Nuda proprietà e usufrutto: chi paga la spese condominiali?

L’usufrutto è l’altra faccia della nuda proprietà. Ma in questo contratto alternativo alla compravendita tradizionale a chi tocca pagare le spese condominiali? A spiegarlo sono i nostri collaboratori di condominioweb.

Il significato di usufrutto

Gli articoli del codice civile dal 979 al 1020 si occupano di disciplinare l’usufrutto. L’usufrutto è un diritto reale di godimento su cosa altrui (altrimenti detto diritto reale minore) che consiste nel godimento di un bene nel rispetto della sua destinazione. Se viene concessa in usufrutto un’abitazione non la si può utilizzare come studio professionale.

Usufrutto e nuda proprietà, ripartizione delle spese

Quanto ai costi che, nel corso del godimento, debbono essere sostenuti dal nudo proprietario e quelli che gravano sull’usufruttuario, le norme di riferimento sono contenute negli art. 1004-1005 c.c. a mente delle quali – in somma sintesi – le spese ordinarie (art. 1004 c.c.) sono a carico dell’usufruttuario, mentre quelle straordinarie (art. 1005 c.c.), che non siano conseguenza di mancanza di manutenzione ordinaria, gravano sul nudo proprietario.

Prima dell’entrata in vigore della legge n. 220 del 2012 questa ripartizione dei costi all’apparenza semplice, doveva essere osservata anche dall’amministratore di condominio.

Secondo la Corte di Cassazione, infatti, “siccome la ripartizione delle spese tra usufruttuario e nudo proprietario, trova il suo fondamento negli artt. 1004 e 1005 c.c. e che, quanto alla individuazione dei soggetti passivi dell’obbligo nei confronti del condominio, anche le spese dell’usufruttuario si configurano come obbligazioni propter rem, non è consentito all’assemblea di interferire sulla imputazione e sulla ripartizione”.

La legge n. 220/2012 ha mutato il quadro della situazione nei rapporti con il condominio. L’attuale art. 67, ottavo comma, disp. att. c.c. recita: “il nudo proprietario e l’usufruttuario rispondono solidalmente per il pagamento dei contributi dovuti all’amministrazione condominiale”.

Insomma la nuova legge ha, almeno formalmente, semplificato la vita degli amministratore, i quali di fronte ad un debito relativo ad un’unità immobiliare gravata ad usufrutto potranno chiederne il pagamento indistintamente ai titolari della nuda proprietà e del diritto reale minore. Nudo proprietario ed usufruttuario, quindi, dovranno ben valutare, in relazione ai loro rapporti, come regolare i conti.

Spese a carico dell’usufruttuario

Le spese e, in genere, gli oneri relativi alla custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria della cosa sono a carico dell’usufruttuario. Sono pure a suo carico le riparazioni straordinarie rese necessarie dall’inadempimento degli obblighi di ordinaria manutenzione. Compenso dell’amministratore? a carico dell’usufruttario. Tutte le spese d’uso? A carico dell’usufruttario.

Spese straordinarie nell’usufrutto

Le riparazioni straordinarie sono a carico del proprietario. Riparazioni straordinarie sono quelle necessarie ad assicurare la stabilità dei muri maestri e delle volte, la sostituzione delle travi, il rinnovamento, per intero o per una parte notevole, dei tetti, solai, scale, argini, acquedotti, muri di sostegno o di cinta.

L’usufruttuario deve corrispondere al proprietario, durante l’usufrutto, l’interesse delle somme spese per le riparazioni straordinarie. Bisogna re-impermeabilizzare il lastrico? La spesa, salvo il caso d’intervento dovuto a trascuratezza, è a carico del nudo proprietario. È necessario eseguire un adeguamento normativo degli impianti? Idem. Rispetto a quest’ultima voce di spese, non c’è un esplicito riferimento normativo nell’art. 1005 c.c.

Tuttavia ai sensi dell’art. 67, sesto comma, c.c. si legge che “l’usufruttuario di un piano o porzione di piano dell’edificio esercita il diritto di voto negli affari che attengono all’ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni” La messa a norma degli impianti, ad avviso di chi scrive, non è annoverabile né tra gli interventi di manutenzione ordinaria, né tanto meno tra quelli di semplice godimento delle cose e dei servizi comuni.

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Decreto crescita 2019, approvato il testo definitivo: le misure per l’immobiliare

E’ stato approvato il testo definitivo del decreto crescita 2019, che contiene importanti novità anche per il settore immobiliare

Una nota stampa di Palazzo Chigi recita: “Il Consiglio dei Ministri, su proposta del Presidente Giuseppe Conte, del Ministro dell’Economia e delle Finanze Giovanni Tria e del Ministro dello Sviluppo economico Luigi Di Maio, ha approvato, in seconda deliberazione, un decreto-legge che introduce misure urgenti per la crescita economica ed interventi in settori industriali in crisi.

In particolare, il testo è stato integrato con norme che prevedono l’estensione del regime della ‘decommercializzazione’ agli enti associativi assistenziali, rimodulano gli obblighi informativi relativi alle erogazioni pubbliche, disciplinano la possibilità per l’Agenzia Nazionale Politiche Attive del Lavoro (ANPAL) di avvalersi dei servizi forniti da società in house, semplificano gli adempimenti per la gestione degli enti del terzo settore nonché i processi di programmazione, vigilanza e attuazione degli interventi finanziati dal Fondo per lo sviluppo e la coesione (FSC), definiscono le modalità di ingresso del Ministero dell’economia e delle finanze nel capitale sociale della newco “Nuova Alitalia”, disciplinano il termine per la rideterminazione dei vitalizi regionali, intervengono sulla gestione commissariale per il piano di rientro del debito pregresso del Comune di Roma, prevedono la cessazione della esimente penale per il complesso Ilva e determinano i requisiti per l’accesso al Fondo indennizzo risparmiatori”.

Nel decreto crescita si trovano anche misure per l’edilizia:

bonus edilizia 2019 – applicazione dell’imposta di registro e delle imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di 200 euro ciascuna per i trasferimenti di interi fabbricati a favore di imprese di costruzione o di ristrutturazione immobiliare che, entro i successivi 10 anni, provvedano alla demolizione e ricostruzione degli stessi, anche con variazione volumetrica rispetto al fabbricato preesistente, nonché all’alienazione degli stessi;
sismabonus ed ecobonus – estesa alle zone 2 e 3 di rischio sismico il bonus oggi previsto solo per gli edifici in zona 1; con l’obiettivo di incentivare la realizzazione di interventi di efficientamento energetico e di prevenzione del rischio sismico, possibilità di ricevere un contributo, anticipato dal fornitore che ha effettuato l’intervento, sotto forma di sconto sul corrispettivo spettante;
fondo prima casa Consap 2019 – rifinanziato il Fondo di garanzia per la prima casa, nel 2019 vengono stanziati 100 milioni di euro.
Nel commentare l’approvazione del decreto crescita 2019, Confedilizia ha parlato di “un’occasione persa se il Parlamento non lo integra”.

Con una nota, l’organizzazione dei proprietari di casa ha fatto sapere: “Nella sua nota illustrativa al decreto-legge crescita, il Ministero dell’Economia e delle Finanze indica gli immobili fra le quattro direttrici d’azione del provvedimento. Tuttavia, di immobili il decreto si occupa per aspetti molto limitati, mentre vi sarebbe bisogno di interventi in grado di dare al Paese quella spinta di cui ha urgente bisogno”.

Aggiungendo: “Confedilizia ha proposto al Governo alcune misure minime, fermo restando che la priorità è ridurre la soffocante patrimoniale Imu-Tasi da 21 miliardi di euro l’anno, realizzabile anche mediante la sua deducibilità dalle imposte sui redditi (per tutti, anche per le persone fisiche). Ne mettiamo sul tavolo alcune, confidando che il Parlamento voglia compiere un esame nel merito del testo e introdurre le integrazioni necessarie.

Con la manovra è stata introdotta la cedolare secca per le locazioni di locali commerciali di categoria C1, ma limitatamente ai contratti stipulati nel corso del 2019. Se non si stabilisce fin da ora che il nuovo regime si applica anche ai contratti stipulati nei prossimi anni, l’effetto di questa importante misura è perduto. Recuperare locali commerciali sfitti richiede tempo, trattative, lavori, spese: se non si ha alcuna certezza del regime fiscale che verrà, nessuno si muove.

Il prossimo 31 dicembre terminerà il periodo di applicazione dell’aliquota ridotta (10%) della cedolare per le locazioni abitative a canone concordato. Rinviare alla fine dell’anno la proroga o la stabilizzazione di questo regime significa danneggiare gli stessi inquilini a reddito basso, posto che – in assenza di garanzie sul futuro – molti proprietari da tempo optano per i contratti a canone libero.

Dovrebbero poi essere varate misure di forte sgravio fiscale mirate all’acquisto di immobili, da parte di persone fisiche e imprese, da destinare alla locazione una volta riqualificati. E’ essenziale stabilizzare e perfezionare gli incentivi per ristrutturazioni, risparmio energetico e miglioramento sismico, per renderli applicabili anche laddove ora sono impediti da ostacoli pratici. E ancora, occorre rimuovere le storture fiscali che danneggiano le società immobiliari e bisogna incentivare le permute immobiliari, di fatto irrealizzabili per imposizioni fiscali irrazionali, mentre appare sempre più urgente l’attuazione dell’impegno del vicepremier Salvini all’eliminazione dell’Imu sui negozi sfitti”.

Come effettuare nel 2019 la detrazione della provvigione pagata all’agenzia immobiliare

Lunedì 15 aprile è iniziata ufficialmente la campagna per la dichiarazione dei redditi 2019 relativa all’anno di imposta 2018. Anche quest’anno tra le spese che è possibile detrarre dal modello 730 ci sono le provvigioni pagate all’agenzia immobiliare.

I compensi pagati a soggetti di intermediazione immobiliare per l’acquisto di un immobile da adibire ad abitazione principale sono detraibili nella misura del 19%, su un importo massimo di 1000 euro. Si può usufruire della detrazione se l’acquisto dell’immobile è effettivamente concluso. In caso di stipula del contratto preliminare, per poter usufruire della detrazione è necessario aver regolarmente registrato il compromesso

La detrazione spetta a condizione che l’immobile acquistato sia adibito ad abitazione principale. In particolare:

per abitazione principale si intende quella nella quale il contribuente o i suoi familiari dimorano abitualmente.
l’unità immobiliare deve essere adibita ad abitazione principale entro i termini previsti dalla lett. b) dell’art. 15 del TUIR, concernente la detrazione spettante per gli interessi passivi pagati per i mutui contratti per l’acquisto dell’abitazione principale e, quindi, ordinariamente entro un anno dall’acquisto, salvi i diversi termini per le eccezioni ivi previste
Considerato l’esplicito riferimento della legge all’acquisto dell’abitazione principale, la detrazione spetta esclusivamente all’acquirente dell’immobile; il venditore, pertanto, non può beneficiare della detrazione in esame anche se ha corrisposto la relativa provvigione all’intermediario immobiliare. La detrazione non spetta se le spese sono sostenute nell’interesse dei familiari fiscalmente a carico.

Se l’unità immobiliare è acquistata da più persone, la detrazione, nel limite di 1000 euro, va ripartita tra i comproprietari in base alla percentuale di proprietà. Il beneficio, pertanto, può essere attribuito al proprietario dell’immobile, in percentuale, qualora la fattura risulti intestata almeno a uno dei proprietari. Nell’ipotesi di

Fattura intestata a un solo proprietario, ma immobile in comproprietà, al fine di consentire la detrazione pro-quota anche al comproprietario che non è indicato nella fattura, sarà necessario integrare il documento annotandovi i dati di quest’ultimo
Immobile intestato a un solo proprietario, ma fattura cointestata al proprietario e a un’altra persona, al fine di consentire la detrazione dell’intero importo all’unico proprietario sarà necessario integrare la fattura, annotando che l’onere per l’intermediazione è stato sostenuto interamente da quest’ultimo
Fattura intestata esclusivametne a una persona che non sia prorietaria dell’immobile, le spese per l’intermediazione non potranno essere detratte neanche dal propriatario
Requisiti agenti immobiliari
Per poter usufruire delle detrazioni gli immobiliari devono essere iscritti come agenti immobiliari in base alla legge n 39 del 1989 che ne disciplina anche le modalità e funzioni

Documenti da conservare
Documentazione da controllare e conservare. Con la Circolare 13.05.2011 n. 20, risposta 5.8 è stato precisato che:

la detrazione non spetta se la fattura rilasciata dall’intermediario immobiliare è intestata ad un soggetto non proprietario;
nel caso in cui la fattura è intestata ad un solo proprietario ma l’immobile è in comproprietà, è necessario integrarla con i dati anagrafici del comproprietario mancante;
se la fattura è intestata al proprietario dell’immobile e ad un altro soggetto non proprietario, è necessario che in fattura venga specificato (o integrato) che l’onere è stato sostenuto solo dal proprietario.

Debiti arretrati condominio, a chi spetta il pagamento

Con la sentenza 10346/2019, la Cassazione si è pronunciata in merito al pagamento dei debiti arretrati del condominio. Vediamo quanto affermato.

La Cassazione ha stabilito che è illegittima la disposizione inserita nel regolamento condominiale che pone a carico del nuovo proprietario l’obbligo di pagare i debiti condominiali arretrati anche se anteriori al biennio.

Tutto ha avuto origine con l’impugnazione di alcune delibere che hanno addebitato al neo condomino oneri condominiali maturati per la morosità del precedente proprietario, già esecutato. Il condomino ha ritenuto illegittima, per violazione degli articoli 72 e 63 delle Disposizioni di attuazione del Codice civile, la norma del regolamento condominiale che poneva a carico del nuovo proprietario anche i debiti maturati dal precedente condomino più di due anni prima.

Il Tribunale ha accolto l’impugnazione, che però è stata rigettata dalla Corte di appello. Secondo quest’ultima, l’articolo 63 è inderogabile solo nel senso che nessuna disposizione contrattuale o regolamentare può esonerare l’acquirente dal pagamento nel limite minimo dei contributi omessi per l’anno in corso e quello precedente, ma possono invece essere messi a carico dell’acquirente i debiti maturati anche prima del biennio.

Ma secondo la Corte di Cassazione il tentativo della Corte di appello di ampliare i margini temporali retroattivi della responsabilità solidale dell’acquirente, nel senso che il limite temporale (biennale) per il pagamento degli oneri condominiali pregressi da parte dell’acquirente costituirebbe un limite inderogabile, ma solo nel limite e non nel massimo, è una estensione illegittima in quanto non prevista dalla legge.

La Cassazione ha quindi ritenuto errata la decisione della Corte di appello e, accogliendo il ricorso, ha ribadito il principio secondo il quale “in tema di condominio negli edifici, la responsabilità solidale dell’acquirente di una porzione di proprietà esclusiva per il pagamento dei contributi dovuti al condominio dal condomino venditore è limitata al biennio precedente all’acquisto, trovando applicazione l’articolo 63, secondo comma, disposizioni attuative del Codice civile e non già l’articolo 1104 del Codice civile atteso che, in base all’articolo 1139 del Codice civile, le norme sulla comunione in generale si estendono al condominio soltanto in mancanza di apposita disciplina”.

Agevolazioni Imu e Tasi con la prova della locazione a canone concordato

Con l’ordinanza 7414 del 15 marzo 2019, la Corte di cassazione ha stabilito che per fruire delle agevolazioni Imu e Tasi il titolare dell’immobile deve presentare al Comune la dichiarazione e la documentazione idonea a provare che sia stato locato a canone concordato.

Si tratta di un obbligo che deve essere osservato sia se previsto dalla legge sia se imposto dal regolamento comunale. L’amministrazione comunale ha il potere di riconoscere il trattamento agevolato per gli immobili locati a canone concordato e di fissare le condizioni per avere diritto al beneficio fiscale.

Secondo i giudici di legittimità, il diritto alle agevolazioni Imu e Tasi non è attribuito direttamente dalla legge 431/1998, che disciplina le locazioni a canone concordato. La scelta spetta ai Comuni, che per l’Ici avevano il potere di stabilire aliquote ridotte per i titolari di immobili che li concedevano in locazione a canone agevolato. Non è previsto “un diritto generalizzato a ottenere tale riduzione di imposta per i locatori. La scelta se stabilire o meno le aliquote inferiori al minimo legale spetta ai Comuni, che devono operare nel rispetto dell’equilibrio di bilancio”. Oggi per l’Imu è prevista l’agevolazione fiscale per gli immobili locati a canone concordato e il beneficio viene elargito sotto forma di riduzione di imposta.

In merito ai presupposti per fruire del trattamento agevolato e al fatto se sussista o meno l’obbligo di presentare la dichiarazione per averne diritto, la giurisprudenza di merito ha espresso vedute differenti.

Con la sentenza 2804/2018, la Commissione tributaria regionale di Palermo ha stabilito che il contribuente non ha diritto a fruire delle agevolazioni Ici se non dichiara al Comune che l’immobile è stato concesso in comodato gratuito al figlio. La stessa regola vale per l’Imu. Per i giudici di appello, “sulla scorta del regolamento comunale la contribuente era tenuta a comunicare la concessione dell’immobile in comodato gratuito al figlio, non risultando che l’ente fosse a conoscenza di tale circostanza”.

Con la sentenza 93/2018, la Commissione tributaria provinciale di Reggio Emilia si è espressa in senso contrario, ritenendo irrilevante l’omessa comunicazione per l’immobile affittato a canone concordato. La Commissione ha precisato che i rapporti tra amministrazione finanziaria e contribuenti devono essere improntati al principio della collaborazione e della buona fede, che non può essere negata la riduzione Imu per un immobile affittato a canone concordato solo perché l’interessato non ha inviato all’amministrazione un’apposita dichiarazione con gli estremi del contratto, prevista dal regolamento comunale, entro il termine fissato.

Per la Commissione provinciale l’omessa comunicazione non può far venir meno il diritto alla riduzione, in quanto gli atti erano stati regolarmente registrati presso l’Agenzia delle Entrate e l’amministrazione ne era a conoscenza, poiché le informazioni sul patrimonio immobiliare sono acquisibili dalla banca dati catastale. Lo stesso principio dovrebbe valere per gli immobili dati in uso gratuito, la cui destinazione di fatto potrebbe essere accertata attraverso la residenza anagrafica. Anche se, ex lege, al di là delle previsioni contenute nel regolamento comunale, di norma è imposto di presentare la dichiarazione qualora il contribuente vanti il diritto a fruire di un trattamento agevolato.