Rendimenti: boom degli immobili commerciali (9,7%), stabili le case (5,7%)

In Italia crescono le performance degli immobili da investimento. Stando ai dati dell’ufficio studi di idealista, le buone condizioni del mercato del credito e i prezzi ancora in contrazione spingono i rendimenti degli immobili. Tutti i segmenti di mercato sono cresciuti negli ultimi 12 mesi, garantendo ritorni di gran lunga superiori ai titoli di Stato a 10 anni.

Secondo questo studio, che mette in relazione i prezzi di vendita e di affitto delle diverse tipologie immobiliari per calcolare il loro rendimento lordo, i locali commerciali si confermano il prodotto più redditizio, con un rendimento pari all’9,7%, seguiti dai box (8,7%), uffici (7,5%) e abitazioni (5,7%).

Rendimenti nel residenziale

Crescono, anche se di poco, i rendimenti nel residenziale, passati dal 5,4% del primo trimestre del 2017 al 5,7% attuale. Nella fotografia generale però si evidenziano due opposte tendenze, con i rendimenti dei grandi mercati stabili o in calo a causa dei primi aumenti dei prezzi di vendita, mentre negli altri mercati si registra l’effetto contrario dovuto agli aumenti dei canoni di locazione rispetto ai prezzi degli immobili.

Un andamento che si riflette, a livello di grandi mercati, a Milano e Torino, stabili a 5,4%, Roma si scende al 4,6%, Napoli addirittura al 3%. Tra i capoluoghi italiani, Biella è la più redditizia con un ritorno medio dell’8,2% seguita da Taranto e Belluno, entrambe al 7,8%. Napoli e Venezia, chiudono la graduatoria con un rendimento medio del 3%.

Rendimenti dei locali commerciali (no capannoni)

Acquistare un locale commerciale per affittarlo offre sempre il beneficio maggiore per i proprietari anche se, quando si parla di retail e non di logistica, la posizione della location nelle vie di passaggio impatta non poco sul rendimento dell’invertimento.

Un’ampia disponibilità di prodotto ha visto un netto calo dei valori di vendita a fronte dell’incremento delle richieste per la locazione, in particolare sulle location top. Nella graduatoria della redditività, Piacenza (18,6%) precede Padova (18,5%) e Milano (16,2%); l’andamento è sostenuto in tutti i centri del Nord e in Toscana; i ritorni più bassi a Forlì (6,1%) e Terni (6,5%).

Rendimenti degli uffici

Anche il settore degli uffici all’insegna degli incrementi negli ultimi 12 mesi con i centri dell’Emilia Romagna al top della graduatoria guidata da Ferrara (10,4%) davanti a Modena (8,3%) e Bologna (8,1%). A Milano i rendimenti si attestano al 7,1%, a Roma al 6,2%, mentre Napoli balza al 6,3%.

I rendimenti più bassi tra i centri rilevati si registrano a Rimini, fanalino di coda con un rendimento medio pari al 5,2%, seguita da Pescara (5,3%) e Monza 5,8%.

Rendimento dei box

I box auto sono quelli che hanno segnato il balzo maggiore nell’ultimo anno, portandosi dal 5% all’8,7% di rendimento medio. Una variazione determinata dal crollo dei prezzi che ha interessato questo segmento, complice la crisi e una serie di altri fattori che hanno modificato l’atteggiamento degli investitori.

In questo report è stato possibile monitorare i dati di 9 grandi città italiane con una graduatoria che vede Genova (11,9%) leader incontrastata di questo mercato, davanti a Torino e Milano, entrambe ferme a un rendimento del 5,6%. Nella Capitale affittare un box frutta il 4,8%, come a Napoli, mentre Catania (4,1%) è la città con la redditivitàa più bassa, secondo il marketplace immobiliare idealista.

* il rendimento da affitto viene inteso al lordo di imposte (imu, cedolare secca) e le spese di gestione

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The Resort at Pedral, uno dei migliori hotel del Messico con vista mare

Si trova nei giardini del Pedregal, conosciuto anche come "Pedral de San Angel" / The Resort at Pedregal
Si trova nei giardini del Pedregal, conosciuto anche come “Pedral de San Angel” / The Resort at Pedregal

Questa settimana il titolo di hotel speciale è per una struttura messicana. Si tratta di The Resort at Pedregal e si trova a Cabo San Lucas, una colonia residenziale a Città del Messico.

Ogni stanza dispone di una spettacolare vista mare, giacché l’hotel si trova a pochi passi dalla spiaggia. Il resort dispone di varie piscine private nelle stanze, una spiaggia privata e un centro fitness di ultima generazione.

Anche gli amanti della gastronomia non rimarranno delusi. L’hotel possiede tre ristoranti che offrono cucina contemporanea messicana e specialità di mare. Tutti i giorni si serve frutta fresca, aperitivi e bevande nelle stanze.

Ma non è tutto. Sono disponibili anche una sauna, un servizio di massaggi, una spa e una vasca idromassaggio. Si possono praticare sport acquatici come snorkel, immersioni e pesca.

 

 

“I tassi sui mutui non sono mai stati così bassi nella storia della Repubblica”

Mercato del credito delle famiglie e crediti tossici in pancia alle banche. Sono gli argomenti centrali affrontati da Angelo Peppetti, della direzione strategie e mercati finanziari dell’Abi, ospite di Immonext 2018 – il forum sul mercato immobiliare organizzato a Milano da idealista. Nel corso del suo intervento, Peppetti ha voluto sottolineare il buon momento che sta vivendo il settore dei mutui, con tassi “che non sono mai stati così bassi nella storia della Repubblica”, tanto che “il 70% delle famiglie italiane sarebbe in grado oggi di sostenere la rata di un finanziamento”.

“Il Pil nel nostro Paese sta crescendo in maniera stabile e costante – ha affermato Peppetti – a dicembre 2017 abbiamo registrato un incremento dell’1,5%, riteniamo dalle nostre previsioni che possa essere mantenuto questo dato anche nel 2018, con un lieve calo negli anni successivi, ma con una crescita stabile. Questo si riflette necessariamente sull’andamento dei Non performing loans che abbiamo accumulato nel corso della crisi, dal 2010 al 2011”.

Gli Npl in pancia alle banche

E ha aggiunto: “C’è un andamento abbastanza significativo decrescente degli Npl, cioè dei finanziamenti che hanno comunque un ritardo di pagamento superiore a 180 giorni, mentre al contempo stanno crescendo i finanziamenti performing, cioè quelli che invece vanno bene e sono regolari nel pagamento delle rate. Le attività delle banche nella riduzione degli Npl sono state abbastanza costanti e hanno generato una riduzione significativa che porta il rapporto tra i Non performing loans e gli attivi al 13,5%”. Peppetti ha quindi passato in rassegna la situazione generale.

Sul fronte dell’andamento relativo alle sofferenze nette, cioè il vero rischio delle banche, quindi sofferenze che non sono coperte né da riserve né da garanzie, il picco lo abbiamo avuto a novembre del 2015 (88,8 miliardi), mentre a febbraio 2018 sono scese a 54,5 miliardi, -37 rispetto a dicembre 2016, -39 rispetto a novembre del 2015. La decelerazione è costante, continua e rapida.

In merito all’andamento dell’evoluzione del rischio del credito in Italia, quindi la probabilità di insolvenza in funzione dei diversi comparti di finanziamento, il comparto più rischioso è quello delle imprese (2,5%). Qui si segnala un andamento decrescente, ciò sta a significare che si è ricominciato a onorare le proprie rate e a pagare nuovamente i finanziamenti.

Per quanto riguarda la tenuta del settore bancario, la capacità di copertura interna – con gli attivi interni, con i saldi interni delle banche – rispetto ai Non performing loans è intorno al 64,4%, ma se vediamo i dati relativi al tasso di recupero in caso di procedure esecutive arriviamo al 43%: sommando il 64% con il 43% si supera abbondantemente il 100%, quindi ci troviamo anche in termini di sofferenze nette in una situazione abbastanza positiva.

Analizzando la rischiosità delle imprese, è emerso che le piccole imprese sono quelle che in termini di numerosità, ma anche in termini di ammontare, hanno una maggiore rischiosità. Una nota dolente sta nel fatto che il tasso di insolvenza delle imprese che fanno parte del comparto delle costruzioni si aggira attorno al 5%, il doppio delle normali imprese più rischiose.

Sul fronte delle procedure esecutive, l’Italia non ha una buona situazione. Le procedure di recupero del credito rappresentano un importante gap competitivo che il nostro Paese ha rispetto agli altri Paesi.

L’andamento del mercato delle famiglie

Peppetti ha poi sottolineato: “L’andamento del mercato delle famiglie – mutui ipotecari e credito al consumo – sta andando molto bene: le consistenze a febbraio 2018 hanno segnato un +2,2%. Se analizziamo i prezzi di acquisto delle abitazioni, arriviamo intorno al 2,6%, abbiamo un ammontare di consistenze pari a 375 miliardi di euro, una crescita molto positiva, sicuramente superiore rispetto a quella del prodotto interno lordo”.

Sottolineando: “C’è un punto però su quale porre attenzione: l’andamento della domanda, cioè quante persone vanno in filiale a richiedere notizie in merito all’accensione di un finanziamento. I prestiti finalizzati, quindi al consumo, stanno andando abbastanza bene, mentre notiamo una riduzione delle richieste di mutui e surroghe. Noi leggiamo una riduzione dell’operazione di surroga, questo perché chi doveva fare un’operazione di surroga volta ad abbassare i propri tassi di interesse lo ha già fatto. Quello che stiamo vedendo in questo momento, in relazione ai timori di crescita dei tassi di interesse, è quello di trasformare il mutuo da variabile a fisso”.

Significatività dei mutui rispetto al Pil

Analizzando poi il rapporto tra la significatività dei mutui rispetto al Pil, è emerso che “l’Italia ha una significatività simile a quella dei Paesi dell’Europa orientale, come l’Ungheria, la Romania, la Polonia, cioè Paesi che non hanno una tradizione capitalistica come la nostra, ma sono usciti da un’economia pianificata dove la casa veniva data dallo Stato. C’è un potenziale di crescita abbastanza significativo, anche perché il tasso di indebitamento delle famiglie italiane è tra i più bassi d’Europa e si aggira attorno al 64/67% (dipende dalle statistiche che prendiamo della Banca d’Italia o della Bce) rispetto a una media del 90% che è quella europea, senza arrivare ai picchi del 110% tipico dello Uk”.

Peppetti ha poi spiegato: “Abbiamo anche analizzato un indice funzionale al verificare se le famiglie italiane sono in grado di sostenere le rate dei mutui, simulando un mutuo di 110.000 euro, tasso di interesse fisso, durata ventennale, loan to value all’80%. L’80% dei mutui ipotecari è cointestato, quindi non bisogna prendere in considerazione il singolo reddito, ma nella realtà operativa il mutuo è nell’80% dei casi sostenuto da due redditi. In base a questo indice di capacità di sostenere le rate riteniamo che oltre il 70% delle famiglie italiane se interessate sarebbero in grado di poter sostenere le rate”.

Gli aiuti pubblici al mutuo

In conclusione, Peppetti ha ricordato quello che è uno strumento molto importante: il Fondo centrale di garanzia, “che garantisce il 50% di mutui ipotecari, che è gratuito, non ha vincoli se non il fatto che il mutuo non deve essere superiore a 250.000 euro, che consente anche alle banche di poter erogare fino al 100% del finanziamento”.

Peppetti ha sottolineato: “Il Fondo ha erogato in due anni 4,1 miliardi di euro, un altro miliardo e mezzo è in fase di istruttoria da parte del Fondo stesso. Circa il 56% è stato erogato a mutuatari che hanno un’età inferiore a 35 anni, quindi un target specifico che ha bisogno di garanzie. Le banche che utilizzano questo Fondo non possono richiedere ulteriori garanzie, ovviamente oltre all’ipoteca, ai propri clienti”. Esaminando l’andamento delle domande giornaliere registrato alla Consap, ha evidenziato che “si è partiti nel 2015 a 3 e si è arrivati a marzo 2018 a 304 domande giornaliere, 1 ogni 6 minuti”.

Peppetti ha quindi affermato: “E’ un Fondo che ha funzionato. Se le cose si fanno bene, si riescono a trovare strumenti utili per favorire l’accesso al credito”. E ha chiosato: “Ci sarà uno sviluppo del mercato immobiliare? Questo dipende un po’ dall’andamento dell’economia generale. Nel 2011 abbiamo verificato una riduzione fortissima delle domande delle famiglie, al di là dell’erogazione, non tanto perché non sarebbero riuscite a sostenere le rate del proprio mutuo, ma perché non avevano una percezione positiva del futuro, del proprio posto di lavoro, quindi semplicemente non volevano rischiare di sostenere un investimento a lungo termine. Molto quindi dipenderà anche dalla percezione che avranno le famiglie sull’andamento dell’economia, oltre ovviamente all’effettivo andamento dell’economia”.

Mutui, i tassi raggiungono il nuovo minimo storico: 1,85%

Buone notizie per chi vuol accendere un finanziamento per l’acquisto di una casa. Secondo i dati diffusi dal rapporto mensile dell’Abi, i tassi di interesse sui mutui hanno raggiunto ad aprile il minimo storico, toccando l’1,85%.

Battendo il precedente minimo storico di marzo (1,88%), i tassi sui finanziamenti per l’acquisto di abitazioni si stabilizzano a quota 1,85%. Sul totale delle nuove operazioni di mutui circa i due terzi sono a tasso fisso.

Miglioramenti anche sul fronte delle sofferenze bancarie. A marzo sono infatti scese al nuovo minimo di 53,9 miliardi, contro i 54,4 di febbraio. La flessione è di 32,9 miliardi (-38%) rispetto al dicembre 2016 e di 35 miliardi (-39%) rispetto al massimo di 88,8 miliardi toccato a novembre 2015.

Mutuo ristrutturazione, la detrazione degli interessi passivi

Chi ha acceso un mutuo ipotecario per la ristrutturazione della propria casa può portare in detrazione gli interessi passivi e i relativi oneri accessori.

interessi mutuo ristrutturazione prima casa 730

L’agevolazione consiste in una detrazione Iperf del 19% degli interessi pagati, indicandone l’importo nella dichiarazione annuale dei redditi. L’importo massimo sul quale calcola la detrazione è pari a 2.582,25 euro.

detrazione interessi passivi mutuo costruzione prima casa

Il mutuo vale anche la costruzione dell’abitazione principale.

La detrazione spetta al contribuente che stipula il contratto di mutuo e che avrà il possesso dell’unità immobiliare, como proprietà o altro diritto reale, e nella quale dimora lui o la sua famiglia di forma abituale.

La quota di interessi di un coniuge fiscalmente a carico non puo’ essere portata in detrazione dall’alto coniuge.

documenti per detrazione interessi passivi mutuo

Per avere l’agevolazione il contribuente deve esssere in possesso

  • delle quietanze di pagamento degli interessi passivi
  • della copiad el contratto di mutuo, dal quale risulti che lo stesso è stato stipulato per realizzare gli interventi di costruzione o ristrutturazione
  • della copia della documentazione comprovante l’effettivo sostenimento delle spese di realizzazione degli interventi stessi

Proroga contratto affitto, come funziona e come mantenere la cedolare secca

Come funziona la proroga di un contratto di affitto? E cosa succede nel caso sia stata effettuata l’opzione per la cedolare secca? Vediamo quanto disposto.

Innanzitutto, è opportuno spiegare che la proroga è il prolungamento della durata del contratto per un periodo ulteriore. La proroga deve essere obbligatoriamente comunicata all’Agenzia delle Entrate.

Come spiegato dalla stessa Agenzia delle Entrate, al pari della prima registrazione, l’imposta dovuta per la proroga può essere corrisposta per la singola annualità o per l’intero periodo di durata della proroga. L’imposta deve essere versata entro 30 giorni dalla scadenza del contratto (o di una precedente proroga) nei seguenti modi:

  • utilizzando i servizi telematici dell’Agenzia (software RLI o RLI-web) tramite richiesta di addebito su conto corrente;
  • con il modello F24 Elementi identificativi, utilizzando il codice tributo 1504.

Nel primo caso, la comunicazione della proroga è inviata telematicamente, contestualmente alla richiesta di addebito. Nel secondo caso (pagamento con modello F24 Elementi identificativi), è necessario comunicare la proroga all’ufficio dove è stato registrato il contratto presentando, nello stesso termine di 30 giorni, il modello RLI debitamente compilato.

Nel calcolo dell’imposta da versare si deve tener conto anche di eventuali adeguamenti del canone di locazione (ad esempio adeguamento Istat).

Ecco un esempio: contratto di locazione di un immobile ad uso abitativo 4+4, con canone annuo di 7.200 euro e decorrenza 1/5/2015; alla prima scadenza naturale del contratto (30/4/2019), se lo stesso è prolungato per ulteriori 4 anni, l’imposta di registro per la proroga deve essere versata entro il 31/05/2019, in caso di pagamento annuale e in assenza di adeguamenti del canone l’imposta è pari a 144,00 euro (2% del canone). Successivamente alla proroga sono dovuti i versamenti delle annualità successive entro le scadenze 31/05/2020, 31/05/2021 e 31/05/2022.

Per quanto riguarda la cedolare secca, per mantenere tale opzione nel successivo periodo di proroga del contratto è necessario confermare tale regime contestualmente alla comunicazione di proroga. La conferma deve essere effettuata nel termine previsto per il versamento dell’imposta di registro, cioè entro 30 giorni dalla scadenza del contratto o di una precedente proroga.

Tale comunicazione può essere effettuata:

  • tramite i servizi telematici dell’Agenzia (software RLI o RLI-web);
  • presentando all’ufficio dove è stato registrato il contratto il modello RLI cartaceo debitamente compilato.

Differenza tra compromesso e rogito, ecco qual è il contratto prevalente

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Quando si acquista una casa si firma prima il compromesso (contratto preliminare) e poi il rogito (contratto definitivo). Ma cosa succede se c’è difformità tra i due documenti? Quale contratto è prevalente? Lo ha spiegato la Cassazione con la sentenza n. 6223/2018.

Prevalenza contratto definitivo sul preliminare

La Cassazione ha stabilito che quando vi è diversità tra il contenuto del contratto preliminare e il contenuto del contratto definitivo vale quanto scritto nel contratto definitivo. Di conseguenza, quanto diversamente pattuito in quello preliminare non ha alcun valore. Tra compromesso e rogito prevale quest’ultimo, salvo la presenza di qualche clausola contrattuale che disponga sulla prevalenza di un testo sull’altro.

Secondo i giudici supremi, nonostante il contratto definitivo sia stipulato in adempimento di un contratto preliminare, esso non è una pura riproduzione meccanica del primo dal quale prende le mosse, ma è un autonomo accordo all’interno del quale venditore e compratore restano liberi di allineare le loro volontà in modo diverso da quanto programmato nel contratto preliminare.

Il contratto definitivo deve rispettare i requisiti comuni a tutti i contratti (legittimazione, possibilità e liceità dell’oggetto, causa e forma) dal momento che non è una semplice ripetizione del preliminare, ma un nuovo contratto che le parti stipulano adempiendo all’impegno assunto col preliminare.

Di norma il contenuto del contratto definitivo è conforme a quanto previsto nel preliminare, ma le parti possono prevedere una disciplina difforme o revocare i precedenti accordi, senza per forza stipulare un nuovo contratto preliminare.

Alle Maldive la prima suite di lusso sul fondo dell’Oceano

Stanza da letto sommersa

Le nuove suite dell’hotel Conrad Maldives Rangali Island alle Maldive consentiranno ai fortunati ospiti di dormire sul fondo dell’Oceano. Muraka, così il nome della struttura, è una dimora su due livelli con soggiorno e stanza da letto completamente sommersi dall’acqua.

Se l’idea di dormire circondato da squali non ti spaventa, forse lo farà il prezzo. Trascorrere una notte nell’hotel costa 50.000 dollari (circa 41.000 euro al cambio attuale).

Le suite sottomarine, la cui inagurazione è prevista a novembre 2018, saranno le prime del loro genere al mondo. Mentre esistono altri hotel con stanze sottomarine, il Muraka (che significa corallo in Dhivehi, la lingua locale alle Maldive) sarà il primo a trovarsi nelle acque di un Oceano e non in un acquario artificiale. La suite dispone di due piani. Il piano superiore galleggia sull’acqua, mentre il piano inferiore è sommerso ad oltre cinque metri sotto la superficie.