Mercato immobiliare, statistiche Omi: nel terzo trimestre +5% per le compravendite

Anche nel terzo trimestre del 2019 si conferma la tendenza espansiva dei volumi delle compravendite nel settore residenziale, in atto, sostanzialmente, dal 2014; il tasso tendenziale, +5%, risulta superiore a quello registrato nel trimestre precedente (+3,9%). Anche il dato destagionalizzato del NTN risulta in crescita, confermandosi il più alto dell’intera serie storica (2011-2019).Transazioni residenziali terzo trimestre 2019Values46.61428.09028.00122.50111.893137.099Nord -OvestNord -EstCentroSudIsoleItalia025k50k75k100k125k150kOMI/Agenzia delle EntrateCondividi

Disaggregando per macroaree territoriali, i tassi di crescita più elevati si sono registrati al Nord, rispettivamente con il +6,9% del Nord Ovest, dove si concentra il 34% dell’intero mercato nazionale, e con il +5,7 % del Nord Est (che, in termini di volumi assoluti scambiati, ha superato la macroarea Centro); il tasso di crescita più basso è quello delle Isole (+2,2%). In questo trimestre sono stati i comuni capoluogo a presentare una tendenza espansiva più marcata (+5,9% alla scala nazionale, contro il +4,5% dei comuni minori), per effetto soprattutto delle dinamiche registrate nel Nord Ovest (dove il tasso di crescita dei capoluoghi è quasi doppio); in ogni caso, in nessuna disaggregazione territoriale si hanno tassi negativi.

Sostanzialmente analoghi sono i dati relativi alle superfici compravendute, dove il tasso più alto si è registrato, tuttavia, nel Nord Est, anche per effetto di un significativo incremento della superficie media degli immobili scambiati (+1,6 m2 , che portano il dato medio a 116,2 m2 , il valore più alto tra i cinque rilevati). I dati nazionali mostrano una maggiore tendenza espansiva per le due classi estreme (rispettivamente +7,3% fino a 50 m2 , +7% oltre 145 m2 ).

Compravendite immobiliari in Italia: per grandi città

I dati relativi alle otto principali città italiane confermano una generale tendenza all’espansione dei volumi delle compravendite: particolarmente rilevante, in considerazione delle dimensioni del relativo mercato, il tasso registrato a Milano (+11,4%), inferiore soltanto a quello di Genova (+11,9%). Roma rimane, in termini assoluti, la città con il maggior numero di compravendite (NTN 7.481); a Firenze si è avuto l’unico tasso negativo tra gli otto rilevati (-5,3%), per quanto più contenuto rispetto al -9,1% del trimestre precedente.

La serie storica del NTN dal 2011 mostra la generale tendenza positiva delle otto città a partire dal 2014, con poche eccezioni limitate a singoli dati trimestrali; si può osservare come Bologna sia l’unica città ad aver presentato, in questo trimestre, un tasso inferiore a quello del trimestre precedente, seppure ancora positivo. In termini di superficie compravenduta, per il complesso delle 8 grandi città il tasso di variazione tendenziale è lievemente più basso del tasso in termini di NTN (+5,3% contro +5,8%). Ciò avviene perché nelle tre città con i maggiori volumi di mercato (Roma, Milano e Torino) gli scambi di abitazioni hanno riguardato, mediamente, unità di taglio dimensionale più piccolo rispetto allo stesso trimestre del 2018. Si conferma un’espansione più solida per le compravendite di abitazioni più piccole (+10,3% fino a 50m2 , +8% da 50m2 ).

Andamento dei prezzi delle abitazioni in Italia

Gli ultimi dati disponibili dell’Eurostat relativamente ai prezzi nominali delle abitazioni riguardano il II trimestre 2019 e mostrano per la Ue, in termini di variazioni tendenziali annue (II trimestre 2019 rispetto al II trimestre 2018), un aumento di circa il 4,2% nell’area euro. Al contrario, l’Italia mostra nel II trimestre del 2019 un tasso tendenziale ancora negativo (-0,2%, secondo l’Istat); in particolare, la flessione tendenziale è da attribuire unicamente ai prezzi delle abitazioni esistenti che registrano una variazione negativa pari a -0,4% (in attenuazione dal -1,3% nel trimestre precedente). I prezzi delle abitazioni nuove, invece, aumentano su base tendenziale dello 0,1%, rallentando, quindi, rispetto al +1,5% del primo trimestre del 2019. Per l’Italia, infine, il clima del mercato immobiliare residenziale del III trimestre 2019 secondo il sentiment e alcuni fatti registrati dal Sondaggio congiunturale del mercato delle abitazioni in Italia è sintetizzabile in questi punti: 

  • la quota di operatori che segnalano pressioni al ribasso sulle quotazioni degli immobili sale al 34% e resta largamente superiore a quella di coloro che indicano un aumento delle quotazioni (salita al 7,4%); 
  • la quota di agenzie che hanno venduto almeno un’abitazione nel terzo trimestre del 2019 subisce di nuovo un calo (78,7%; era 81,7% nella precedente rilevazione); 
  • il 17,1% delle agenzie indica un aumento degli incarichi a vendere, dall’8% della precedente rilevazione; 
  • la mancanza di proposte di acquisto a causa di prezzi ritenuti troppo elevati dai potenziali compratori si conferma il principale motivo di cessazione dell’incarico a vendere, anche se la percentuale scende al 58,7% (era il 65% nella precedente rilevazione) e ad essa si affianca (al 57%, era il 48,8%) la presenza di proposte di acquisto ritenute insoddisfacenti perché a prezzi troppo bassi per il venditore; 
  • il margine medio di sconto sui prezzi di vendita rispetto alle richieste iniziali del venditore sale al 12,6% dal 9,8% della precedente rilevazione; 
  • tempi medi di vendita tornano ad aumentare, 7,5 mesi rispetto ai 6,3 mesi rilevati nel secondo trimestre; 
  • il mutuo ipotecario continua a finanziare la maggior parte degli acquisti (il 73,6%) e copre il 76,2% del valore dell’immobile; 
  • le attese degli agenti sul proprio mercato di riferimento peggiorano, con il saldo tra giudizi favorevoli e sfavorevoli sulle condizioni del proprio mercato di riferimento nel terzo trimestre che rimane in territorio negativo e scende al -6,5 per cento; 
  • le aspettative sull’evoluzione del mercato immobiliare nazionale nel trimestre in corso sono improntate a una maggiore cautela, con il 71,7% delle agenzie che si attende una situazione invariata, ma restano positive le prospettive nel medio termine (2 anni).

Salvare la propria casa: i fondi esistenti per non perdere il proprio immobile

Per quanto solida possa sembrarci casa nostra, per una ragione o per l’altra può presentarsi il rischio di perderla. Perché le rate del mutuo non sono sostenibili, ad esempio. Oppure perché non si riesce a pagare l’affitto. Vediamo insieme quali fondi sono a disposizione per salvare la propria casa.

Secondo quanto rilevato da Astasy, gli immobili adibiti a prima casa interessati da pignoramento sono circa il 5% del totale, pari pressappoco a 13 mila. Tenendo conto che ciascuno potrebbe essere occupato da un nucleo familiare di quattro persone, parliamo di circa un milione di persone potenzialmente coinvolte nel trauma di perdere una casa, con tutte le conseguenze socio economiche che ciò comporta. Oltretutto i debiti familiari vengono tutt’altro che estinti: con le aste infatti si tende a vendere gli immobili a forte sconto, recuperando spesso non oltre un terzo del totale del debito e lasciando il resto comunque sulle spalle dei debitori.

Il Fondo Salva Casa, cos’è e come funziona

Come fare per evitare queste situazioni? E’ recente la notizia dell’introduzione, nel decreto di Bilancio 2020, del cosiddetto “Fondo salva casa”. Si tratta di un ammortizzatore sociale pensato da un lato per venire incontro alle famiglie che non riescono a saldare i propri debiti (e vedono quindi la propria casa a rischio di pignoramento), e contemporaneamente assicurare un rendimento al Fondo stesso.

Come funziona infatti il Fondo salva casa? Come un fondo immobiliare, esso acquisisce all’asta gli immobili pignorati, e poi li riassegna in locazione proprio a coloro che ne hanno subito il pignoramento a causa delle proprie difficoltà economiche. Il canone di locazione in questo caso è calmierato, proprio in considerazione delle cattive acque in cui navigano queste persone. Non solo, ma gli ex proprietari godranno di condizioni favorevoli in modo da agevolare il riacquisto dell’immobile ad un prezzo di favore, vicino a quello pagato dallo stesso Fondo per la sua acquisizione.

Il Fondo, la dotazione cui iniziale sarà sufficiente ad aiutare circa 10 mila famiglie, opera in collaborazione con Reoco e società di cartolarizzazione attraverso le quali l’acquisto degli immobili viene effettuato sotto forma di acquisizione di pacchetti di crediti, nonché di associazioni e Onlus. Si pone quindi come una sorta di strumento finanziario a remunerazione sì, ma con finalità sociale. La mission è quella di tamponare la situazione di circa 250 mila esecuzioni immobiliari in atto in Italia che, stando al Ministero della Giustizia, ci metteranno almeno cinque anni ad essere smaltite, con reciproco vantaggio sia per i creditori, che comunque rientreranno dei propri fondi, sia per i sottoscrittori del Fondo, che avranno una remunerazione, sia per i debitori che potranno continuare a vivere nella propria casa, veder ridurre il proprio debito e avere diritto a riacquistare casa nel momento in cui la situazione sarà per loro migliorata.

Cos’è il Fondo morosità incolpevole

Quali altri mezzi sono a disposizione delle famiglie per salvare la casa dal pignoramento? Da un lato abbiamo il Fondo destinato agli inquilini morosi incolpevoli, nato nel 2013 per venire incontro alle situazioni in cui vi sia “l’impossibilità al pagamento del canone di locazione a causa della perdita o della consistente riduzione del reddito del nucleo familiare”. Tra le cause della morosità incolpevole ci sono ad esempio la perdita del lavoro per licenziamento, la riduzione dell’orario di lavoro a seguito di accordi sindacali, la messa in cassa integrazione o altro ammortizzatore sociale, la cessazione dell’attività libero professionale, il mancato rinnovo del contratto di lavoro atipico, malattia grave o decesso.

Il Fondo morosità incolpevole va quindi a sostenere la capacità di pagare i canoni di affitto per coloro che non riescono più a farvi fronte: tra il 2014 e il 2020 la dotazione totale stanziata è di 265 milioni di euro, 46 milioni solo nel 2019. L’importo massimo di contributo concedibile, per sanare la morosità incolpevole, è di 12.000 euro, erogate da ciascun Comune in seguito a valutazione dei requisiti dei richiedenti.

Tra tali requisiti figurano:

  • un Isee non superiore a 26.000 euro
  • un provvedimento di sfratto per morosità
  • un contratto di locazione regolarmente registrato
  • la presenza all’interno del nucleo familiare di un componente ultrasettantenne o minore o con invalidità accertata per almeno il 74%, o in carico ai servizi sociali o alle aziende sanitarie locali per l’attuazione di un progetto assistenziale individuale

Come richiedere il bonus affitto

Tra gli strumenti di sostegno per coloro che non possono permettersi più l’affitto della propria casa figura anche il bonus affitto, o contributo affitto, più propriamente il Fondo nazionale per il sostegno all’accesso alle abitazioni in locazione, che permette di ottenere un contributo di importo pari alla differenza tra affitto dell’inquilino e quello che questi pagherebbe se abitasse in una casa popolare. Tali livelli sono stabiliti e valutati da ogni singolo Comune, attraverso il quale il contributo viene erogato.

A chi spetta il contributo per gli affitti? Lo si può richiedere al proprio Comune se si è in possesso dei seguenti requisiti:

  • Essere cittadino italiano o straniero in possesso di permesso di soggiorno;
  • Residenza nel Comune in cui si trova l’immobile;
  • Non essere proprietari di immobili, né titolari di altri diritti reali su immobili;
  • Aver sottoscritto un contratto di affitto nel Comune;
  • Non essere già assegnatario di una casa popolare;
  • ISEE complessivo non oltre un determinato limite stabilito dal Comune;

La proprietà di beni mobili all’interno del nucleo familiare non deve superare un certo valore.

Come presentare domanda per il contributo affitti? Occorre recarsi in Comune per ottenere l’apposita modulistica, da corredare con l’elenco dei documenti richiesti, solitamente documento di identità o permesso di soggiorno, copia del contratto di affitto e della sua registrazione presso l’Agenzia delle Entrate, copia del versamento dell’imposta di registro annuale o della scelta della cedolare secca se questo è il caso, copia dell’Isee.

Presentata la domanda, questa viene inserita in una graduatoria; dopo tre mesi gli aventi diritto iniziano a ricevere il contributo.

Contributo affitto, come funziona

Ancora nell’ambito degli affitti, per coloro che sostengono canoni di locazione troppo alti e non vogliono correre il rischio di dover perdere la casa per sfratto, esiste il contributo affitto o bonus affitto. Si tratta di un contributo per le famiglie a basso reddito titolari di un contratto di locazione, allo scopo di rimborsarne il pagamento del canone qualora questo sia troppo gravoso. I fondi messi a disposizione provengono da Stato, Regioni e Comuni,e per essere erogati necessitano, al solito, di alcuni requisiti tra cui:

  • contratto di locazione registrato
  • residenza nel comune in cui si trova ‘immobile
  • reddito ISEE non superiore a certi limiti
  • non essere assegnatari di case popolari.

Anche in questo caso la domanda va fatta presso il proprio Comune di residenza: in caso di accettazione della domanda, una comunicazione arriva a casa con l’indicazione del giorno in cui poter incassare il contributo.