Guerrieri, Omise: “I prezzi sono un elemento, ma non l’unico che definisce un mercato”

Quello immobiliare è un mercato complesso, costituito da molteplici fattori che ne determinano l’andamento. A margine della presentazione del Rapporto immobiliare residenziale 2019, Gianni Guerrieri, direttore centrale dell’Omise, l’Osservatorio sul mercato immobiliare dell’Agenzia delle Entrate, ha spiegato a idealista/news qual è l’attuale fase in cui si trova il mercato immobiliare residenziale italiano e cosa ne determina l’andamento.

Il mercato immobiliare si può suddividere in cicli. Qual è l’attuale?

“A partire dal 2015 il mercato immobiliare è sostanzialmente in fase di ripresa dal lato della domanda e delle compravendite realizzate. Rispetto alla fase di ascesa del ciclo precedente, non c’è la benzina dei prezzi in crescita. Secondo l’Istat, tra il 2015 e il 2018 i prezzi sono diminuiti complessivamente dell’1,4%. Scomponendo il dato per anno, significa una situazione piuttosto stazionaria. Si tratta di variazioni percentuali veramente minime. C’è quindi una condizione di stazionarietà dei prezzi, che tra l’altro è una delle componenti che ha indotto la crescita delle transazioni.

Adesso direi che il mercato è in ripresa. Quello che conta alla fine di tutto non è tanto l’andamento del prezzo, ma tutti gli operatori che operano all’interno di questo mercato – quindi non tanto acquirenti e venditori, ma tutti i profili professionali –, l’ammontare monetario, che è in buona crescita rispetto all’anno precedente e rispetto a tutti questi anni dal 2015, raggiungendo ormai livelli del 2010/2011, soprattutto nei capoluoghi. Quindi è un mercato abbastanza in salute.

Certo, è un mercato caratterizzato da prezzi stazionari. Guardando l’aspetto negativo, questo può portare a un depauperamento dei valori che hanno le banche a garanzia dei mutui prestati e quindi può produrre delle difficoltà. Per le famiglie invece dipende da quando hanno acquistato, perché se hanno acquistato nel 2000, in termini reali hanno avuto ancora un incremento forte di ricchezza; se hanno acquistato nel 2006, al picco dei prezzi, sicuramente hanno avuto un peggioramento del loro valore.

Bisogna però valutare le diverse situazioni: un conto è la situazione di chi acquista un immobile come abitazione principale e vuole comprare un’altra casa sempre come abitazione principale in sostituzione di quella che ha e un conto è la situazione di chi ha acquistato una seconda casa per tempo libero o acquista per investimento. Nel primo caso, l’aumento/riduzione di ricchezza conta poco, perché si vende male, ma si compra bene, e poi la ricchezza contenuta nelle abitazioni principali è una ricchezza che non si accumula perché si vuole accumulare risparmio, ma perché si vuole un tetto sopra la testa, quindi l’effetto ricchezza su questa componente è minimo. Nel secondo caso, chi acquista oggi per investimento ha rendimenti migliori del 2006, perché i valori sono più bassi e i canoni non sono scesi come i valori; chi ha acquistato una casa per tempo libero e vuole vendere perché ha bisogno ha invece una minus valenza”.

La presentazione del Rapporto immobiliare residenziale 2019
Presentazione del Rapporto immobiliare residenziale 2019

Da quando il mercato si è rimesso in moto abbiamo assistito a un aumento delle compravendite e a un calo e poi a una stabilizzazione dei prezzi. Questa situazione è destinata a protrarsi?

“I fattori esogeni sono quelli che determinano principalmente la domanda immobiliare. Quindi redditi disponibili, tassi di interesse, capacità delle banche di erogare credito e non di mettere limiti. E’ importante anche il tipo di offerta che si ha. Veniamo da un periodo in cui, possiamo dire dal 2012, il mercato delle costruzioni si è fermato. Non si costruiscono più nuovi progetti di sviluppo immobiliare, questo vuol dire che le case in offerta sono sostanzialmente quelle esistenti. Normalmente, se dovesse verificarsi una ulteriore spinta della domanda potrebbero generarsi, a fronte di un’offerta scarsa, effetti di aumento dei prezzi, che però poi possono avere risvolti sulla domanda che viene a ridursi. Questo è un effetto endogeno all’interno del mercato immobiliare.

Il mercato italiano ha già avuto una correzione endogena prima della crisi, con una lieve flessione nel 2007, poi tutto quello che è venuto dopo sul mercato immobiliare è frutto delle condizioni esogene dell’economia e della macroeconomia nazionali e internazionali.

D’altra parte, la struttura finanziaria delle famiglie è robusta rispetto a tanti altri Paesi e lo era anche nel momento di massimo del mercato immobiliare. Il nostro mercato immobiliare non era una maionese impazzita, non registrava come in altri Paesi crescite smisurate del credito rispetto alle disponibilità strutturali delle famiglie. Non era in una condizione di potenziale crisi, ci sarebbe stato un normale gioco di riadeguamento tra prezzi e domanda. Invece, l’intervento della crisi internazionale ha prodotto una devastazione e questo chiaramente è quello che può sempre accadere nel mercato immobiliare se ci sono degli shock esogeni”.

Proprio a livello internazionale, l’Italia è il fanalino di coda sul fronte prezzi…

“L’Italia è il fanalino di coda sui prezzi. Ma bisogna sempre fare attenzione. Noi vediamo indici di variazione dei prezzi, poi bisogna vedere i livelli assoluti. Quello che conta è il livello dei prezzi sui redditi, lì è il problema di qual è la capacità della famiglia di accedere a quei prezzi.

I prezzi sono un elemento, ma non è l’unica componente che definisce un mercato. C’è la moltiplicazione prezzo per superficie che dà il fatturato, che è importantissimo perché dice quant’è l’ammontare monetario in gioco; ci sono le quantità, che stabiliscono meglio la domanda fisica che c’è di spazio; ci sono altri fattori di rapporti relativi tra alcune variabili come prezzi e redditi, come andamento dei prezzi e andamento dei tassi di interesse. Insomma, ci sono altre cose che bisogna valutare per dire che il mercato è debole.

Un mercato non si può valutare su un’unica dimensione, occorrono tutte e due le dimensioni, sia prezzi che quantità. Il fatto che aumentino o diminuiscano i prezzi di per sé non significa niente, non significa positivo o negativo in assoluto, è una cosa che va vista in relativo. Invece, l’aumento o la diminuzione delle quantità vendute, quello sì che dice se si sta andando bene o male”.

In merito alle compravendite, i dati segnalano un aumento più significativo in città come Bologna, Palermo e Napoli. Bene le grandi Roma e Milano, ma meno. Come mai? Cosa significa?

“Questi sono fattori locali dettati da condizioni locali in cui intervengono anche le condizioni, per esempio, di storia pregressa, riguardo ai permessi di costruire, quindi alla capacità di espandere l’offerta, che può avere poi un’influenza sul fatto che si possano trovare alloggi nuovi, in zone ben servite, capaci di attirare per esempio giovani coppie. Le diverse crescite dipendono da condizioni locali che andrebbero esaminate una per una. E’ invece importante il dato di Roma relativo al 2018, perché negli anni precedenti aveva faticato un po’”.

Si dice sempre che se riparte il settore immobiliare riparte l’economia. Alla luce dei dati esposti, è così?

“Bisogna stare attenti. Quando si parla di settore immobiliare si parla in particolare dell’insieme del settore, compreso soprattutto il settore delle costruzioni. E il settore delle costruzioni non sta andando bene. Il mercato immobiliare è una cosa diversa. Nel mercato immobiliare non è che c’è crescita di valore aggiunto, perché si scambiano valori esistenti e non si crea un nuovo bene: nel mercato immobiliare c’è uno scambio di ricchezza tra un soggetto e l’altro.

La crescita della ricchezza del Paese viene agevolata se il mercato immobiliare ha un’espansione in termini di transazioni forte che si riverbera sull’acquisto di nuove costruzioni, allora lì sì che c’è un virtuoso momento tra industria delle costruzioni, mercato immobiliare che assorbe e crescita quindi della ricchezza.

Il problema è che si può avere un mercato immobiliare che va bene e un’industria delle costruzioni che non va bene. E attenzione, settore delle costruzioni non significa necessariamente espansione del costruito, dell’edificato, delle infrastrutture, ci sono tanti interventi che possono essere fatti anche per migliorare il patrimonio esistente.

Una delle grandi differenze tra noi e gli altri Paesi è proprio che da noi il settore delle costruzioni ha avuto una crisi molto forte e non si è ripreso, determinando un venir meno di un contributo significativo alla crescita del Pil”.

Annunci

Rispondi

Inserisci i tuoi dati qui sotto o clicca su un'icona per effettuare l'accesso:

Logo WordPress.com

Stai commentando usando il tuo account WordPress.com. Chiudi sessione /  Modifica )

Google photo

Stai commentando usando il tuo account Google. Chiudi sessione /  Modifica )

Foto Twitter

Stai commentando usando il tuo account Twitter. Chiudi sessione /  Modifica )

Foto di Facebook

Stai commentando usando il tuo account Facebook. Chiudi sessione /  Modifica )

Connessione a %s...