Cos’è la plusvalenza immobiliare e cosa cambia nel 2020

La legge di bilancio ha introdotto novità anche per quanto riguarda la plusvalenza immobiliare nel 2020. Vediamo cos’è la plusvalenza e cosa cambierà nell’anno in corso

Plusvalenza immobiliare 2020: cos’è?

La plusvalenza immobiliare è quel guadagno realizzato rivendendo un immobile a un prezzo più alto di quello di acquisto dopo 5 anni dell’acquisto stesso. Il Fisco tassa la plusvalenza immobiliare ai fini delle imposte sui redditi e questo perché la si considera un reddito diverso.

La plusvalenza immobiliare, ossia il guadagno che si ottiene con la rivendita del bene, si realizza tramite una cessione a titolo oneroso, che oltre al trasferimento della proprietà può riguardare anche diritti reali. 

Plusvalenza immobiliare, tassazione

La plusvalenza nella vendita di immobili è tassata quando l’immobile venduto è stato acquistato da meno di 5 anni; quando l’immobile non è pervenuto al venditore in seguito a una successione; quando l’immobile non è stato adibito a residenza del venditore o di un suo familiare nel tempo intercorso fra l’acquisto e la vendita che ha realizzato la plusvalenza.

Calcolo plusvalenza immobiliare

Il contribuente che deve pagare l’imposta sulla plusvalenza immobiliare può calcolare la plusvalenza e inserire la stessa sotto la voce “altri redditi” della dichiarazione dei redditi, per poi pagare la relativa aliquota Irpef di riferimento; oppure può chiedere in sede di rogito di applicare un’imposta sostitutiva del 20%, che va pagata contestualmente al rogito e che il notaio pagherà una volta che l’atto sarà registrato per via telematica.

Plusvalenza immobiliare prima e seconda casa

La plusvalenza immobiliare viene tassata attraverso un’imposta sostitutiva se la prima o seconda casa è stata ceduta a titolo oneroso. La plusvalenza imponibile si calcola sulla base della differenza tra corrispettivo incassato e costo di acquisizione. Nel caso della plusvalenza immobiliare per la seconda casa, poiché il venditore per definizione risiede in altra abitazione, la plusvalenza produrrà sicuramente una tassazione.

Quando si paga la plusvalenza immobiliare e quando no

Come detto, se si acquista un immobile e lo si rivende prima di 5 anni a un prezzo maggiorato si deve pagare sulla plusvalenza generata una tassa pari al 20%. Non si paga la plusvalenza immobiliare quando:

  • si riceve un immobile in eredità e si decide di metterlo in vendita;
  • si acquista un immobile e lo si vende dopo un periodo di 5 anni;
  • si acquista un immobile con agevolazione di prima casa e per la maggior parte del periodo tra acquisto e vendita l’alloggio viene utilizzato come abitazione principale

Le cessioni a titolo gratuito non costituiscono plusvalenza, mentre non c’è tassazione per le plusvalenze relative a immobili acquistati per successione e a fabbricato abitativo adibito dal cedente, per la maggior parte del periodo di possesso, ad abitazione principale propria o dei propri familiari.

Plusvalenza immobiliare, i costi detraibili

L’articolo 68 comma 1 del Testo Unico delle Imposte sui Redditi ha introdotto la possibile di detrarre dalla plusvalenza immobiliare i cosiddetti “i costi inerenti”, ovvero tutte le spese sostenute in relazione all’immobile.

“Le plusvalenze di cui alle lettere a) e b) del comma 1 dell’articolo 67 sono costituite dalla differenza tra i corrispettivi percepiti nel periodo di imposta e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione del bene ceduto, aumentato di ogni altro costo inerente al bene medesimo”

Sebbene l’articolo 68 non specifichi di quali costi possa trattarsi, i costi inerenti includono tutte le spese sostenute per l’acquisto dell’appartamento, le spese di costruzione e di ristrutturazione

Aumento dell’imposta sostituiva per plusvalenza immobiliare 

Rispetto al 2019, la plusvalenza immobiliare presenta una novità per quanto riguarda l’imposta sostitutiva. L’ articolo 89 della legge di bilancio 2020, dedicato ai rendimenti dei beni prevede un incremento dal 20% al 26% dell’aliquota dell’imposta sostituitiva per la plusvalenza imobiliare realizzata a seguito di cessioni a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni. Secondo la legislazione vigente (la legge finanziaria del 2006) l’aliquota è del 20%.

L’applicazione di questo regime sostituitivo è facoltativa e deve essere richiesta al notaio in sede di rogito. Sostituisce la normale tassazione IRPEF che si applica sulla plusvalenza calcolata come differenza tra prezzo di acquisto o costruzione e prezzo finale di vendita.

Tassi sui mutui, cosa aspettarsi nel 2020 Il tasso variabile potrebbe diventare più interessante

Dopo un anno sui minimi, cosa aspettarsi dai tassi di interesse sui mutui nell’anno appena cominciato? Vediamolo insieme.

Il 2019 è stato un anno straordinario dal punto di vista dei tassi sui mutui a tasso fisso, con livelli che in agosto sono scesi addirittura sotto la parità per l’indice Irs. Secondo il Sole 24 Ore, oggi vediamo un livello comunque basso, l’Irs a 20 anni allo 0,56% e a 25 anni allo 0,59%. Con uno spread di 50-60 punti base il tasso fisso resta comunque intorno all’1%. La scadenza a 10 anni vede offerte di mutuo anche sotto questa soglia.

“Gli Irs seguono da vicino l’andamento dei tassi del Bund tedesco – spiega Vito Lops del Sole 24 Ore. –  Da agosto questi sono risaliti (sulla scadenza a 10 anni da -0,7% a -0,25%) e questo spiega come mai anche gli Irs siano risaliti. Quanto ai mesi a venire i gestori che seguono da vicino i mercati finanziari ipotizzano che il rendimento del Bund possa risalire di altri 20-30 punti base. Quindi è ragionevole ipotizzare che i mutui a tasso fisso per il 2020 possano risultare – se nel frattempo le banche non ridurranno lo spread per compensare l’eventuale aumento degli Irs – di circa 20-30 punti base in più”.

Quanto agli Euribor a 3 mesi, base per i mutui a tasso variabile, i future a 5 anni mostrano un livello che resterà intorno a -0,38% (ulteriore quota da sottrarre allo spread) per i prossimi 12 mesi, dopo i quali si avrà una lenta risalita verso lo zero, a cui si arriverà non prima dell’inizio del 2024. Cosa significa questo? Che ancora per lungo tempo il mercato resterà senza scossoni, anche alla luce delle politiche Bce. Chi quindi ha tra le mani un contratto di mutuo già acceso non vedrà presumibilmente le rate lievitare più di tanto.

Il quesito dell’anno si ripropone: meglio il tasso fisso o il variabile? Negli scorsi mesi si è raggiunta una sostanziale parità tra le due tipologie di mutuo, che hanno fatto propendere i clienti per i contratti a tasso fisso per nuove accensioni o per surroghe. Da ora, con la prospettiva di una prossima variazione dei tassi Irs, se pur lieve, il variabile potrebbe tornare ad essere più interessante.