tenore di vita più alto delle sue possibilità. In generale, nel database dell’Agenzia delle Entrate finiscono tutti gli acquisti fatti con partita Iva o codice fiscale.

La casa è uno di quei beni che insospettiscono l’Agenzia delle Entrate. Il Fisco viene a conoscenza dell’acquisto del bene quando quest’ultimo è riportato nei pubblici registri. Proprio questo è il caso degli immobili, per i quali c’è l’Ufficio dei Registri Immobiliari, tenuto presso l’Ufficio del Territorio dell’Agenzia delle Entrate stessa.

Ma anche i contratti di affitto e i mutui finiscono nel database dell’Agenzia delle Entrate. Nel caso dei contratti di affitto, bisogna ricordare che si tratta di una spesa che si fa dichiarando il codice fiscale e che quindi finisce tra i dati controllati dal Fisco, senza contare il fatto che al momento della registrazione il contratto di locazione finisce direttamente all’Agenzia delle Entrate. Un canone di affitto elevato, non giustificato dal reddito, può far scattare il redditometro.

Per quanto riguarda i mutui, anche qui bisogna tener presente la proporzione tra entrate e uscite. Se la rata del mutuo risulta sproporzionata rispetto al reddito percepito dal contribuente, il Fisco finisce per insospettirsi.

Bisogna, inoltre, fare attenzione alle spese scaricate dalle tasse. Ad esempio, spese al di sopra di quanto si guadagna per ristrutturazioni, acquisto elettrodomestici, leasing immobiliare possono far scattare il campanello di allarme e spingere l’Agenzia delle Entrate ad effettuare i dovuti controlli.

L’affitto sarà il futuro del mercato immobiliare?

La crisi economica degli ultimi anni – che ha lentamente eroso i risparmi delle famiglie italiane rendendo, in molti casi, quasi impossibile l’acquisto di una casa- unita alle nuove dinamiche di una società in cui le parole d’ordine sono mobilità e flessibilità, sta spingendo sempre più verso un modello di mercato basato non più sulla compravendita, ma sull’affitto.

E proprio la locazione è stata al centro di Quo Vadis, casa?, l’evento a margine del quale otto esperti del settore – dal segretario della Fiaip Fabrizio Segalerba al giornalista del Sole 24 Ore Vito Lops, passando per il Direttore dell’area “Politiche per l’affitto” del Comune di Milano, Achille Rossi – hanno illustrato a idealista news la loro personale visione sul futuro del mercato immobiliare per capire se è davvero l’affitto il trend su cui scommettere.

Secondo Fabrizio Segalerba, Segretario Nazionale della Fiaip, negli ultimi anni la nostra società è profondamente cambiata e si sono modificate anche le esigenze dell’abitare contemporaneo. Oggi la locazione rappresenta un comparto interessante, soprattutto per le nuove generazioni spinte a una crescente mobilità per ragioni di studio e di lavoro. Parallelamente è necessario un cambiamento nella cultura dell’italiano medio, perché metta sul mercato appartamenti decorosi e di qualità. Achille Rossi, Direttore dell’area “Politiche per l’Affitto” del Comune di Milano, ha spiegato che l’impegno dell’amministrazione politica per i prossimi anni andrà proprio nella direzione di favorire l’affitto, soprattutto le forme a canone concordato.

Rosa Cioffi, Project manager di Milano Abitare, l’Agenzia sociale per la locazione del Comune di Milano, considera che le logiche della sharing economy hanno ormai cambiato il paradigma dell’abitare, con la casa vista ora come un “servizio” e non più come “un bene”. Nelle abitazioni moderne prevale la logica della condivisione, che permette alle famiglie di usufruire di una serie di servizi e di vivere in una casa decorosa senza spendere in maniera eccessiva.

Per Alessandro Leder di SoloAffitti, la rivoluzione del futuro si chiama affitto breve che fornisce un’offerta alternativa e diversificata sul territorio. Sicuramente sarà un futuro florido per la locazione, ma questo non lascerà definitivamente a un lato la compravendita, che continuerà ad attrarre gli investitori. Vito Lops, giornalista di punta del Sole 24 Ore, considera che l’affitto avrà più margini di crescita nei prossimi anni rispetto alla compravendita, per ragioni imputabili, da un lato, a una società sempre più liquida, e, dall’altro, alle difficoltà di accendere un mutuo che costringeranno molte famiglie a “ripiegare” sull’affitto.

Giornalista di Finanza Operativa, Floriana Liuni, ritiene che l’affitto troverà un terreno fertile nei grandi centri cittadini, come ad esempio a Milano, mentre nei comuni limitrofi le compravendite avranno ancora uno spazio importante per la presenza di appartamenti di una metratura tale da non essere messi agevolmente in affitto.Francesco Zorgno, titolare di Clean Bnb che si occupa della gestione degli appartamenti locati per brevi periodi, ritiene che la locazione potrà emergere come uno straordinario strumento di messa a reddito sempre e quando si accompagni a uno snellimento normativo e a un abbattimento dei rischi di morosità.

Stefano Mirti, curatore di “999. Una collezione di domande sull’abitare contemporaneo” in mostra alla Triennale, è sicuro che l’affitto rappresenti uno dei trend futuri del mercato immobiliare, anche se con forme radicalmente diverse da quelle tradizionali.

Subentro contratto di locazione: cos’è e come funziona

Che cosa vuol dire subentrare in un contratto di locazione? Il subentro può avvenire sia nella posizione del locatore, sia in quella del conduttore? Quali sono gli adempimenti fiscali connessi al subentro?

Partiamo dalla nozione di subentro.

Il dizionario della lingua italiana definisce subentro come l’atto del subentrare, ossia “entrare al posto di un altro succedendogli immediatamente o sostituendolo” (Fonte: Dizionario on-line Treccani).

Nell’ambito del contratto di locazione, quindi, subentrare nel contratto vuol dire succedere o sostituire nella rispettiva posizione il locatore oppure il conduttore.

Di conseguenza, è questa la risposta la secondo quesito, la legge consente tanto il subentro nella posizione contrattuale di chi ha concesso in locazione, tanto quella nella posizione di chi è titolare del diritto personale di godimento.

Il subentro può avvenire per volontà delle parti, oppure per espressa disposizione di legge. Entriamo nel dettaglio.

Subentro nella posizione del locatore

Ipotizziamo che il locatore ceda l’unità immobiliare oggetto del contratto. Supponiamo l’ipotesi standard, ossia che il terzo acquirente sia a conoscenza del contratto di locazione in essere.

Tralasciamo le ipotesi di irregolarità nel contratto di locazione, in quanto ai sensi dell’art. 1599, quarto comma, c.c. l’acquirente deve comunque rispettare il contratto di locazione “se ne ha assunto l’obbligo verso l’alienante”.

In tali casi, specifica il successivo articolo 1602 del codice civile, “il terzo acquirente tenuto a rispettare la locazione subentra, dal giorno del suo acquisto, nei diritti e nelle obbligazioni derivanti dal contratto di locazione”.

La legge non disciplina espressamente un’ipotesi nella pratica ricorrente, ossia il decesso del locatore.

In tal caso, come ha chiarito la Suprema Corte di Cassazione, “la morte del locatore comporta solo una modificazione soggettiva del rapporto di locazione con il subentro degli eredi nella posizione del locatore e nei suoi obblighi e con il corrispettivo dovere del conduttore di adempiere l’obbligazione relativa al pagamento del canone” (così Cass. n. 1811/89).

V’è poi la possibilità di cessione del contratto di locazione nell’ambito della cessione d’azienda, ove i contratti di locazione in essere siano il frutto dell’attività dell’azienda ceduta. Anche in questa fattispecie, vale quanto fin’ora detto.

La legge n. 392 del 1978 (art. 7) prevede la nullità delle clausole di scioglimento della locazione di immobili destinati all’uso abitativo.

Subentro nella posizione del conduttore

Prendere il posto del conduttore nel contratto è anch’essa ipotesi assai frequente. Essa può avvenire:

a) per decesso del conduttore, in tal caso gli succedono nel contratto il coniuge (il convivente more uxorio o il contraente nelle unioni civili), gli eredi ed i parenti ed affini con lui abitualmente conviventi;

b) nel caso di separazione e divorzio, al conduttore succede nel contratto l’altro coniuge, qualora il diritto di abitare nella casa familiare gli sia stato attribuito dal giudice;

c) per cessione del contratto.

In tale ultima ipotesi, ove non diversamente pattuito, il subentro non avviene ex lege, ma deve avere l’assenso del locatore.

Nelle prime due fattispecie, residua in capo ai subentranti il diritto di recesso per gravi motivi, siano essi economici o di insostenibilità psicologica a proseguire la vita quotidiana in quei luoghi.

Adempimenti fiscali connessi al subentro nella locazione

Com’è noto i contratti di locazione ad uso abitativo devono essere registrati, a pena di nullità, entro trenta giorni della loro sottoscrizione.

Ciò al fine di assoggettare quell’accordo al pagamento delle imposte di registro, nonché alla tassazione dei canoni percepiti.

Che cosa bisogna fare nel caso di subentro?

Al riguardo, come specifica l’Agenzia delle Entrate nel proprio sito istituzionale, nel caso di cessione volontaria del contratto di locazione, tanto da lato del locatore, quanto da quella del conduttore è dovuta l’imposta di registro,

  • in misura fissa pari ad € 67, nelle cessioni di contratto senza corrispettivo;
  • nelle cessioni di contratto con corrispettivo, l’imposta è pari al 2% del corrispettivo pattuito (con un pagamento minimo pari ad € 67 euro).

Come per la registrazione del contratto di locazione, ricorda l’agenzia, anche la cessione deve essere registrata entro trenta giorni dal suo avvenimento.

Nel caso di subentro ex lege, invece, tanto dal lato del locatore, quanto del conduttore, non è richiesto alcun adempimento è richiesto né sono dovute imposta. L’Agenzia delle entrate, però, consiglia ai nuovi contraenti di inviare all’ufficio dove è stato registrato il contratto una comunicazione del loro subentro.

Nel caso di subentro del locatore, inoltre, questi può optare per il regime della cedolare secca presentando apposito modulo “all’ufficio dove è stato registrato il contratto, entro 30 giorni dalla data del subentro”.