Cedolare secca, come funziona a seconda del contratto di affitto

La cedolare secca è il regime di tassazione agevolato sugli affitti che sostituisce la tradizionale imposizione fiscale Irpef. Vediamo come funziona nel caso di locazioni abitative, sia di lunga durata che locazioni brevi, e affitti commerciali.

In primis vediamo come funziona la cedolare secca. Secondo quanto stabilito dal 2º comma dell’art. 3 del dlgs 23/2011, la cedolare secca sostituisce non solo l’IRPEF e le relative addizionali (regionale e comunale), ma anche:

  • Imposta di bollo sul contratto di locazione
  • Imposta di registro per le annualità contrattuali o per il minor periodo di durata del contratto per il quale si applica l’opzione.
  • Imposta di registro e imposta di bollo sulle proroghe del contratto di locazione.

L’opzione per la cedolare secca può essere espressa al momento della registrazione del contratto mediante la presentazione del modello RLI o in momenti successivi alla registrazione. Con il dl n 193/2016 è stato disposto che la mancata proroga esplicita della cedolare secca, al momento del termine del contratto di locazione, non implica una decadenza immediata della cedolare secca a condizione che il contribuente: abbia adottato un comportamento coerente con la cedolare secca; dichiari i redditi nel quadro “RB” del modello Unico o nel 730 con i criteri della cedolare secca; versi le imposte dovute sui canoni di locazione applicando le aliquote del 10% ovvero del 21% stabilite per la cedolare secca.

La mancata comunicazione della proroga comporta pero’ delle multe: 50 euro nel caso di ritardo non superiore a 30 giorni dalla scadenza dell’adesione e 100 euro per ritardi superiori a 30 giorni.

Cedolare secca su locazioni abitative

Per quanto riguarda la cedolare secca sulle locazioni abitative, nel caso in cui si tratti di affitti superiori a trenta giorni, abbiamo due diverse aliquote

  • aliquota 21% per i contratti di locazione a canone “libero” 
  • aliquota 10% per i contratti di locazione a canone concordato. Nonostante i timori iniziali di un aumento al 12,5%, l’ultima versione della legge di bilancio ha confermato l’aliquota del 10%.

Cedolare secca per gli affitti brevi

Il decreto legge n 50/2017 ha introdotto la cedolare secca al 21% per i contratti di locazione di durata inferiore a 30 giorni stipulati da persone fisiche o da intermediari (portali online e agenzie immobiliari). La nuova normativa si applica anche ai contratti di sublocazione e a quelli stipulati dal comodatario che concede a terzi la disponibilità dell’immobile a titolo oneroso.

E’ compito dell’intermediario versare una ritenuta del 21% sull’ammontare dei canoni versati. Se la provvigione non è compresa nel corrispettivo della locazione, ma viene addebbitata direttamente dall’intermediario al conduttore o al locatore non è soggetta a ritenuta.

Un altro degli adempimenti in essere è anche l’obbligo di comunicazione dei dati relativi ai contratti di locazione breve stipulati a decorrere dal 1º giugno 2017 da parte degli intermediari e delle società di intermediazione.

Cedolare secca per i negozi a partire dal 2019

Con la legge di Bilancio 2019 è stata estesa la cedolare secca anche l’affitto di immobili commerciali e capannoni. Si applica un’aliquota del 21% sempre e quando si rispettino determinate condizioni:

  • I contratti di locazione devono essere stipulati nel corso del 2019;
  • La cedolare secca per gli immobili commerciali potrà essere applicata per l’intera durata del contratto;
  • Il nuovo regime fiscale interessa le unità immobiliari di categoria catastale C/1 e le relative pertinenze locate congiuntamente;
  • La cedolare secca per i negozi può applicarsi agli immobili di superficie massima di 600m2 (escluse le pertinenze)

Possono usufruire della cedolare secca per la locazione di immobili commerciali: le persone fisiche soggetti passivi Irpef che conseguano reddito fondiario, il proprietario, il titolare del reddito reale di godimento. Non possono optare per la cedolare secca: le società di persone, i soggetti Ires, lavoratori autonomi, enti non commerciali.

Rendimenti delle case al 6,8%, al top degli ultimi 5 anni

Secondo i dati dell’ufficio studi di idealista, l’investimento immobiliare in Italia è sempre più redditizio. Lo è ancor più adesso che i rendimenti dei nostri titoli di stato (Btp a 10 anni) sono scesi all’1,1% dal 3,4% dello stesso periodo dell’anno scorso.

L’analisi, che mette in relazione i prezzi di vendita e affitto delle diverse tipologie immobiliari per calcolare il loro rendimento lordo*, evidenzia incrementi in tutti i segmenti property con una reffitività che, nel peggiore dei casi, moltiplica per sei i tassi offerti dai titoli di Stato decennali.

A livello tendenziale i rendimenti crescono perchè l’affitto sta prendendo sempre più piede e i canoni crescono più dei prezzi richiesti per la vendita. Così si spiega l’aumento dell’1% per i segmenti commerciale (9,6%) e box (6,3%), seguiti dal residenziale (6,8%) con un più 0,8% e uffici (8%) con un più 0,3% negli ultimi 12 mesi.

Rendimenti nel residenziale
Con il rialzo dell’ultimo trimestre il tasso di rendimento delle case si raggiunge i massimi degli ultimi cinque anni. Con un tasso pari al 9,3%, Biella è al top dei rendimenti delle abitazioni, seguita da Siracusa (8,6%) e Novara (8,3%). All’opposto Siena, Venezia – entrambe con un tasso di rendimento del 4,3% -, e Massa (3,9%) sono i capoluoghi meno vantaggiosi per i proprietari. Tra i grandi mercati Milano sale al 6,8%, Torino scende lievemente fino al 6,1%, dal 6,4% del 2018. Rendimenti su a Roma (5,5%), Bologna (5,4%) e Napoli (5,2%).

Rendimenti dei locali commerciali (no capannoni)
Gli investimento nel settore retail garantiscono i ritorni più elevati nella maggior parte dei capoluoghi analizzati. Milano (15,4%) è la regina in questo segmento seguita da Vicenza (14,1%) e Monza (13,2%) tra i centri con i tassi di rendimento più alto. Da Torino (13,1) a Trapani (10%) troviamo 38 città che offrono ritorni a doppia cifra per i proprietari. I rendimenti più bassi si trovano a Caserta (7,8%), Rovigo (7,4%) e Nuoro (7,2%).

Rendimenti degli uffici
Nel settore uffici il primato dei rendimenti spetta a Torino (8,8%), che precede Ferrara (8,5%) e altre quattro città con ritorni sopra i rendimenti medi del settore: Novara, Prato, Livorno e Perugia con l’8,1%; rendimenti nella media a Padova (8%); Bergamo (5,6%), Rimini (5,4%) e Piacenza (5,3%) segnano i ritorni più bassi per gli investitori.Tra i grandi mercati Milano (7,6%) performa meglio di Roma e Napoli, entrambe al 6,8%.

Rendimenti dei box   
I box auto rimangono il prodotto meno vantaggioso per gli investitori in quasi tutti i mercati monitorati, pur restituendo un rendimento di tutto rispetto, al tasso medio del 6,3%. Delle 12 città monitorate da questo report Firenze (7,6%) è la piazza più profittevole per chi investe in un box auto da mettere a reddito, davanti a Monza (6,3%) e Bari (6,2%). Milano e Roma crescono rispetto a un anno fa, fino al 6 per cento. Catania (4,8%), Napoli (4,1%) e Genova (3,9%) chiudono la graduatoria.

Mutuo prima casa: le agevolazioni fiscali 2020

Acquisto prima casa col mutuo? Ecco le principali agevolazioni fiscali che si possono ottenere, per quanto riguarda sia l’acquisto che le detrazioni.

Acquisto prima casa, tutti i costi

Chi compra la prima casa deve preventivare tra i costi:

  • prezzo dell’immobile;
  • imposta di registro;
  • imposta ipotecaria;
  • imposta catastale;
  • IVA.

In alcuni casi si possono applicare delle detrazioni e delle agevolazioni, in particolare a seconda che:

  • la casa sia stata acquistata da un privato o da un’impresa
  • la casa sia stata costruita da più o meno di 5 anni
  • ci sia un mutuo prima casa.

Agevolazioni acquisto prima casa da costruttore o da privato

Una discriminante per ottenere agevolazioni prima casa è la natura giuridica del venditore.

Chi compra casa da un privato o da un’impresa che opera in esenzione Iva, avrà diritto alle seguenti agevolazioni fiscali:

  • imposta di registro: 2%,
  • imposta ipotecaria: 50 euro;
  • imposta catastale: 50 euro.

Chi invece acquista la prima casa da un’impresa che applica l’Iva, beneficia delle seguenti agevolazioni:

  • aliquota IVA del 4% (invece che del 10%);
  • imposta di registro: 200 euro;
  • imposta ipotecaria: 200 euro;
  • imposta catastale 200 euro.

Senza i benefici prima casa, l’imposta di registro è invece pari al 9% e l’Iva, nelle vendite per le quali è dovuta, è pari al 10%.

Acquisto prima casa con mutuo, le agevolazioni

Chi acquista con mutuo la sua prima casa, oltre a poter accedere a offerte specifiche da parte di alcune banche, può beneficiare di una detrazione Irpef del 19% degli interessi passivi fino ad un massimo di 4000 euro.

Inoltre, a seconda dell’età dell’immobile, nel caso questo venga acquistato dall’impresa costruttrice, nel valutare l’importo del mutuo prima casa da richiedere vanno conteggiate le eventuali agevolazioni. In particolare:

Per una casa costruita da meno di cinque anni:

  • Iva al 4%;
  • Imposta di registro e catastale a 200 euro ciascuna;
  • Imposta di bollo: 230 euro;
  • Tassa catastale: 90 euro.

Per una casa costruita da più di cinque anni:

  • Iva: esente
  • Imposta di registro: 2%
  • Imposta di bollo: zero
  • Tassa catastale: zero

Mutuo prima casa: chi ha diritto alle agevolazioni fiscali

Per accedere alle agevolazioni sul mutuo per l’acquisto della prima casa occorre avere specifici requisiti:

  • non possedere abitazioni in tutto il territorio nazionale per i quali si è fruito delle agevolazioni, oppure venderle entro 1 anno;
  • non essere proprietario di abitazione nello stesso Comune in cui si richiedono le agevolazioni per l’acquisto della prima casa;
  • essere residente nel Comune in cui si acquista casa o stabilirvi la residenza in 18 mesi dall’acquisto agevolato, ovvero dimostrare che la propria sede di lavoro è situata nel suddetto Comune;
  • non essere titolare di diritto d’uso, usufrutto o abitazione di altro immobile nello stesso Comune in cui si richiede l’agevolazione sull’acquisto della prima casa.

Mutui per investimenti immobiliari: i consigli da seguire

Un mutuo per la prima casa o per finanziare un investimento immobiliare? Roberto Anedda, direttore marketing di MutuiOnline, spiega come comportarsi se si vuole acquistare, magari all’asta, una casa da mettere a reddito.

Come scegliere un buon mutuo

Una delle prime regole per scegliere il mutuo casa migliore è conoscere le proprie esigenze per orientarsi tra le varie offerte. Le possibilità di finanziamento sono infatti molte, ma solo noi sappiamo quale sia l’uso che vogliamo farne.

“Ognuno conosce l’uso che vuole fare del mutuo richiesto, e conosce il proprio profilo, la propria rata sostenibile, l’importo che desidera chiedere, – è il parere di Anedda. – Tutto questo determina il tipo di mutuo che si può scegliere. Ad esempio si può decidere di anticipare gran parte della liquidità per chiedere solo una somma ridotta da rimborsare più in fretta. O al contrario si può richiedere una somma maggiore preferendo preservare la propria liquidità per investirla magari in maniera alternativa e generare una rendita alternativa che vada a compensare almeno in parte le spese del mutuo”.

Investire nel mutuo: come fare

Se infatti si desidera acquistare una casa con un mutuo, si può scegliere di abbinare il finanziamento ad un investimento che consenta di recuperare la rata, in modo che, a conti fatti, il mutuo “si ripaghi da solo”. Un’alternativa  è appunto finanziare l’acquisto chiedendo una somma quanto più possibile vicina al valore dell’immobile, investendo invece la propria liquidità in modo da generare una rendita che compensi le rate del mutuo (ad esempio acquistando prodotti finanziari di vario genere).

Una seconda alternativa è utilizzare la casa stessa acquistata col mutuo, o ristrutturata per uso affitto, come fonte di reddito. Dandola in locazione, infatti, si possono ricavare buoni rendimenti che ripaghino almeno in parte le spese legate al mutuo.  

Casa per investimento: comprarla col mutuo

Quale scenario si prospetta per chi desideri un mutuo ad uso investimento? “La situazione in quest’ottica al momento è perfetta, – dichiara Roberto Anedda. – Il costo dei finanziamenti è infatti molto contenuto e promette di restare tale ancora per lungo tempo. Chi desideri quindi stipulare un mutuo per acquistare una casa, o per ristrutturarla ad uso investimento, può davvero sostenere costi che, al netto delle tasse e delle imposte che comunque sarebbero presenti, siano inferiori al rendimento finale”.

I mutui possono quindi costituire un aiuto all’investimento immobiliare? “Senz’altro i mutui agevolano chi voglia investire in una casa, considerando inoltre che spesso che acquista in quest’ottica preferisce piccoli tagli dai costi già in partenza piuttosto contenuti. A ciò si aggiunge il vantaggio di poter stipulare un mutuo diluito nel tempo a costi davvero minimi, che si aggirano intorno all’1% anche sulle lunghe scadenze (20-30 anni). Se la casa acquistata è nelle condizioni di generare un rendimento superiore a questo, il vantaggio è tangibile”.

Mutuo per casa all’asta: le cose da sapere

Un modo per aggiudicarsi una casa a prezzi anche del 20-30% inferiori ai valori di mercato è quello di partecipare alle aste giudiziarie. Ovviamente questo tipo di acquisto non è esente da rischi: una volta acquistato, ad esempio, l’immobile potrebbe non essere immediatamente disponibile. Naturalmente, poi, l’aggiudicazione del bene non è affatto scontata.

Al netto di questi accorgimenti, però, la somma necessaria per acquistare un casa all’asta potrebbe essere davvero contenuta se si considera che oltre allo sconto sul prezzo di mercato si hanno anche perizie e spese a costo zero, dato che sono svolte nell’ambito di un procedimento giudiziario. Circostanza, questa, che implica anche il risparmio della commissione dovuta ad un agente immobiliare che in questo caso non è necessario.

Anche in questo caso comunque è possibile stipulare un mutuo per l’acquisto di tali immobili. “I mutui per acquistare le case all’asta, – spiega Roberto Anedda, –  prevedono procedure particolari legate al funzionamento dell’asta stessa; ad esempio l’erogazione avviene solo al momento dell’effettivo ottenimento dell’immobile, per cui alla domanda andrà allegata tutta la documentazione legata all’asta. Ci sono inoltre convenzioni particolari fra i tribunali e alcuni istituti di credito”.

In cosa differisce il mutuo tradizionale rispetto al mutuo per asta? “In sé il finanziamento non differisce dagli altri, – risponde Anedda. Le offerte restano molto vicine ai minimi di mercato, al netto di alcune maggiorazioni nel caso l’immobile acquistato non sia una abitazione principale. In quest’ultimo caso, invece, anche il mutuo per asta gode delle relative formule agevolate. Tolti gli eventuali maggiori costi, anche nel caso del mutuo per asta il vantaggio sta nella possibilità di finanziare l’acquisto facilmente e a costi contenuti. Il che può essere un aiuto per chi desideri accaparrarsi all’asta una casa ad uso investimento”.

Dieci ragioni per cui investire nel residenziale è una scommessa vincente

Il settore del living rappresenta sempre più il futuro dei grandi investimenti immobiliari alla luce delle trasformazioni demografiche in atto. L’analisi di Jll.

Nello studio “Residential: a fast growing asset class”, Jll fotografa i principali cambiamenti in atto nel mercato residenziale, in particolare il sempre maggiore interesse degli investitori istituzionali verso il living, considerato una nuova asset class anche nell’ottica di diversificazione di portafoglio.

Fattori demografici a favore dell’immobiliare residenziale

Fattori quali l’incremento del numero degli studenti, la riduzione della dimensione delle famiglie, l’invecchiamento della popolazione, la crescente urbanizzazione creano una domanda di alloggi che per ora non incontra un’offerta adeguata: perciò il 68% degli investitori a livello europeo dichiara di cercare di sfruttare questo gap per realizzare proficui investimenti nel settore del living.

“Parliamo di un settore destinato a diventare sempre più attrattivo per via dell’evoluzione delle condizioni di mercato e delle abitudini delle nuove generazioni, – spiega Antonio Fuoco, Head of Living Capital Markets presso JLL Italia. – Se da un lato infatti la crescita dei prezzi e dei tassi spingerà nel prossimo futuro i consumatori verso l’affitto, dall’altro già oggi le nuove generazioni che sono più mobili e flessibili – fattori questi che incideranno inoltre in maniera positiva sulla produttività del Paese – sembrano orientate maggiormente verso l’uso delle case piuttosto che verso il possesso”.

Mercato residenziale italiano

Nel 2018, il volume di asset under management appartenente a questa categoria è cresciuto in Europa del 30%. In Italia, con oltre 90 miliardi transati nel 2018, il settore residenziale è l’asset class con la più alta quota di mercato. Fino ad oggi la maggior parte del mercato residenziale ha coinvolto individui privati, con il 72% delle famiglie italiane che possiede una casa e circa il 50% del patrimonio delle famiglie che è allocato in questo settore. Si tratta tuttavia di una quota di transazioni molto frammentata che andrà ad istituzionalizzarsi almeno per il 5%. Anche i piccoli investitori si stanno muovendo. Già nei primi mesi del 2019 infatti, il 30% delle transazioni registrate a Milano hanno riguardato piccoli investitori privati che intendono locare gli appartamenti acquistati.

Il mercato italiano residenziale è molto dinamico sulle locazioni, con un numero di contratti che nel 2018 ha superato quota 900.000, un dato nettamente superiore a quello delle vendite che arrivano a 578.000 contratti. Milano conferma la sua dinamicità con il 4,1% delle dimore vendute e il 7,7% locate. Livelli di locazione non troppo distanti si registrano anche in città come Torino (7,6%) e Bologna (6,6%) che probabilmente beneficiano dell’alta velocità in grado di collegarle a Milano in circa un’ora.

Le 10 ragioni per investire nel residenziale

Il settore residenziale sarà centrale anche per gli anni a venire, e Jll individua nel suo report diversi fattori che saranno fondamentali nel suo andamento futuro. In particolare:

  1. I tassi di interesse sui mutui aumenteranno: nei prossimi anni i tassi di interesse dovranno risalire, rendendo le transazioni meno numerose e influendo sui prezzi immobiliari;
  2. Mercato dei millennial: nel prossimo decennio le persone nate a cavallo del millennio raggiungeranno la capacità di spesa necessaria ad acquistare una casa, entrando nel mercato. Ma con caratteristiche diverse da quelle dei loro genitori, orientati per lo più all’acquisto di grandi case. Per i millennial si parlerà maggiormente di piccoli tagli o addirittura di affitti;
  3. Offerta residenziale: la disponibilità di prodotto nuovo e di qualità non è equamente distribuita in ogni zona d’Italia e questo influenzerà prezzi e transazioni;
  4. Prezzi degli alloggi: Dopo molti anni di discesa, il trend dei prezzi è destinato ad invertirsi, ma non dovunque;
  5. Competitività: alcuni asset andranno acquistati in fretta prima che il loro prezzo aumenti ulteriormente, in particolare per quanto riguarda gli appartamenti di nuova costruzione e di miglior qualità. Il conseguente aumento dei prezzi potrebbe spingere il mercato verso gli affitti;
  6. Affitti: diverranno sempre più importanti ala luce di quanto sopra, e anche a causa del cambiamento delle abitudini nell’abitare, sempre più vissuto come servizio e meno come possesso;
  7. Investitori istituzionali: sono destinati a fare il loro ingresso in massa per sfruttare il trend degli affitti residenziali, che assicurano buoni rendimenti e differenziazione di portafoglio, sulla scorta delle rendenze demografiche e sociali in atto;
  8. Servizi immobiliari: diverranno sempre più centrali per completare l’offerta immobiliare rendendola più appetibile e competitiva;
  9. Tecnologia: l’innovazione tecnologica sarà sempre più al servizio del real estate per facilitare le interazioni tra venditori e acquirenti, ma anche per migliorare i servizi a disposizione dei clienti immobiliari;
  10. Settori emergenti: le nuove tendenze del living si adattano ai fenomeni demografici e si declinano in coliving, multi-family, micro-living, senior housing e student housing. Tutti settori a disposizione degli investitori che vorranno entrare nel mercato italiano.