Donazioni immobiliari: costi, imposte e novità per il 2019

Indice dei contenuti

Una via alternativa alla compravendita tradizionale è la donazione con cui un soggetto (donante) dona la proprietà di un immobile a un soggetto beneficiario (donatario) senza alcun corrispettivo economico.

La donazione immobiliare è un atto pubblico che deve essere stipulato davanti a un notaio e che deve rispettare determinate regole. idealista/news ti fornisce un’utile guida per conoscere i costi, le imposte da pagare e le novità del 2019.

Le novità del 2019 sulle imposte e i costi

Il 2019 è stato un anno di novità per le donazioni immobiliari. Con la norma “Disposizioni per favorire la circolazione degli immobili oggetto di donazione” è stata infatti modificata la tassazione sulla donazione.

Donazioni immobiliari prima casa

Anche nel caso di trasferimenti immobiliari per donazione si può parlare di prima casa con relative agevolazioni e i requisiti sia soggettivi che oggettivi sono identiti a quelli per l’acquisto a titolo oneroso.

Donazioni immobiliari ai figli o ai coniugi

Una delle forme più usate di donazione immobiliare è sicuramente il trasferimento gratuito realizzato a favore di un figlio o di un coniuge (che godono della stessa tassazione). Si ricorda inoltre che, a determinate condizioni, è possibile la revoca della donazione di una casa al figlio.

I rischi delle donazioni immobiliari

Acquistare un immobile donato potrebbe far incorrere in un’eventuale azione da parte degli altri eredi legittimi. A seconda dei casi, però, il compratore può adottare differenti rimedi giuridici per difendersi.

La differenza tra donazione diretta e indiretta

Sebbene la forma più conosciuta di donazione è la cosiddetta “donazione indiretta”, esiste un’altra forma di trasferimento gratutito della proprietà o di un altro diritto reale, la “donazione indiretta”. Ma qual è la differenza?

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Manovra di bilancio 2020, le ipotesi in campo

Uno delle priorità del nuovo governo è la nuova manovra di bilancio per il 2020. Un appuntamento importante che aspetta il nuovo esecutivo prima della fine dell’anno e sul quale almeno al momento non c’è un consenso unanime tra i partiti di maggioranza.

Il Cdm si è riunito la notte tra domenica e lunedì, ma sono ancora molte le ipotesi in campo. Il ministro degli Esteri ospite di Non è l’Arena su La7 ha enumerato le condizioni dei pentastellati: salario minimo, stop allo ius culturae e nessun aumento dell’Iva. Poche ore prima era stato il ministro dell’Economia Gualtieri a Mezz’Ora su Rai3 a ponere sul tappeto le varie ipotesi per una manovra di bilancio 2020 da 30 miliardi.

  • Taglio cuneo fiscale – la manovra di bilancio dovrebbe contenere una riduzione del cuneo fiscale
  • Deficit – per quanto riguarda il deficit, Gualtieri non si è sbilanciato e il deficit nel 2020 potrebbe essere compreso tra il 2 e il 24%
  • Quota 100 e reddito di cittadinanza – Il neo ministro dell’economia ha detto che non verranno toccate le misure stella del precedente governo:quota 100 e reddito di cittadinanza. Per quanto riguarda la prima si tratta di “una misura in via di esaurimento”, mentre nel secondo caso “la sfida è rafforzare le politiche attive”.
  • Aumento dell’Iva – un tassello importante riguarda la riduzione e non l’aumento dell’Iva, su cui il governo “non ha presentato ancora nessun piano e sta lavorando a varie opzioni”
  • Lotta all’evasione fiscale – il ministro dell’Economia ha detto che quella dell’evasione “è una cifra enorme immorale, inaccettabile e che non possiamo permetterci”. Per questa ragione una delle priorità del nuovo governo sarà la lotta all’evasione attraverso la spinta alla fatturazione elettronica.

Cinque consigli per scegliere il mutuo migliore

n un momento in cui il mercato dei mutui è caratterizzato da tassi ai minimi, sia per i contratti a tasso fisso che a tasso variabile, le soluzioni sembrano tutte ugualmente convenienti. Quali consigli seguire allora per non perdersi nel mare magnum delle offerte? Roberto Anedda, direttore marketing di Mutuionline, dà qualche suggerimento ai lettori di idealista/news.

“Quando il prezzo di un bene o servizio si riduce molto, – spiega Anedda –  cala anche l’attenzione sul come differenziare la scelta, dato che ogni scelta è buona. In realtà, per quanto sia vero che il costo dei mutui è oggi ai limiti assoluti, ciò non significa che le offerte siano tutte uguali; anche in questa situazione possono esserci differenze significative”.

A cosa prestare attenzione allora per scegliere il mutuo giusto? Risponde Anedda:

1. Scegliere il mutuo guardando ai costi

“Per quanto il denaro costi poco, non è detto che ogni banca faccia le stesse offerte, proponga gli stessi servizi e segua le stesse politiche di prezzo. A parità di tasso di interesse del mutuo, potrebbero essere proposti dei servizi (ad esempio per quanto riguarda le perizie) a costi anche molto differenti da banca a banca. Scegliere il miglior rapporto qualità prezzo relativamente ai servizi può essere un buon modo per orientarsi”.

2. Scegliere il mutuo guardando ai tassi

“Non basta guardare solo il tasso di interesse del mutuo, ma occorre confrontare il Taeg, che rappresenta il costo finito del mutuo (compreso di tutti i servizi e le spese accessorie). Bisogna rendersi conto che, in un momento in cui i tassi sono alti, una differenza di pochi decimi di punto nel tasso finale non si percepisce molto. Ma in un momento come il presente, quando i tassi sono molto bassi, anche una lieve variazione percentuale può tradursi in aumenti di costo importante. Ad esempio, se il miglior tasso è lo 0,6%, arrivare ad un 1% significa incrementare i costi di quasi il doppio”.

3. Scegliere il mutuo giusto per le proprie esigenze

“Ognuno sa che uso vuole fare del mutuo richiesto, e conosce il proprio profilo, la propria rata sostenibile, l’importo che desidera chiedere. Tutto questo determina il tipo di mutuo che si può scegliere. Ad esempio si può decidere di anticipare gran parte della liquidità per chiedere solo una somma ridotta da rimborsare più in fretta. O al contrario si può richiedere una somma maggiore preferendo preservare la propria liquidità per investirla magari in maniera alternativa e generare una rendita alternativa che vada a compensare almeno in parte le spese del mutuo”.

4. Scegliere la miglior offerta di mutuo

“Esistono molte tipologie di mutui, con varie formule che combinano i vari tassi. Questo può essere quindi un criterio per scegliere in un senso o nell’altro. E’ vero che ieri si tendeva ad offrire prodotti più complessi, mentre oggi, dal momento che la differenza di costo tra formule a tasso fisso e variabile si fa sempre più sottile, si va verso una maggiore semplificazione dell’offerta”.

5. Scegliere la banca per il mutuo

“Anche la semplice scelta della banca presso cui stipulare il mutuo può costituire una discriminante. Può trattarsi di una banca che per qualche ragione ispira fiducia, o che propone offerte particolari, oppure può essere la banca presso la quale si possiede già un conto corrente”.

“In una parola, – conclude Roberto Anedda – per scegliere al meglio occorre confrontare. Non lo dico solo perché Mutuionline è un comparatore, ma perché è un fatto che comparando le varie offerte si può individuare la migliore per sé, con risparmi considerevoli. Se questo non fosse vero, i comparatori non avrebbero avuto così lunga vita”.

Donazioni immobiliari: costi, imposte e novità per il 2019

Un via alternativa alla compravendita tradizionale è la donazione con cui un soggetto (donante) dona la proprietà di un immobile a un soggetto beneficiario (donatario) senza alcun corrispettivo economico.

La donazione immobiliare è un atto pubblico che deve essere stipulato davanti a un notaio e che deve rispettare determinate regole. idealista/news ti fornisce un’utile guida per conoscere i costi, le imposte da pagare e le novità del 2019.

Le novità del 2019 sulle imposte e i costi

Il 2019 è stato un anno di novità per le donazioni immobiliari. Con la norma “Disposizioni per favorire la circolazione degli immobili oggetto di donazione” è stata infatti modificata la tassazione sulla donazione.

Donazioni immobiliari prima casa

Anche nel caso di trasferimenti immobiliari per donazione si può parlare di prima casa con relative agevolazioni e i requisiti sia soggettivi che oggettivi sono identiti a quelli per l’acquisto a titolo oneroso.

Donazioni immobiliari ai figli o ai coniugi

Una delle forme più usate di donazione immobiliare è sicuramente il trasferimento gratuito realizzato a favore di un figlio o di un coniuge (che godono della stessa tassazione). Si ricorda inoltre che, a determinate condizioni, è possibile la revoca della donazione di una casa al figlio.

I rischi delle donazioni immobiliari

Acquistare un immobile donato potrebbe far incorrere in un’eventuale azione da parte degli altri eredi legittimi. A seconda dei casi, però, il compratore può adottare differenti rimedi giuridici per difendersi.

La differenza tra donazione diretta e indiretta

Sebbene la forma più conosciuta di donazione è la cosiddetta “donazione indiretta”, esiste un’altra forma di trasferimento gratutito della proprietà o di un altro diritto reale, la “donazione indiretta”. Ma qual è la differenza?

Qual è la differenza tra donazione diretta e indiretta di un immobile?

La donazione di un immobile è un contratto con cui un soggetto, il cosiddetto donante, in forma gratuita cede la proprietà, o altri diritti reali (come l’usufrutto, l’uso o il diritto di abitazione) a un altro soggetto (il donatario). Esistono due tipi di donazione: la donazione diretta e quella indiretta, vediamo qual è la differenza.

Donazione diretta di un immobile

Come spiega il notaio Valentina Rubertelli, consigliere nazionale del Notariato, “la donazione diretta di un immobile, o di un bene qualsivoglia, è quell’atto formale ricevuto dal notaio in forma pubblica alla presenza di due testimoni con cui un soggetto cosiddetto donante si priva della proprietà di un bene e lo trasferisce a un altro soggetto, il donatario, senza percepire alcun corrispettivo”.

“In questo caso se il trasferimento è stato fatto con l’animus donandi, ovvero con l’intento di beneficiare l’altro soggetto, si parla di donazione diretta”.

La donazione diretta di un immobile presuppone quindi due condizioni fondamentali: che sia effettuata attraverso un notaio, quindi con atto pubblico; alla presenza di due testimoni. Il notaio incaricato di redigere l’atto deve compiere alcune verifiche preliminari, come le visure catastali ed ipotecarie e, dopo, la stipula dell’atto, è tenuto a provvedere alla trascrizione e alla registrazione del contratto.

Vantaggi e svantaggi della donazione immobiliare 

La donazione diretta effettuata attraverso il notaio presenta vantaggi perché: l’atto del notaio assicura la validità dell’atto; il donante non è responsabile per eventuale vizi dell’immobile o in caso di rivendicazione da parte di altri soggetti; ci sono vantaggi di natura familiare in caso di donazione tra familiari diretti e nel caso in cui non si superi determinati soglie di valore.

Nel video di seguito il notaio Rubertelli spiega quali sono le imposte da pagare in caso di donazione immobiliare

Per quanto riguarda gli svantaggi di una donazione diretta, dobbiamo ricordare la necessità di sostenere i costi notarili, gli obblighi alimentari nei confronti del donante qualora versi in stato di bisogno, e la difficoltà a rivendere l’immobile per la possibilità della cosiddetta azione di riduzione da parte degli eredi legittimi del donante.

Donazione indiretta di un immobile 

La donazione indiretta di un immobile ha lo stesso obiettivo della donazione diretta: il passaggio di un bene dal donante al donatario. L’obiettivo si realizza però in maniera indiretta, con l’aquisto da parte del donante  dell’immobile che poi viene direttamente intestato al donatario.

Le caratteristiche di una donazione indiretta sono essenzialmente due: non è necessario l’atto pubblico notarile, che può avvenire con accordo verbale; c’è un solo passaggio di proprietà e non due.

Mutui casa a tassi negativi: arriva il turno della Germania?

Ormai essere pagati per comprare un’abitazione pare non essere più un paradosso. Dopo il caso danese e svizzero, potrà accadere anche in Germania. Quando sarà il turno dell’Italia?

Mutui a tassi negativi, il caso tedesco

Restituire alla fine del periodo di ammortamento di un mutuo casa una somma inferiore a quella presa in prestito pare non essere più una cosa così assurda. In Europa, fuori dall’area euro, hanno destato meraviglia Danimarca e Svizzera che, in alcuni casi, concedono finanziamenti casa a queste condizioni. Un altro tassello si aggiunge ora al panorama del mutui a tasso negativo, e in piena area euro: è quello della Germania.

Perfino dalla severa Bundesbank arriva infatti un’apertura al mutuo casa a spese della banca: in una intervista alla stampa tedesca il membro del consiglio della banca teutonica Joachim Wuermeling ha dichiarato che un simile tipo di prestiti non sarà ostacolato dalla politica dell’istituto di credito centrale del Paese.

Mutui casa a tasso negativo: Euribor ed Eurirs

La spiegazione di tanta “generosità” (ovviamente al netto degli altri costi dei mutui che potrebbero comunque far crescere il tasso effettivo) va cercata ovviamente nell’andamento dei tassi di interesse, che raramente, se non mai, si sono comportati in maniera così anomala come in questi mesi di smaccato andamento negativo, prevalentemente a causa del Quantitative Easing della Bce (passato e, almeno fino a che l’inflazione non raggiunga il 2%, anche futuro).

I tassi negativi erodono, ovviamente, i ritorni delle banche sui prestiti, al punto che queste perdono meno concedendo mutui ai privati a tassi negativi piuttosto parcheggiando denaro presso la Bce o concedendo prestiti alle imprese a tassi più elevati ma facendosi carico di un rischio maggiore. E la situazione sembrerebbe voler rimanere la medesima per ancora diverso tempo.

Previsioni tasso Euribor: negativo ancora fino al 2025

Guardando alle previsioni sull’indice Eurirs si vede infatti che le varie scadenze del tasso su cui si parametrano in Italia i mutui a tasso fisso sono negative: l’Eurirs a 10 anni che a inizio anno viaggiava sullo 0,7% ora va verso il -0,4%. Il che significa che tale tasso andrà sottratto, e non più sommato, allo spread bancario sui mutui.

Stessa questione anche per l’Euribor, la cui scadenza a tre mesi è la base per il calcolo dei mutui a tasso variabile in Italia. Le previsioni dicono che, se oggi si trova circa al -0,43%, nei prossimi mesi potrebbe scivolare oltre il -0,6% e restare comunque in territorio negativo almeno fino al 2025 (una inversione di tendenza è prevista verso la fine del 2020 ma la risalita dei tassi sarà comunque assai lenta).

Danimarca, Svizzera e Germania potrebbero quindi non restare i soli Paesi a trovare meno oneroso prestare soldi a perdere per far acquistare casa ai propri cittadini che investirli in operazioni ancor meno redditizie.

Cedolare secca, ecco chi può usufruirne

La cedolare secca è un regime facoltativo, che consiste nel pagamento di un’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali, per la parte derivante dal reddito dell’immobile. Ma chi può usufruirne?

Come evidenziato dall’Agenzia delle Entrate, possono optare per il regime della cedolare secca le persone fisiche titolari del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento (per esempio usufrutto), che non locano l’immobile nell’esercizio di attività di impresa o di arti e professioni.

Cedolare secca affitti abitazioni 2019

L’opzione può essere esercitata per unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa l’A10 – uffici o studi privati) locate a uso abitativo e per le relative pertinenze, locate congiuntamente all’abitazione, oppure con contratto separato e successivo rispetto a quello relativo all’immobile abitativo, a condizione che il rapporto di locazione intercorra tra le medesime parti contrattuali, nel contratto di locazione della pertinenza si faccia riferimento al quello di locazione dell’immobile abitativo e sia evidenziata la sussistenza del vincolo pertinenziale con l’unità abitativa già locata.

In caso di contitolarità dell’immobile l’opzione deve essere esercitata distintamente da ciascun locatore. I locatori contitolari che non esercitano l’opzione sono tenuti al versamento dell’imposta di registro calcolata sulla parte del canone di locazione loro imputabile in base alle quote di possesso. Deve essere comunque versata l’imposta di bollo sul contratto di locazione.

L’imposta di registro deve essere versata per l’intero importo stabilito nei casi in cui la norma fissa l’amunimontare minimo dell’imposta dovuta.

Opzione cedolare secca per i negozi

L’opzione per la cedolare secca può essere fatta anche per i contratti di locazione di tipo strumentale stipulati nel 2019. I locali commerciali devono essere classificati nella categoria catastale C/1 e avere una superficie fino a 600 metri quadrati, escluse le pertinenze. L’aliquota applicabile è del 21%.

Il regime della cedolare secca non può essere applicato ai contratti di locazione conclusi con conduttori che agiscono nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo, indipendentemente dal successivo utilizzo dell’immobile per finalità abitative di collaboratori e dipendenti, salvo quanto previsto per i locali commerciali classificati nella categoria C1 (novità introdotta dalla legge di Bilancio 2019 -comma 59 dell’articolo 1 della legge n. 145 del 30 dicembre 2018 – pdf).

Affitto a cooperative con la cedolare

L’opzione può essere esercitata anche per le unità immobiliari abitative, locate nei confronti di cooperative edilizie per la locazione o enti senza scopo di lucro, purché sublocate a studenti universitari e date a disposizione dei comuni con rinuncia all’aggiornamento del canone di locazione o assegnazione (Dl 47/2014).

Cosa non si paga con la cedolare secca?

Per i contratti sotto cedolare secca non andranno pagate l’imposta di registro e l’imposta di bollo, ordinariamente dovute per registrazioni, risoluzioni e proroghe dei contratti di locazione. La cedolare secca non sostituisce l’imposta di registro per la cessione del contratto di locazione.

La scelta per la cedolare secca implica la rinuncia alla facoltà di chiedere, per tutta la durata dell’opzione, l’aggiornamento del canone di locazione, anche se è previsto nel contratto, inclusa la variazione accertata dall’Istat dell’indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati dell’anno precedente.

Quando si può optare per la cedolare secca?

E’ possibile optare per la cedolare secca sia alla registrazione del contratto sia negli anni successivi, in caso di affitti pluriennali. Quando l’opzione non viene esercitata all’inizio, la registrazione segue le regole ordinarie; in questo caso, le imposte di registro e di bollo sono dovute e non sono più rimborsabili.qua