Diritto di abitazione del coniuge superstite e usufrutto, cosa ha stabilito la Cassazione

Nell’ordinanza 14406 del 5 giugno 2018, la Cassazione ha stabilito che è legittimo attribuire al diritto di abitazione sulla casa adibita a residenza familiare, che la legge riconosce al coniuge superstite, lo stesso valore che avrebbe un diritto di usufrutto. Si ricorda che l’articolo 540 del Codice civile sancisce che, in caso di morte di uno dei due coniugi, al superstite è riservato il diritto di abitazione sulla casa adibita a residenza familiare, se di proprietà del defunto o comune ai coniugi.

La Cassazione è intervenuta in merito alla divisione giudiziale di una comunione ereditaria nel cui ambito si era dovuto valutare il diritto di abitazione spettante al coniuge superstite, al fine di comporre gli assegni divisionali spettanti ai comproprietari condividenti.

Come sottolineato da un articolo del Sole 24 Ore, alla Cassazione è stato chiesto di censurare le decisione dei giudici di merito sul punto di aver valutato il diritto di abitazione come se fosse un diritto di usufrutto: dalla lettura della decisione della Cassazione si apprende infatti che la valutazione del diritto di abitazione era stata effettuata utilizzando “tabelle facilmente rinvenibili su internet”, vale a dire il prospetto di calcolo del valore dell’usufrutto che, ai fini dell’applicazione dell’imposta di registro, si trova allegato al Dpr 131/1986.

La Cassazione decide dunque che, “sebbene la disciplina dell’usufrutto e quella del diritto di abitazione divergano in parte”, in quanto il legislatore ha attribuito all’usufruttuario una posizione giuridica di maggiore ampiezza rispetto a quella assegnata al titolare del diritto di abitazione, “tuttavia la divergenza di valore tra i due diritti non può non tenere conto anche delle peculiarità del bene sul quale viene a costituirsi il diritto di abitazione”.

In considerazione del rilievo che si trattava di un bene “pacificamente destinato a casa coniugale”, della “obiettiva attitudine del bene stesso a soddisfare le esigenze abitative del coniuge superstite”, del fatto che si palesava “del tutto inverosimile che il bene possa essere distratto da tale finalità”, la Cassazione giudica “evidente” che “le utilità ritraibili dall’usufruttuario appaiono sostanzialmente identiche a quelle che può trarre l’abitatore”. Ne consegue che le differenze di disciplina “non appaiono tali da indurre a ravvisare anche una differente valutazione”.

Lo stesso articolo del Sole 24 Ore ha evidenziato che questa decisione suscita più di una perplessità. In primo luogo perché tra la posizione del soggetto che ha l’usufrutto di una casa e la posizione di chi ha il diritto di abitazione corre una rilevante differenza: l’usufruttuario non ha limiti nel suo godimento (fatto salvo il dovere di non alterare la consistenza economica della cosa in usufrutto) e può cedere il suo diritto e dare in locazione il bene che ne è oggetto, mentre l’abitatore non può cedere né dare in locazione il suo diritto e può servirsi della casa limitatamente ai bisogni suoi e della sua famiglia.

In secondo luogo perché nell’ordinanza si dà per scontato che per la valutazione dell’usufrutto si possa utilizzare il prospetto valevole ai fini dell’imposta di registro, ma tale prospetto, seppur di grande utilità, non ha fondamento scientifico: non è mai stato reso noto su quali basi sia stato elaborato ed è stato più volte aggiornato solo con criteri matematici senza mai tener conto del prolungamento della vita media.

Acquisto casa, gli aspetti fiscali da conoscere

Nel momento in cui si deve procedere con l’acquisto di una casa bisogna tenere presenti alcuni aspetti fiscali. Vediamo quali sono a seconda che si acquisti un’abitazione da un’impresa di costruzione oppure da un privato.

Come sottolineato dal Consiglio nazionale del Notariato, la compravendita da imprese di costruzione o di ristrutturazione, ad eccezioni di particolari fattispecie, è soggetta ad Iva, che viene corrisposta direttamente alla società venditrice.

L’aliquota Iva da applicarsi sul prezzo della vendita sarà:

  • pari al 10 % in assenza di agevolazioni prima casa;
  • pari al 4% nel caso in cui vengano richieste le agevolazioni prima casa.

Lo stesso trattamento tributario è applicato all’assegnazione di case ai soci di cooperativa edilizia di abitazione.

In caso di acquisto soggetto ad Iva, andranno inoltre corrisposte al notaio, che le verserà successivamente alla Agenzia delle Entrate, le seguenti imposte:

  • Imposta di registro: 200 euro.
  • Imposta ipotecaria: 200 euro.
  • Imposta catastale: 200 euro.

Se invece si acquista casa da privati, le imposte di registro, ipotecaria e catastale vengono versate dalla parte acquirente al notaio che le verserà, a sua volta, all’Agenzia delle Entrate in sede di registrazione.

In assenza di agevolazioni:

  • Imposta di registro: 9%.
  • Imposta ipotecaria: 50 euro.
  • Imposta catastale: 50 euro.

Le aliquote si applicano di regola sul prezzo della vendita dichiarato in atto; in caso di trasferimento di immobili ad uso abitativo nei confronti di persone fisiche la parte acquirente può chiedere la liquidazione dell’imposta di registro sul “valore catastale” (prezzo-valore) dell’immobile (ossia il valore risultante dalla moltiplicazione della rendita catastale per il coefficiente di legge pari a 126), indipendentemente dall’effettivo ammontare del prezzo della vendita, ancorché superiore a tale valore.

L’imposta minima è sempre di euro 1.000.

In presenza di agevolazioni per l’acquisto della prima casa di abitazione:

  • Imposta di registro: 2%.
  • Imposta ipotecaria: 50 euro.
  • Imposta catastale: 50 euro.

Le aliquote si applicano di regola sul prezzo della vendita dichiarato in atto; in caso di trasferimento di immobili ad uso abitativo nei confronti di persone fisiche la parte acquirente può chiedere la liquidazione dell’imposta di registro sul “valore catastale” (prezzo-valore) dell’immobile (ossia il valore risultante dalla moltiplicazione della rendita catastale per il coefficiente di legge pari a 115,5), indipendentemente dall’effettivo ammontare del prezzo della vendita, ancorché superiore a tale valore.

L’imposta minima è sempre di euro 1.000.

Prescrizione spese condominiali, cosa dice la giurisprudenza

Le spese condominiali rientrano nei diritti disponibili ed è importante saperlo nel momento in cui si parla di prescrizione. Quest’ultima, infatti, è regolata dagli artt. 2934 e ss. c.c. Nel dettaglio, l’art. 2934 c.c. prevede che “ogni diritto si estingue per prescrizione, quando il titolare non lo esercita per il tempo determinato dalla legge. Non sono soggetti alla prescrizione i diritti indisponibili e gli altri diritti indicati dalla legge”.

Con la prescrizione decade ogni possibilità di chiedere il pagamento degli arretrati e il debitore è definitivamente libero da ogni obbligo. L’amministratore può interrompere il termine di prescrizione con l’invio di una lettera di diffida e messa in mora, che ha l’effetto di bloccare il decorso della prescrizione e farlo decorrere nuovamente da capo.

Si può distinguere tra “prescrizione ordinaria” (dieci anni, ex art. 2946 c.c.) e prescrizioni più brevi (artt. 2947 e ss., c.c.), tra queste l’art. 2948, co.1, n. 4 prevede che “si prescrivono in cinque anni:… 4) gli interessi e, in generale, tutto ciò che deve pagarsi periodicamente ad anno o in termini più brevi”. E proprio tale norma viene richiamata da coloro che ritengono che la prescrizione delle spese condominiali si compia in cinque anni.

Con la sentenza n. 12596 del 2002, la Corte di Cassazione, decidendo con riguardo alle spese relative a spese fisse per la pulizia e ordinaria manutenzione, definiti pagamenti periodici, ha stabilito che si dovesse applicare la prescrizione quinquennale di cui all’art. 2948 c.c..

Secondo il ricorrente, “il condominio non ha poteri impositivi e non è creditore di versamenti fissi e periodici, essendo l’amministratore solo un mandatario addetto alla riscossione di crediti che sono degli stessi condomini”, ma la sentenza ha obiettato che a nulla rileva “che l’amministratore si ponga come una sorta di delegato degli stessi condomini per la riscossione di tali quote, poiché il pagamento delle quote suddette costituisce comunque un vero e proprio debito del singolo condòmino nei confronti della collettività di tutti i condomini costituente il condominio che, sebbene privo di personalità giuridica, è comunque abilitato a tutelare i diritti comuni, anche contro la volontà di singoli condomini dissenzienti ma minoritari”.

Successivamente, con la sentenza n. 4489/2014, la Corte di Cassazione ha confermato la prescrizione quinquennale. In particolare, nel decidere sull’eccezione del ricorrente secondo cui non era provato che si trattasse di spese periodiche, ha replicato che “trattandosi di spese condominiali, per loro natura periodiche, trova applicazione il disposto dell’art. 2948 c.c., n. 4 in ordine alla prescrizione quinquennale dei relativi crediti”.

Con la sentenza n. 18826/2015, il Tribunale di Roma ha poi distinto tra spese ordinarie, dunque periodiche, e spese straordinarie, non periodiche, ma occasionali e perciò soggette alla ordinaria prescrizione di dieci anni.

Cedolare secca 2018 e durata contratto, cosa dice l’Agenzia delle Entrate

Il regime della cosiddetta cedolare secca consente di versare un’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali. Per i contratti sotto cedolare secca, inoltre, non si deve pagare l’imposta di registro e l’imposta di bollo né al momento della registrazione del contratto, né alla risoluzione o in caso di proroga. Ma quanto dura l’opzione?

Secondo quanto precisato dall’Agenzia delle Entrate, l’opzione comporta l’applicazione delle regole della cedolare secca per l’intero periodo di durata del contratto (o della proroga) o, nei casi in cui l’opzione sia esercitata nelle annualità successive alla prima, per il residuo periodo di durata del contratto.

Il locatore ha comunque la facoltà di revocare l’opzione in ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui è stata esercitata. Così come è sempre possibile esercitare nuovamente l’opzione, nelle annualità successive alla revoca, rientrando nel regime della cedolare secca.

La revoca deve essere effettuata entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente e comporta il versamento dell’imposta di registro, eventualmente dovuta.

In caso di proroga del contratto, è necessario confermare l’opzione della cedolare secca contestualmente alla comunicazione di proroga. La conferma dell’opzione deve essere effettuata nel termine previsto per il versamento dell’imposta di registro, cioè entro 30 giorni dalla scadenza del contratto o di una precedente proroga. In caso di risoluzione del contratto, l’imposta di registro non è dovuta se tutti i locatori hanno optato per il regime della cedolare secca. Tuttavia, è necessario comunicare la risoluzione anticipata presentando all’ufficio dove è stato registrato il contratto il modello Rli debitamente compilato.

Agevolazioni fiscali ristrutturazione edilizia, cosa succede se cambia il possesso

Le agevolazioni fiscali per la ristrutturazione edilizia consentono di detrarre dall’Irpef una parte degli oneri sostenuti per ristrutturare le abitazioni e le parti comuni degli edifici residenziali situati nel territorio dello Stato. Ma cosa accade nel caso in cui cambi il possesso dell’immobile?

Se l’immobile sul quale è stato eseguito l’intervento di recupero edilizio è venduto prima che sia trascorso l’intero periodo per fruire dell’agevolazione, il diritto alla detrazione delle quote non utilizzate è trasferito, salvo diverso accordo delle parti, all’acquirente dell’unità immobiliare (se persona fisica).

In sostanza, in caso di vendita e, più in generale, di trasferimento per atto tra vivi, il venditore ha la possibilità di scegliere se continuare a usufruire delle detrazioni non ancora utilizzate o trasferire il diritto all’acquirente (persona fisica) dell’immobile.

Tuttavia, in assenza di specifiche indicazioni nell’atto di compravendita, il beneficio viene automaticamente trasferito all’acquirente dell’immobile.

In caso di decesso dell’avente diritto, la detrazione non fruita in tutto o in parte è trasferita, per i rimanenti periodi d’imposta, esclusivamente all’erede o agli eredi che conservano la “detenzione materiale e diretta dell’immobile”.

La condizione della detenzione del bene deve sussistere non soltanto per l’anno di accettazione dell’eredità, ma anche per ciascun anno per il quale si vuole fruire delle residue rate di detrazione.

Se, per esempio, l’erede che deteneva direttamente l’immobile ereditato successivamente concede in comodato o in locazione l’immobile stesso, non potrà fruire delle rate di detrazione di competenza degli anni in cui non ha più la detenzione materiale e diretta del bene. Potrà beneficiare delle eventuali rate residue di competenza degli anni successivi al termine del contratto di comodato o di locazione (circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 17/E del 24 aprile 2015).

Nel caso di trasferimento dell’inquilino o del comodatario, la cessazione dello stato di locazione o comodato non fa venire meno il diritto alla detrazione in capo all’inquilino o al comodatario che hanno eseguito gli interventi oggetto della detrazione, i quali continueranno quindi a fruirne fino alla conclusione del periodo di godimento.

Fondo di garanzia per i mutui prima casa, i requisiti

Il Fondo di garanzia per i mutui per la prima casa vuole favorire l’accesso al credito da parte delle famiglie per l’acquisto e l’efficientamento energetico della casa di abitazione. Ad istituirlo, presso il Ministero dell’Economia e delle Finanze, la legge di Stabilità 2014 (legge 27 dicembre 2013, n. 147, art. 1, comma 48, lett. c).
Ma quali sono i requisiti necessari per accedervi?

Alla data di presentazione della domanda di mutuo, il richiedente non deve essere proprietario di altri immobili ad uso abitativo salvo quelli acquistati per successione mortis causa, anche in comunione con altri successori, e in uso a titolo gratuito a genitori o fratelli.

L’immobile ad uso abitativo deve trovarsi nel territorio nazionale inoltre, non deve rientrare nelle categorie catastali A1 (abitazioni di tipo signorile), A8 (ville) e A9 (castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici) e non deve avere le caratteristiche di lusso indicate nel decreto del Ministero dei Lavori pubblici in data 2 agosto 1969, n. 1072.

Il mutuo ipotecario deve essere di importo non superiore a 250.000 euro, concesso dalla banca o intermediario finanziario che ha aderito all’iniziativa in base al Protocollo di intesa sottoscritto l’8 ottobre 2014 tra Ministero dell’Economia e delle Finanze e Abi.

È previsto un tasso calmierato del finanziamento (tasso effettivo globale – TEG non superiore al tasso effettivo globale medio – TEGM (pubblicato trimestralmente sul sito del MEF per le seguenti categorie:

  • giovani coppie (dove almeno uno dei due componenti non abbia superato i 35 anni);
  • nuclei familiari monogenitoriali con figli minori;
  • giovani di età inferiore ai 35 anni titolari di un rapporto di lavoro atipico;
  • conduttori di alloggi di proprietà degli IACP, comunque denominati.

Fondo di garanzia per i mutui prima casa come funziona

Il Fondo di garanzia prima casa prevede il rilascio di garanzie a copertura del 50% della quota capitale per mutui ipotecari (fino a 250.000 euro) erogati per l’acquisto (anche con interventi di ristrutturazione con l’accrescimento dell’efficienza energetica), degli immobili adibiti a prima casa.

La garanzia può essere richiesta per l’acquisto di immobili di qualsiasi metratura, purché non di lusso, da soggetti, senza alcun limite di reddito e di età, che alla data di presentazione della domanda non risultino proprietari di altri immobili ad uso abitativo, salvo quelli ricevuti per successione o che siano concessi in uso a titolo gratuito a genitori o fratelli.

Le banche che utilizzano le garanzie del Fondo non possono richiedere ulteriori garanzie, oltre a quella ipotecaria.

La garanzia del Fondo può essere richiesta, anche per mutui ipotecari fino al 100% del valore dell’immobile, se tale offerta è presente presso la banca erogatrice del mutuo.

Fondo di garanzia per i mutui prima casa domanda

La domanda di accesso al Fondo va presentata direttamente alla Banca o Intermediario finanziario aderente all’iniziativa cui si richiede il mutuo, utilizzando l’apposita modulistica per la richiesta di accesso al Fondo di garanzia per la prima casa.

Le richieste potranno essere presentate solo dopo che la banca abbia assicurato l’operatività a favore della propria clientela (termine previsto in 30 giorni lavorativi dall’adesione della banca al Fondo).

Fondo di garanzia per i mutui prima casa banche aderenti

L’elenco delle banche ad oggi aderenti, in continuo aggiornamento, è disponibile sul sito di Abi su quello di Consap.

Fondo di garanzia per i mutui prima casa 2018

Alla fine di marzo 2018 i mutui ipotecari effettivamente accesi ricorrendo alle garanzie dello Stato risultano 40.432 per un valore pari a 4,5 miliardi di euro. Nel complesso, da gennaio 2015 (quando è diventato operativo) al 31 marzo 2018, il fondo ha giudicate ammissibili 58.501 richieste con un importo di garanzie rilasciate pari a 3,3 miliardi di euro.

Il “Fondo di garanzia prima casa”, istituto dal Ministero dell’Economia e delle Finanze, gestito dalla Consap S.p.A (Concessionaria servizi assicurativi pubblici) e reso operativo nel 2015 grazie a un protocollo d’intesa con Abi (Associazione bancaria italiana), ha ricevuto forte impulso dalla campagna di comunicazione #casaconviene lanciata dal Mef, con la collaborazione di ordini professionali e associazioni di categoria a partire dall’estate del 2016. Ad oggi le richieste sono giunte in prevalenza da giovani di età inferiore a 35 anni (circa il 56%), ma non sussistono limiti di età per poterne usufruire.

Fine del quantitative easing, quali saranno gli effetti sui mutui?

La Bce non tocca i tassi di interesse, almeno fino a settembre. In compenso annuncia che il quantitative easing, ovvero l’acquisto di titoli di Stato da parte dell’istituto di Francoforte, sta per terminare. Ma quali saranno gli effetti sui mutui concessi alle famiglie italiane?

Mario Draghi ha annunciato che l’ammontare mensile di acquisti da parte della Bce resterà invariato a 30 miliardi di euro fino a settembre, si dimezzerà fino a dicembre e poi, con l’anno nuovo, cesserà del tutto. Il che significa che il mezzo che il governatore della Banca Centrale Europea ha usato durante tutti gli anni del suo mandato per immettere liquidità nelle banche dell’Unione, sta per essere mandato in pensione. Ciò comunque non avverrà in maniera brusca: anche dal 2020, ha assicurato Draghi, la Bce continuerà ad investire nelle banche, continuando a garantire loro la liquidità necessaria, seppure attraverso altri strumenti di ben diversa entità.

Questo, in sintesi, il senso di quanto annunciato dalla Banca Centrale Europea dopo la riunione di giovedì 14 giugno. Quali saranno, quindi, le conseguenze?

Da un lato, le banche avranno, con l’anno nuovo, minore liquidità, quindi potrebbero non essere poi così disposte a concedere prestiti, finanziamenti e mutui: c’è da aspettarsi che verranno introdotti diversi e più stringenti criteri per accedere a questi strumenti.

In secondo luogo, tuttavia, “le parole di Draghi consentono di ricreare un clima più disteso dopo le recenti turbolenze”, commenta Antonio Cesarano Chief Global Strategist, Intermonte SIM. In questo contesto nelle prossime settimane lo spread potrebbe spingersi in area 180pb, con Btp decennale che potrebbe almeno tornare in area 2,50%”. In presenza, perciò di un calo dello spread, si mitigherebbero le conseguenze negative che quest’ultimo avrebbe, aumentando, sull’erogazione di nuovi mutui e prestiti.

Tassi di interesse invariati

Resta poi, infine, il dato più importante, e cioè il fatto che i tassi di interesse, per ancora lungo tempo, resteranno invariati: gli analisti non si attendono aumenti fino all’estate 2019, e anche in quel caso saranno tutt’altro che bruschi. Quindi, fino ad allora, chi pensava di stipulare un nuovo mutuo può farlo con la tranquillità – salvo eventi imprevisti come quelli avvenuti alla fine del mese scorso –  che il costo della nuova stipula resterà sui minimi storici, o vicino.

“Il Presidente della Bce Mario Draghi – riassume Renato Landoni, Presidente Kìron Partner SpA – ha rassicurato sul fatto che quanto fino ad oggi investito dalla Bce (dal 2015 si è immessa liquidità per 60mld al mese), verrà, a scadenza, reimmesso sul mercato. I segnali di voler mantenere ai minimi i tassi di riferimento, da parte della Bce, sono quindi chiari e tangibili, al punto che l’Euribor è rimasto a -0,32% anche dopo l’intervento di Draghi. Questo – prosegue Landoni – comporterà pertanto un mantenimento dell’offerta bancaria agli attuali livelli, storicamente molto bassi, almeno fino alla prima metà del 2019. Per il mercato dei mutui in generale traspare, quindi, uno scenario di moderato ottimismo nel breve/medio periodo: continueranno a sostenere il mercato delle compravendite immobiliari”.

Il tasso fisso è sempre il più conveniente

In particolare è ancora conveniente il mutuo a tasso fisso, che ferma le condizioni del finanziamento ai parametri attuali, sui minimi storici. Più rischioso, invece, scegliere mutui a tasso variabile a scadenza superiore ai cinque anni: nei prossimi anni, infatti, l’aumento dei tassi potrebbe diventare consistente.

Compravendita, esecuzione forzata del contratto preliminare e bonus prima casa

L’acquirente di un immobile può avvalersi dei benefici prima casa anche nel caso in cui le due parti si siano rivolte al giudice per richiedere l’esecuzione in forma specifica del contratto di compravendita (quando al preliminare non ha fatto seguito un definitivo). A spiegarlo sono i nostri collaboratori di condominioweb.

La sentenza in commento affronta la complessa vicenda in cui, come purtroppo spesso accade, le parti, dopo avere firmato il contratto preliminare, non giungono al definitivo e si rivolgono al giudice per ottenere il trasferimento del bene in via giudiziale. Solitamente la richiesta è effettuata da uno solo dei due contraenti, ma nel caso di specie la richiesta è di entrambi.

Uno dei problemi che è necessario nel caso concreto chiarire è se l’IVA degli acconti pagati prima della dichiarazione effettuata per avvalersi della prima casa – dichiarazione in questo caso effettuata solo nel giudizio – debba essere calcolata con l’aliquota del 4% prevista per la prima casa o con l’aliquota ordinaria del 10%.

Si tratta dunque di capire fino a quando è possibile effettuare la dichiarazione di avvalersi dei benefici prima casa e che effetti detta dichiarazione abbia per i pagamenti già effettuati e fatturati con l’IVA nella misura ordinaria.

Esecuzione specifica del contratto preliminare

In seguito alla richiesta formulata dalle parti di esecuzione in forma specifica dell’obbligo di concludere il contratto, il Tribunale, per quanto qui interessa, trasferiva la proprietà in capo all’attrice, ma non le riconosceva il diritto ad usufruire dei benefici prima casa, condannandola al pagamento al venditore dell’IVA calcolata quindi nell’aliquota del 10% e non del 4%, con la motivazione che la stessa non risultava “nelle condizioni di poter ottenere i benefici “prima casa””.

L’acquirente appellava la sentenza, ma anche la Corte di Appello le negava il diritto ad usufruire dei benefici prima casa, confermando, sotto tale aspetto, la sentenza di primo grado e specificando che non è possibile applicare l’aliquota nel 4% a pagamenti effettuati precedentemente alla dichiarazione di volersi avvalere dei benefici prima casa, avvenuta in giudizio.

Proposto il ricorso in terzo grado, la Corte di Cassazione dà invece ragione alla ricorrente, per i motivi appresso specificati, espressi nell’ordinanza n. 3132 depositata l’8 febbraio 2018.

Prima di procedere con l’esposizione dei detti motivi premetteremo brevi cenni sulle norme richiamate nel giudizio e nell’ordinanza della Corte.

Benefici prima casa e dichiarazione

Tra i benefici prima casa vi è quello di poter acquistare un bene immobile ad uso abitativo pagando l’IVA nell’aliquota del 4% e non in quella ordinaria prevista nel 10% (escluse le abitazioni di lusso).

Naturalmente, affinché l’acquirente possa usufruire dei detti benefici, è necessario che egli (oltre che l’immobile medesimo) possieda determinati requisiti e che osservi determinati adempimenti.

In particolare, per quanto qui interessa, l’acquirente deve esprimere la relativa volontà di avvalersi dei detti benefici effettuando determinate dichiarazioni in merito ai requisiti prescritti – nell’atto di acquisto o, quando l’acquisto riguardi beni soggetti ad IVA (restando comunque riferite al momento in cui si realizza l’effetto traslativo), anche nell’atto preliminare.

Esecuzione in forma specifica del contratto

Nel caso in cui le parti non addivengano, nonostante si siano a ciò impegnate, all’atto di acquisto, la legge offre loro la possibilità di rivolgersi al giudice ed ottenere il trasferimento del bene mediante sentenza. La previsione è contenuta nell’art. 2932 c.c.

Per la ricorrente l’aliquota IVA per prima casa va stabilita al rogito e non al pagamento del prezzo.

In terzo grado la ricorrente afferma, per quanto qui interessa, la “violazione o falsa applicazione della clausola contrattuale relativa all’aliquota dell’IVA da applicare al prezzo della compravendita e dell’art. 26 del d.P.R. n. 633 del 1972” e specifica che nel preliminare d’acquisto le parti avevano pattuito il prezzo della vendita, oltre al pagamento dell’IVA di legge, senza indicarne l’aliquota, la quale, ove l’acquirente opti per le agevolazioni “prima casa”, va individuata nella misura stabilita dalla legge, pari al 4%, al momento della stipula rogito e non al momento della fatturazione degli acconti.

Cessione di immobile e pagamento dell’IVA

La Corte premette ricordando che, ai sensi dell’art. 18, D.P.R. 633/1972, il soggetto che effettua una cessione di beni (o una prestazione di servizi) imponibile è tenuto ad addebitare l’IVA a titolo di rivalsa al cessionario (o al committente) e che è nullo ogni patto contrario; dunque l’acquirente è tenuto a pagare oltre che l’importo di acquisto, anche la somma, “commisurata al prezzo di vendita nella percentuale stabilita dalla legge”, che il venditore abbia pagato all’erario ai sensi dell’art. 17 dello stesso decreto.

La nullità di ogni patto contrario non esclude che le parti possano convenire che il corrispettivo possa esser determinato dai contraenti in modo tale da comprendere anche il pagamento dell’imposta a cui è tenuto il cedente (o prestatore).

La Corte aggiunge che “la legittimità di un tale accordo presuppone, però, che questo non incida sulla titolarità passiva del debito di imposta e sulle modalità del suo adempimento e si risolva unicamente nell’individuazione del ricavo dell’operazione nel corrispettivo stabilito al netto dell’imposta”.

Aggiunge, inoltre, la Corte che l’accertamento circa la volontà delle parti di concordare un prezzo della vendita che, scontando indiscriminatamente il rimborso dell’imposta dovuta qualsivoglia ne sarà l’ammontare, comporti l’incertezza del ricavo, spetta al giudice di merito (con ciò citando Cass. n. 24372/2011; Cass. n. 21201/2005).

Accertamento che nella specie non risulta, con la conseguenza che l’individuazione dell’aliquota dell’imposta resta affidata alla misura della legge (sia nei rapporti tributari che in quelli civilistici) e cioè, ove si tratti di un acquisto di abitazione non di lusso, nella misura del 10% (ex n.127-undecies della parte III della tabella A allegata al D.P.R. n. 633 del 1972) oppure, se trattasi di prima casa, ove cioè sussitano le condizioni prescritte dalla nota II-bis all’art. 1 della tariffa, parte prima, allegata al D.P.R. n. 131 del 1986, nella misura del 4% (n. 21 della parte II della tabella A allegata al D.P.R. n. 633 del 1972).

In tale ultimo caso però le relative dichiarazioni prescritte devono risultare nel preliminare o, al più tardi, nell’atto definitivo di acquisto (cita Cass. 2261/2014).

La dichiarazione prima casa è possibile anche nel giudizio per l’esecuzione del contratto

Tuttavia, evidenzia la Corte richiamandosi anche ad un precedente (Cass. 2261/2014) ove, come nel caso di specie, manchi il contratto definitivo e la relativa dichiarazione non sia stata resa nel preliminare, essa è possibile anche nel corso del giudizio ex art. 2932 c.c., fino alla pronuncia della relativa sentenza.

Ciò vale anche se prima della detta dichiarazione siano stati pagati degli acconti i quali, in assenza della detta dichiarazione, sono stati fatturati con l’IVA al 10% (per inciso, spiega la Corte, anche se la cessione del bene si ha per effettuata alla stipula del contratto definitivo, il pagamento è immediatamente assoggettato ad IVA, ex art. 6, D.P.R. 633/1972).

Pagamento degli acconti prima della dichiarazione prima casa e rettifica delle fatture

Infatti, spiega la Corte, da un lato, se il contratto preliminare è stipulato per l’acquisto della prima casa e “l’acquirente invochi l’applicazione della minore aliquota del 4%, anzichè del 10%, rendendo le predette dichiarazioni nel contratto definitivo” (o in mancanza, nel corso del giudizio di esecuzione in forma specifica, fino alla pronuncia della sentenza prevista dall’art. 2932 c.c.), le fatture emesse con l’aliquota al 10% possono essere rettificate dal venditore (ai sensi dell’art. 26 del D.P.R. n. 633 del 1972); ciò, ricorda la Corte, è stato affermato anche nella Circolare del 2/3/1994 n. 1/E.

Pagamento degli acconti prima della dichiarazione prima casa e variazione in diminuzione

Dall’altro lato, soggiunge la Corte, ove l’acquirente abbia i requisiti prescritti per l’acquisto prima casa solo al momento della stipula del contratto definitivo (ovvero nel corso del giudizio di esecuzione in forma specifica, fino alla pronuncia della sentenza prevista dall’art. 2932 c.c.), la variazione in diminuzione potrà effettuarsi anche oltre l’anno prescritto dall’art. 26 cit. in quanto la rettifica da apportare all’imposta non sorge da variazione degli elementi contrattuali, né ad errori di fatturazione: infatti, al momento della stipula del contratto preliminare, l’imposta è stata correttamente applicata nella misura del 10 per cento (la Corte invece qui cita la Risoluzione del Ministero delle Finanze n. 187 del 7/12/2000, per la quale “…detta rettifica risponde ad una ratio del tutto diversa da quella che presiede la previsione del citato articolo 26, in quanto… risulta finalizzata alla necessità di garantire l’applicazione del beneficio “prima casa” sull’intero importo dell’operazione, anche nella ipotesi in cui il relativo pagamento avvenga in più soluzioni”).

Rettifica, condizioni per usufruire della prima casa ed effetto traslativo

La citata Risoluzione spiegava altresì che la rettifica per carenza al momento del preliminare dei requisiti per usufruire dell’aliquota al 4% è coerente con la particolare ratio connessa ai benefici prima casa: le norme sull’aliquota al 4% (di cui al n. 21 della Tabella A, parte seconda, allegata al D.P.R. 633/1972) rinviano alle norme sui benefici prima casa (di cui all’art. 1 della tariffa, parte prima allegata al DPR 26 aprile 1986, n. 131) e queste ultime subordinano l’applicazione dell’aliquota del 4% alla circostanza, per quanto qui interessa, che la dichiarazione relativa alla sussistenza dei requisiti necessari sia resa alla firma dell’atto di acquisto e non richiedono che tali requisiti sussistano anche al momento del pagamento degli acconti; il che è confermata dal co.2 della stessa tariffa il quale prevede che le dichiarazioni circa il possesso dei suddetti requisiti possono essere rese oltre che nell’atto di acquisto, anche in sede di contratto preliminare, (consentendo pertanto l’applicazione dell’aliquota IVA del 4% già in tale sede) e che esse debbano riferirsi al momento in cui si realizza l’effetto traslativo del contratto.

Pertanto, aggiunge la Risoluzione, “in considerazione della particolare ratio, strettamente connessa all’applicazione del beneficio prima casa, che presiede alla possibilità di operare le variazione in diminuzione nell’ipotesi in esame, deve ritenersi che detta variazione possa essere effettuata a prescindere dal tempo trascorso tra il pagamento dell’acconto e la stipula dell’atto definitivo di acquisto”.

La Corte conclude ricordando che nel caso in cui, poi, l’acquirente non possieda i relativi requisiti e dunque l’aliquota al 4% non sia corretta, il venditore è tenuto a pagare per intero l’IVA (al 10%) rivalendosi sull’acquirente (con ciò richiamando la sentenza n. 21201/2005).

Mutui, come cambiano i tassi a seconda del loan to value richiesto

Nel 2017 gli aspiranti mutuatari hanno cercato di finanziare il 70,6% del valore della casa, 7,66 punti percentuali in più rispetto al 2013. Si tratta di dati emersi da un’analisi effettuata da Facile.it e Mutui.it su oltre 17.000 domande di mutuo prima casa, la quale mette in evidenza come cambia lo spread applicato ai finanziamenti a seconda del loan to value richiesto.

Il Loan to value (Ltv), che rappresenta il rapporto tra il valore del mutuo richiesto e quello dell’immobile da acquistare, è cresciuto e questo, come sottolineato da Ivano Cresto, responsabile mutui di Facile.it, è un segnale positivo.

Un segnale positivo legato principalmente a due fattori: da un lato la riduzione dei tassi di interesse e la sostanziale stabilità dei prezzi delle case, dall’altro la maggiore disponibilità degli istituti di credito che, a fronte di un miglioramento generale dell’affidabilità creditizia dei richiedenti, tornano a finanziare percentuali maggiori rispetto al recente passato.

I dati su base regionale fanno emergere un quadro variegato. Sono i residenti della Puglia gli aspiranti proprietari che hanno tentato di finanziare attraverso il mutuo una percentuale maggiore. In Puglia, infatti, nel corso del 2017, il valore Ltv medio è stato pari al 73,42%. Seguono i richiedenti della Sicilia (73,38%) e quelli residenti in Umbria (73,24 %). Il Ltv più basso è stato registrato in Basilicata (67,29%), Molise (67,53%) e Lazio (69,22%).

L’analisi, però, ha evidenziato che Ltv inferiori non necessariamente equivalgono ad importi più contenuti: ad esempio, al 73,42% del valore immobile richiesto dagli aspiranti mutuatari pugliesi corrisponde una cifra media di mutuo pari a 115.155 euro; al 69,22% registrato nel Lazio, invece, corrisponde una richiesta pari a 151.043 euro.

Cresto ha spiegato che il valore del Loan to value rappresenta un elemento importante da tenere in considerazione quando ci si presenta in banca, in quanto spesso al crescere di questo parametro corrisponde un aumento dello spread applicato sul finanziamento dagli istituti di credito e, di conseguenza, anche degli interessi che graveranno sul mutuatario.

Ad ogni loan to value il suo spread

Per verificare come lo spread applicato dalle banche cambi al variare del Loan to value corrispondente, Facile.it ha realizzato alcune simulazioni. Ipotizzando una richiesta di mutuo a tasso fisso di 160.000 euro, da restituire in 25 anni per acquistare un immobile di 320.000 euro (Ltv pari al 50%), le proposte attualmente sul mercato hanno uno spread mediamente compreso tra lo 0,25% e lo 0,50%; considerando invece la stessa richiesta di mutuo, ma per un immobile da valore pari a 200.000 euro (Ltv 80%) lo spread applicato dagli istituti di credito può arrivare anche allo 0,70%. Una differenza dello 0,20% nell’esempio, che però si traduce in una maggiorazione di 5.000 euro della cifra da restituire alla banca.

Se la somma che si cerca di ottenere supera l’80% del valore dell’immobile, il costo del mutuo aumenta molto. Ipotizzando una richiesta di mutuo a tasso fisso di 160.000 euro per acquistare una casa da 180.000 euro (Ltv pari all’89%), lo spread applicato dalle banche può raggiungere anche il 2,5%, che si traduce in oltre 45.000 euro di interessi in più rispetto allo 0,70% considerato nella simulazione precedente.

Analizzando le richieste di mutuo prima casa presentate nel 2017 tramite Facile.it e Mutui.it ed esaminando il comportamento delle 10 grandi province italiane, al primo posto per Ltv si posiziona Palermo (73,49%), seguono Cagliari (73,40%), Bari (72,46%), Genova (70,83%), Torino (70,64%) e Bologna (70,55%). Dalla parte opposta Firenze (67,65%), Roma (69,11%), Milano (69,52%), Napoli (69,79%).

Fimaa: +4,5% le compravendite nel I trim 2018, ma prezzi ancora giù dell’1,2%

Secondo un’indagine condotta dall’ufficio studi di Fimaa (Federazione italiana mediatori agenti d’affari), nel I trimestre dell’anno crescono del 4,5% le compravendite residenziali rispetto allo scorso anno. Ma l’andamento dei prezzi non va ancora di pari passo: il dato medio nazionale segna infatti un calo dell’1,2%. Secondo il presidente Santino Taverna, il “settore è in ripresa, ma senza slancio e intensità”.

L’analisi di Fimaa-Confcommercio

Le risposte fornite dagli operatori Fimaa (attraverso un questionario online) hanno permesso di tracciare un quadro congiunturale e significativo dell’attuale momento di mercato, suddiviso per grandi città (con più di 300.000 abitanti) capoluoghi di provincia intermedi (con popolazione ricompresa tra i 100.000 e 300.000 abitanti) capoluoghi di provincia piccoli (con popolazione inferiore ai 100.000 abitanti) e città minori (non capoluogo di provincia). L’indagine ha riguardato 70 città (capoluoghi di provincia e relativi comuni minori), evidenziando una fase di ripresa del settore con prezzi in fase di stabilizzazione.

A parte il dato su Bologna, in nessuno dei capoluoghi di provincia monitorati dall’Ufficio Studi è stato valutato nei primi mesi dell’anno un calo degli scambi, segnale di un mercato in ripresa nonostante l’incertezza politica che ha incrementato il costo del denaro.

La quota di appartamenti nuovi compravenduti sul totale delle vendite è pari all’11,4% mentre sul prezzo di vendita si riesce a calare in media fino al 12,6% rispetto al prezzo richiesto. Servono in media quasi 8 mesi per riuscire a piazzare un’abitazione. La tipologia di immobile più richiesta? Il trilocale nei capoluoghi; immobili anche più grandi, come i quadrilocali, nei comuni minori (non capoluogo di provincia).

Dai giudizi espressi, si evince che per il prosieguo d’anno ci si potrebbe attendere un rialzo maggiore in termini di volumi di abitazioni scambiate nelle città intermedie con popolazione tra 100 e 300 mila abitanti. Mentre nei comuni minori non capoluogo di provincia ci si attende una stabilità, con rialzi che riconfermerebbero le percentuali di aumento fin qui osservate. La domanda, ancora debole in rapporto all’offerta tuttora consistente, rimane in una situazione di vantaggio nelle contrattazioni

L’analisi delle grandi città

Fimaa-Confcommercio
Fimaa-Confcommercio

Nei primi tre mesi del 2018 la crescita delle compravendite nelle città monitorate di Bologna – Genova – Milano – Napoli – Roma – Torino – Bari – Catania è pari al 4%, confermando il dato positivo rilevato nel 2017, rispetto all’anno precedente (+5,1%). L’unica grande città che segna un dato negativo fra le 8 monitorate è Bologna (-6%). Ottime, invece, le performance sugli scambi a Milano e Catania (+8%), seguite da Genova (+5,8%), Bari (+5,7%), Torino (+5%), Roma (+3%), Napoli (2,5%).

Sul fronte dei prezzi medi di vendita, il rialzo appare più limitato: +0,2% sul dato del 2017, ma con una variabilità piuttosto consistente. Ottima la performance di Bologna (+4%), seguita da Bari (1,7%), Genova (1,25%), Milano (+1%). Prezzi stabili a Torino, ancora in calo, invece, a Roma (-0,5), Catania (-2%) e Napoli (-4%). La tipologia di immobile più richiesta nelle 8 grandi città italiane monitorate è il trilocale.

Bari (16,5%), Milano (15%) e Roma (10%) sono le città dove si compravendono in media più appartamenti nuovi sul totale delle vendite rispetto alle altre città monitorate, segno di un mercato in ripresa. Seguono Torino (8%), Napoli (7%), Bologna, Genova e Catania (5%). Il dato medio sulla quota di appartamenti nuovi compravenduti sul totale delle vendite relativo alle 8 grandi città monitorate si attesta a circa il 9%.

Capoluoghi di provincia intermedi

Fimaa-Confcommercio
Fimaa-Confcommercio

Nel primo trimestre del 2018, le compravendite residenziali nei 20 capoluoghi di provincia intermedi ( tra i 100.000 e 300.000 abitanti) segnano un incremento pari al 4,6% rispetto allo stesso trimestre dell’anno precedente, con variazioni annuali incrementali attese a Vicenza (+7%), Novara (+8%), Verona (+8,1%) e Bergamo (+8,5%). Dall’altra parte della graduatoria, invece, si registrano variazione nulle a Venezia (0,0%), Trento (+0,6%) e Reggio Calabria (+1%). In nessuna delle città monitorate è stato ipotizzato un calo degli scambi.

La variazione media dei 20 capoluoghi considerati prevede un calo dei prezzi dello 0,7% con variazioni peggiori a Taranto (-4,0%), Ancona (-3,4%) e Trieste (-3,3%). Prezzi in ripresa a Trento e Piacenza (+1%) e Ferrara (+3,5%). La tipologia di immobile più richiesta nei 20 capoluoghi monitorati è il trilocale, con una superficie media ricompresa tra 85 e 95 metri quadrati.

A Vicenza, Taranto, Piacenza, Sassari e Venezia la quota di appartamenti nuovi sul totale di quelli compravenduti non supera il 5%, mentre nelle città di Modena, Novara, Trento, Bergamo e Padova la quota supera i 20 punti percentuali. Il dato medio si aggira sul 13,6% sul totale delle vendite effettuate.

L’analisi dei piccoli centri di provincia

Fimaa-Confcommercio
Fimaa-Confcommercio

Nel primo trimestre del 2018, le compravendite residenziali nei 26 capoluoghi di provincia piccoli (meno di 100.000 abitanti) segnano un incremento pari al 4,5% rispetto allo stesso trimestre dell’anno precedente, con variazioni incrementali minori per Asti (+1,5%), Ascoli Piceno, Cremona, La Spezia e Oristano (+2,0%). Le variazioni massime, invece, si sono rilevate a Barletta, Brindisi, Ragusa e Teramo (+6,0%), Pisa (+7,0%), Varese (+8,1%) e Campobasso (+8,5%). In nessuna dei capoluoghi di provincia piccoli è stato ipotizzato un calo degli scambi.