Acquisto immobile ristrutturato da impresa costruttrice, le detrazioni per il 2019

Chi nel corso del 2019 acquista un immobile ristrutturato da un’impresa costruttrice ha diritto a una detrazione fiscale.

Acquisto immobili ristrutturati 2019

L’agevolazione consiste in una detrazione Irpef del 50% e spetta su un importo massimo di spesa di 96mila euro. A partire dal 2020 la detrazione sarà del 36% per un importo massimo di 48mila euro. La detrazione è divisa in 10 rate annuali di pari importo.

La detrazione deve essere calcolata su importo forfettario uguale al 25% del prezzo di vendita o di assegnazione dell’abitazione, risultante dall’atto di acquisto o di assegnazione. Il prezzo comprende anche l’IVA addebitata all’acquirente.

Per poter usufruire della detrazione bisogna rispettare le seguenti condizioni:

  • l’unità immobiliare deve essere ceduta dall’impresa di costruzione o di ristrutturazione immobiliare o dalla cooperativa che ha eseguito gli interventi
  • l’acquisto o l’assegnazione dell’unità abitativa deve avvenire entro 18 mesidalla data del termine dei lavori
  • l’immobile acquistato o assegnato deve far parte di un edificio sul quale sono stati eseguiti interventi di restauroe di risanamento conservativo di ristrutturazione edilizia riguardanti l’intero edificio. L’agevolazione trova applicazione, pertanto, a condizioneche gli interventi edilizi riguardino l’intero fabbricato (e non solo una parte di esso, anchese rilevante). Non spetta se sono stati eseguiti interventi di semplice manutenzione ordinaria o straordinaria.
  • il termine “immobile” deve essere inteso come singola unità immobiliare e l’agevolazione non è legata alla cessione o assegnazione delle altre unità immobiliari che costituiscono l’intero fabbricato, così che ciascun acquirente può beneficiare della detrazione con il proprio acquisto o assegnazione.

La detrazione spetta al proprietario, al nudo proprietario e al titolare di un diritto reale di godimento sull’immobile (uso, usufrutto, abitazione). Il limite massimo di spesa ammissibile deve essere riferito alla singola unità abitativa e non al numero di persone che partecipano alla spesa. 

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Nuova Imu Tasi 2019, ipotesi sgravi per alcune tipologie immobiliari

Non solo semplificazione. La nuova Imu 2019 adesso punta a prevedere sconti mirati per alcune categorie di immobili, in particolare case sfitte od occupate abusivamente o ancora capannoni delle imprese che hanno chiuso la produzione.

L’obiettivo, dunque, della nuova Imu e Tasi 2019 si fa più ambizioso. L’ostacolo, come di consueto, è rappresentato dal nodo coperture. E’ quindi cruciale il passaggio al Ministero dell’Economia e la prossima legge di Bilancio.

Nel frattempo, i lavori vanno avanti. Al momento, sono in corso le audizioni davanti alla Commissione Finanze della Camera, dove sono stati ascoltati tra gli altri Confedilizia e Ance.

La proposta di legge C. 1429, che si compone di tredici articoli e punta ad unificare Imu e Tasi, è stata presentata lo scorso 7 dicembre, primo firmatario il vicepresidente della commissione Finanze, Alberto Gusmeroli (Lega).

Il disegno di legge vuole arrivare a un testo condiviso da tutta la Commissione in tempi rapidi: il Ddl potrebbe ottenere la sede deliberante almeno a Montecitorio, per avere un primo via libera pieno entro l’autunno.

Riduzione o sospensione del canone di locazione per vizi immobile, cosa dice la legge?

Sino a che punto devono essere gravi i vizi di un immobile per giustificare la riduzione o la sospensione del canone di locazione? A spiegarcelo sono i nostri collaboratori di condominioweb.

Articolo scritto dall’avv. Giuseppe Zangari di condominioweb

ll conduttore è legittimato a interrompere il versamento dei canoni solamente qualora i vizi dell’immobile siano di una gravità tale da comprometterne in maniera assoluta il godimento, ma non per semplici difficoltà e/o disagi, specie se conosciuti al momento della stipula o del rinnovo contrattuale.

Nella controversia in esame il conduttore si presenta all’udienza di sfratto con un assegno pari al complessivo ammontare dei canoni scaduti – ma non delle spese condominiali, che contesta – e si oppone alla risoluzione del contratto per proprio inadempimento adducendo l’esistenza di vizi dell’immobile, con riferimento sia all’assenza del certificato di abitabilità del fabbricato sia a esalazioni maleodoranti provenienti dall’impianto fognario confinante.

Il Tribunale rigetta ogni doglianza e condanna severamente il conduttore per molteplici inadempimenti (Trib. Cremona, 11.3.2019).

Il caposaldo della pronuncia è rappresentato da un principio oramai consolidato nella giurisprudenza di Cassazione, e cioè che “In tema di locazione al conduttore non è consentito di astenersi dal versare il canone, ovvero di ridurlo unilateralmente, e ciò anche nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene ed anche quando si assume che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore.

La sospensione totale o parziale dell’adempimento dell’obbligazione del conduttore è, difatti, legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un’alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti” (tra le altre, Cass. Civ. n. 18987/2016).

In altri termini, la sospensione dei canoni deve essere conforme ai criteri di lealtà e buona fede, edè dunque necessario un impedimento assoluto al godimento dell’immobile o di una parte di esso.

Applicando tale regola al caso di specie, il giudice ritiene che l’assenza del certificato di abitabilità non sia di per sé motivo di nullità del contratto, ove tale mancanza non impedisca l’utilizzazione del bene: “Il mancato rilascio di concessioni, autorizzazioni o licenze amministrative, relative alla destinazione d’uso dei beni immobili – ovvero alla abitabilità dei medesimi – non è d’ostacolo alla valida costituzione di un rapporto locatizio, sempre che vi sia stata, da parte del conduttore, concreta utilizzazione del bene” (tra le altre, Cass. Civ., n. 975/2007).

Per quanto concerne invece le esalazioni fognarie, ritiene che l’opponente non abbia raggiunto la prova che le stesse eccedano la soglia di normale tollerabilità – onere probatorio complesso ma ciò nonostante addossato interamente al conduttore.

Al contrario, è emerso in giudizio che durante i quattordici anni di affittanza non era mai stata sollevata alcuna rimostranza al riguardo e, altresì, che tale problema era certamente conosciuto dal conduttore in occasione dei rinnovi del rapporto locatizio: “Alla data di scadenza del contratto di locazione, al termine dei due quadrienni, il conduttore, nonostante le esalazioni maleodoranti, ha ritenuto la cosa locata conforme alle proprie esigenze ed ha rinnovato il contratto di locazione e quindi ora non può recriminare vizi dell’immobile che ben conosceva e che ha accettato”.

Ancora una volta, pertanto, il giudicante fa leva sul concetto di buona fede contrattuale.

Infine, preso atto che il conduttore ha saldato banco judicis i canoni scaduti alla data di prima udienza e chele spese condominiali non pagate ammontano a meno di una mensilità, e dunque non possono essere causa di risoluzione, il Tribunale fa leva sul fatto che dopo la prima udienza, edurante l’intero procedimento, il conduttore non ha più corrisposto alcun canone e che, pertanto, una volta rigettati i motivi di opposizione, il relativo debito giustifica la convalida dello sfratto.

Come a dire che, in attesa di sapere se la sospensione dei pagamenti sia o meno legittima, vanno comunque saldati i canoni maturatinel corso dell’opposizione allo sfratto.

Tassi dei mutui, le previsioni Eurirs ed Euribor dopo la Bce

Dopo l’ultimo consiglio direttivo Bce, cosa si prevede per i tassi dei mutui?

Dall’ultima riunione della Banca Centrale Europea è emersa la volontà di lasciare invariati i tassi di interesse, ovvero il costo del denaro, allo 0% almeno fino alla fine del 2019 e in ogni caso fino a che l’inflazione non si sarà approssimata al 2%. Cosa prevedere, quindi, in tema di tassi dei mutui?

Andamento del tasso Euribor

Nel mese di giugno il tasso Euribor, su cui vengono indicizzati i mutui a tasso variabile, ha toccato nuovi minimi storici. Nel mese di giugno il parametro ad un mese si è fissato sul -0,39%, mentre quello a tre mesi ha raggiunto il -0,33%. Il tasso a sei mesi si fissa invece sul -0,27%.

Andamento del tasso Eurirs

Anche le scadenze Eurirs, su cui sono parametrati i mutui a tasso fisso, hanno toccato i minimi del 2019. La scadenza a 5 anni è scesa in territorio negativo con un -0,16% a giugno. Tutte le altre scadenze, dai 10 ai 30 anni, restano abbondantemente sotto la quota dell’1%.

Previsioni tassi mutui a tasso fisso e a tasso variabile

Il momento, secondo Cercamutuo.com, resta favorevole, a livello di tassi di interesse, per stipulare un tasso sia fisso che variabile, dato che le scadenze Eurirs ed Euribor continuano a raggiungere nuovi minimi e le banche non sembrano voler imporre spread “svantaggiosi” per i clienti.

Decreto crescita 2019, novità per l’immobiliare

Dalle imposte sulla casa agli affitti brevi, il dl crescita che ha avuto il via libera dalla Camera contiene importanti misure per il real estate. Vediamo quali sono le principali novità del decreto fiscale 2019 per l’immobiliare e non solo

Conferma opzione della cedolare secca

Cancellata la norma che prevede sanzioni per chi dimentica di confermare l’opzione per la cedolare secca sugli affitti al momento della proroga del contratto.

Codice identificativo affitti brevi  

Ogni struttura destinata alla locazione breve dovrà avere un codice identificativo che dovrà essere usata per “ogni comunicazione inerente all’offerta e alla promozione dei servizi all’utenza”. Lo stesso codice dovrà essere usato anche dai gestori di portali internet e dagli agenti immobiliari. Sanzioni da 500 a 5mila euro per chi non si adegua.

Comunicazione dati inquilini alle Entrate

I dati sugli inquilini degli affitti brevi comunicati dai locatori alla Polizia di Stato verranno a sua volta comunicati (in forma anonima e aggregata per struttura) all’Agenzia delle Entrate per verificare il pagamento delle imposte. 

Imposte canoni non riscossi

Per i contratti stipulati a partire dal 1º gennaio 2020 il decreto crescita prevede la possibilità di non versare le imposte sui canoni non riscossi se la mancata percezione sia provata da “intimazione di sfratto per morosità o ingiunzione di pagamento”.

Scadenza dichiarazione IMU

 La scadenza per la dichiarazione IMU ora fissata per il 30 giugno viene spostata al 31 dicembre dell’anno successivo a quello cui si riferiscono i dati da comunicare. 

Dichiarazione IMU canone concordato e comodato d’uso

Viene eliminato l’obbligo di dichiarazione IMU per le case concesse in comodato d’uso (rimane l’obbligo di registrazione alle Entrate). Eliminato anche l’obbligo per le case affittate a canone concordato. In questo ultimo caso viene anche elimato l’obbligo di “qualsiasi altro onere di dichiarazione e comunicazione” voluto dai Comuni. Rimane invece l’obbligo di “bollinatura” per i contratti stipulati senza l’assistenza delle associazioni di categoria.

IMU fabbricati rurali strumentali

L’IMU sugli immobili strumentali diventa deducibile dal reddito d’impresa a partire dal 2023. Fino ad allora crescerà la percentuale di deduzione: 50% per l’IMU 2019, 60% per il 2020 e 2021 e 70% nel 2022.

Ecobonus scontato in fattura

Il contribuente che effettua lavori di efficientamento energetico del proprio edificio o di riduzione del rischio sismico ha la possibilità di ricevere invece della detrazione un contributo anticipato dal fornitore che ha effettuato l’intervento, sotto forma di sconto sul corrispetivo spettante. Il fornitore può recuperare il contributo sotto forma di credito d’imposta o può cedere a sua volta il credito ai propri fornitori di beni e servizi.

Comodato d’uso: cos’è e come si registra

Cosa si intende per comodato d’uso di un immobile, e come si registra il relativo contratto? Vediamolo insieme.

Che cos’è il comodato d’uso

Capita spesso che chi ha un appartamento in più lo conceda ad altri, solitamente parenti o figli con una limitata possibilità economica, perché ci vivano senza pagare nulla. Questo si chiama comodato d’uso, ovvero un contratto con cui una parte, solitamente proprietaria, concede un bene mobile o immobile ad un’altra parte perché la utilizzi a tempo determinato, senza alcun pagamento e con l’obbligo di restituirla. Si tratta quindi sostanzialmente della concessione di uso gratuito di un bene per un certo periodo di tempo, o comunque per il periodo necessario al suo effettivo utilizzo, scaduto il quale la cosa dovrà tornare al comodante.

Il contratto di comodato d’uso

Il comodato d’uso non sempre si stabilisce tramite contratto: un accordo verbale spesso è sufficiente anche se ha per oggetto un bene immobile. In caso ci sia un contratto, la registrazione va fatta all’Agenzia delle Entrate dietro pagamento di un’imposta di registro, in modo da certificare l’inizio del contratto stesso con la data apposta con il timbro. La registrazione va fatta entro venti giorni dalla stipula o dalla data di decorrenza.

Tale registrazione è obbligatoria quando

  • Il contratto di comodato d’uso dell’immobile è stato redatto in forma scritta
  • Il contratto è stato concluso verbalmente ma è citato in un altro documento che va registrato

Per registrare il contratto di comodato d’uso occorrono i seguenti documenti:

  • almeno due copie del contratto di comodato da registrare con firme in originale;
  • il modello 69 (da compilare anche presso l’ufficio dell’agenzia delle Entrate);
  • marca da bollo (oggi assolta utilizzando con contrassegni telematici) da euro 16,00 ogni quattro facciate e, comunque, ogni cento righe;
  • versamento dell’imposta di registro pari ad euro 200,00 tramite modello F23 (codice 109T);
  • fotocopie dei documenti di identità di comodante e comodatario.

Agevolazioni per immobili in comodato d’uso

La registrazione del contratto di comodato d’uso è necessaria anche per usufruire delle agevolazioni fiscali. Per gli immobili concessi in comodato d’uso ai parenti entro il primo grado (figli e e genitori) come abitazione principale, infatti, la base imponibile ai fini del pagamento di Imu e Tasi è ridotta del 50%.

Comodato d’uso: cos’è e come si registra

Cosa si intende per comodato d’uso di un immobile, e come si registra il relativo contratto? Vediamolo insieme.

Che cos’è il comodato d’uso

Capita spesso che chi ha un appartamento in più lo conceda ad altri, solitamente parenti o figli con una limitata possibilità economica, perché ci vivano senza pagare nulla. Questo si chiama comodato d’uso, ovvero un contratto con cui una parte, solitamente proprietaria, concede un bene mobile o immobile ad un’altra parte perché la utilizzi a tempo determinato, senza alcun pagamento e con l’obbligo di restituirla. Si tratta quindi sostanzialmente della concessione di uso gratuito di un bene per un certo periodo di tempo, o comunque per il periodo necessario al suo effettivo utilizzo, scaduto il quale la cosa dovrà tornare al comodante.

Il contratto di comodato d’uso

Il comodato d’uso non sempre si stabilisce tramite contratto: un accordo verbale spesso è sufficiente anche se ha per oggetto un bene immobile. In caso ci sia un contratto, la registrazione va fatta all’Agenzia delle Entrate dietro pagamento di un’imposta di registro, in modo da certificare l’inizio del contratto stesso con la data apposta con il timbro. La registrazione va fatta entro venti giorni dalla stipula o dalla data di decorrenza.

Tale registrazione è obbligatoria quando

  • Il contratto di comodato d’uso dell’immobile è stato redatto in forma scritta
  • Il contratto è stato concluso verbalmente ma è citato in un altro documento che va registrato

Per registrare il contratto di comodato d’uso occorrono i seguenti documenti:

  • almeno due copie del contratto di comodato da registrare con firme in originale;
  • il modello 69 (da compilare anche presso l’ufficio dell’agenzia delle Entrate);
  • marca da bollo (oggi assolta utilizzando con contrassegni telematici) da euro 16,00 ogni quattro facciate e, comunque, ogni cento righe;
  • versamento dell’imposta di registro pari ad euro 200,00 tramite modello F23 (codice 109T);
  • fotocopie dei documenti di identità di comodante e comodatario.

Agevolazioni per immobili in comodato d’uso

La registrazione del contratto di comodato d’uso è necessaria anche per usufruire delle agevolazioni fiscali. Per gli immobili concessi in comodato d’uso ai parenti entro il primo grado (figli e e genitori) come abitazione principale, infatti, la base imponibile ai fini del pagamento di Imu e Tasi è ridotta del 50%.

Decreto crescita 2019, novità per l’immobiliare

Dalle imposte sulla casa agli affitti brevi, il dl crescita che ha avuto il via libera dalla Camera contiene importanti misure per il real estate. Vediamo quali sono le principali novità del decreto fiscale 2019 per l’immobiliare e non solo

Conferma opzione della cedolare secca

Cancellata la norma che prevede sanzioni per chi dimentica di confermare l’opzione per la cedolare secca sugli affitti al momento della proroga del contratto.

Codice identificativo affitti brevi  

Ogni struttura destinata alla locazione breve dovrà avere un codice identificativo che dovrà essere usata per “ogni comunicazione inerente all’offerta e alla promozione dei servizi all’utenza”. Lo stesso codice dovrà essere usato anche dai gestori di portali internet e dagli agenti immobiliari. Sanzioni da 500 a 5mila euro per chi non si adegua.

Comunicazione dati inquilini alle Entrate

I dati sugli inquilini degli affitti brevi comunicati dai locatori alla Polizia di Stato verranno a sua volta comunicati (in forma anonima e aggregata per struttura) all’Agenzia delle Entrate per verificare il pagamento delle imposte. 

Imposte canoni non riscossi

Per i contratti stipulati a partire dal 1º gennaio 2020 il decreto crescita prevede la possibilità di non versare le imposte sui canoni non riscossi se la mancata percezione sia provata da “intimazione di sfratto per morosità o ingiunzione di pagamento”.

Scadenza dichiarazione IMU

 La scadenza per la dichiarazione IMU ora fissata per il 30 giugno viene spostata al 31 dicembre dell’anno successivo a quello cui si riferiscono i dati da comunicare. 

Dichiarazione IMU canone concordato e comodato d’uso

Viene eliminato l’obbligo di dichiarazione IMU per le case concesse in comodato d’uso (rimane l’obbligo di registrazione alle Entrate). Eliminato anche l’obbligo per le case affittate a canone concordato. In questo ultimo caso viene anche elimato l’obbligo di “qualsiasi altro onere di dichiarazione e comunicazione” voluto dai Comuni. Rimane invece l’obbligo di “bollinatura” per i contratti stipulati senza l’assistenza delle associazioni di categoria.

IMU fabbricati rurali strumentali

L’IMU sugli immobili strumentali diventa deducibile dal reddito d’impresa a partire dal 2023. Fino ad allora crescerà la percentuale di deduzione: 50% per l’IMU 2019, 60% per il 2020 e 2021 e 70% nel 2022.

Ecobonus scontato in fattura

Il contribuente che effettua lavori di efficientamento energetico del proprio edificio o di riduzione del rischio sismico ha la possibilità di ricevere invece della detrazione un contributo anticipato dal fornitore che ha effettuato l’intervento, sotto forma di sconto sul corrispetivo spettante. Il fornitore può recuperare il contributo sotto forma di credito d’imposta o può cedere a sua volta il credito ai propri fornitori di beni e servizi.

Sconto Imu e Tasi per il canone concordato

I possessori di immobili affittati a canone concordato potranno usufruire di particolari agevolazioni anche per il pagamento della prima rata Imu e Tasi del 17 giugno 2019. Vediamo quali sono.

Oltre ai contratti liberi (4+4), infatti, è prevista anche la formula del canone concordato (3+2) che da diritto a uno sconto del 25% su Imu e Tasi. Questo comporta che i proprietari dovranno versare solo il 75% dell’imposta, a prescindere dell’aliquota decisa dal Comune. 

Il canone concordato prevede una serie di agevolazioni fiscali per il proprietario, oltre a un affitto agevolato per l’inquilino. Per poter usufruire delle agevolazioni , però, è necessario che il contratto sia registrato e inviato al Comune per non correre il rischio di dover restituire lo sconto ottenuto.

Guerrieri, Omise: “I prezzi sono un elemento, ma non l’unico che definisce un mercato”

Quello immobiliare è un mercato complesso, costituito da molteplici fattori che ne determinano l’andamento. A margine della presentazione del Rapporto immobiliare residenziale 2019, Gianni Guerrieri, direttore centrale dell’Omise, l’Osservatorio sul mercato immobiliare dell’Agenzia delle Entrate, ha spiegato a idealista/news qual è l’attuale fase in cui si trova il mercato immobiliare residenziale italiano e cosa ne determina l’andamento.

Il mercato immobiliare si può suddividere in cicli. Qual è l’attuale?

“A partire dal 2015 il mercato immobiliare è sostanzialmente in fase di ripresa dal lato della domanda e delle compravendite realizzate. Rispetto alla fase di ascesa del ciclo precedente, non c’è la benzina dei prezzi in crescita. Secondo l’Istat, tra il 2015 e il 2018 i prezzi sono diminuiti complessivamente dell’1,4%. Scomponendo il dato per anno, significa una situazione piuttosto stazionaria. Si tratta di variazioni percentuali veramente minime. C’è quindi una condizione di stazionarietà dei prezzi, che tra l’altro è una delle componenti che ha indotto la crescita delle transazioni.

Adesso direi che il mercato è in ripresa. Quello che conta alla fine di tutto non è tanto l’andamento del prezzo, ma tutti gli operatori che operano all’interno di questo mercato – quindi non tanto acquirenti e venditori, ma tutti i profili professionali –, l’ammontare monetario, che è in buona crescita rispetto all’anno precedente e rispetto a tutti questi anni dal 2015, raggiungendo ormai livelli del 2010/2011, soprattutto nei capoluoghi. Quindi è un mercato abbastanza in salute.

Certo, è un mercato caratterizzato da prezzi stazionari. Guardando l’aspetto negativo, questo può portare a un depauperamento dei valori che hanno le banche a garanzia dei mutui prestati e quindi può produrre delle difficoltà. Per le famiglie invece dipende da quando hanno acquistato, perché se hanno acquistato nel 2000, in termini reali hanno avuto ancora un incremento forte di ricchezza; se hanno acquistato nel 2006, al picco dei prezzi, sicuramente hanno avuto un peggioramento del loro valore.

Bisogna però valutare le diverse situazioni: un conto è la situazione di chi acquista un immobile come abitazione principale e vuole comprare un’altra casa sempre come abitazione principale in sostituzione di quella che ha e un conto è la situazione di chi ha acquistato una seconda casa per tempo libero o acquista per investimento. Nel primo caso, l’aumento/riduzione di ricchezza conta poco, perché si vende male, ma si compra bene, e poi la ricchezza contenuta nelle abitazioni principali è una ricchezza che non si accumula perché si vuole accumulare risparmio, ma perché si vuole un tetto sopra la testa, quindi l’effetto ricchezza su questa componente è minimo. Nel secondo caso, chi acquista oggi per investimento ha rendimenti migliori del 2006, perché i valori sono più bassi e i canoni non sono scesi come i valori; chi ha acquistato una casa per tempo libero e vuole vendere perché ha bisogno ha invece una minus valenza”.

La presentazione del Rapporto immobiliare residenziale 2019
Presentazione del Rapporto immobiliare residenziale 2019

Da quando il mercato si è rimesso in moto abbiamo assistito a un aumento delle compravendite e a un calo e poi a una stabilizzazione dei prezzi. Questa situazione è destinata a protrarsi?

“I fattori esogeni sono quelli che determinano principalmente la domanda immobiliare. Quindi redditi disponibili, tassi di interesse, capacità delle banche di erogare credito e non di mettere limiti. E’ importante anche il tipo di offerta che si ha. Veniamo da un periodo in cui, possiamo dire dal 2012, il mercato delle costruzioni si è fermato. Non si costruiscono più nuovi progetti di sviluppo immobiliare, questo vuol dire che le case in offerta sono sostanzialmente quelle esistenti. Normalmente, se dovesse verificarsi una ulteriore spinta della domanda potrebbero generarsi, a fronte di un’offerta scarsa, effetti di aumento dei prezzi, che però poi possono avere risvolti sulla domanda che viene a ridursi. Questo è un effetto endogeno all’interno del mercato immobiliare.

Il mercato italiano ha già avuto una correzione endogena prima della crisi, con una lieve flessione nel 2007, poi tutto quello che è venuto dopo sul mercato immobiliare è frutto delle condizioni esogene dell’economia e della macroeconomia nazionali e internazionali.

D’altra parte, la struttura finanziaria delle famiglie è robusta rispetto a tanti altri Paesi e lo era anche nel momento di massimo del mercato immobiliare. Il nostro mercato immobiliare non era una maionese impazzita, non registrava come in altri Paesi crescite smisurate del credito rispetto alle disponibilità strutturali delle famiglie. Non era in una condizione di potenziale crisi, ci sarebbe stato un normale gioco di riadeguamento tra prezzi e domanda. Invece, l’intervento della crisi internazionale ha prodotto una devastazione e questo chiaramente è quello che può sempre accadere nel mercato immobiliare se ci sono degli shock esogeni”.

Proprio a livello internazionale, l’Italia è il fanalino di coda sul fronte prezzi…

“L’Italia è il fanalino di coda sui prezzi. Ma bisogna sempre fare attenzione. Noi vediamo indici di variazione dei prezzi, poi bisogna vedere i livelli assoluti. Quello che conta è il livello dei prezzi sui redditi, lì è il problema di qual è la capacità della famiglia di accedere a quei prezzi.

I prezzi sono un elemento, ma non è l’unica componente che definisce un mercato. C’è la moltiplicazione prezzo per superficie che dà il fatturato, che è importantissimo perché dice quant’è l’ammontare monetario in gioco; ci sono le quantità, che stabiliscono meglio la domanda fisica che c’è di spazio; ci sono altri fattori di rapporti relativi tra alcune variabili come prezzi e redditi, come andamento dei prezzi e andamento dei tassi di interesse. Insomma, ci sono altre cose che bisogna valutare per dire che il mercato è debole.

Un mercato non si può valutare su un’unica dimensione, occorrono tutte e due le dimensioni, sia prezzi che quantità. Il fatto che aumentino o diminuiscano i prezzi di per sé non significa niente, non significa positivo o negativo in assoluto, è una cosa che va vista in relativo. Invece, l’aumento o la diminuzione delle quantità vendute, quello sì che dice se si sta andando bene o male”.

In merito alle compravendite, i dati segnalano un aumento più significativo in città come Bologna, Palermo e Napoli. Bene le grandi Roma e Milano, ma meno. Come mai? Cosa significa?

“Questi sono fattori locali dettati da condizioni locali in cui intervengono anche le condizioni, per esempio, di storia pregressa, riguardo ai permessi di costruire, quindi alla capacità di espandere l’offerta, che può avere poi un’influenza sul fatto che si possano trovare alloggi nuovi, in zone ben servite, capaci di attirare per esempio giovani coppie. Le diverse crescite dipendono da condizioni locali che andrebbero esaminate una per una. E’ invece importante il dato di Roma relativo al 2018, perché negli anni precedenti aveva faticato un po’”.

Si dice sempre che se riparte il settore immobiliare riparte l’economia. Alla luce dei dati esposti, è così?

“Bisogna stare attenti. Quando si parla di settore immobiliare si parla in particolare dell’insieme del settore, compreso soprattutto il settore delle costruzioni. E il settore delle costruzioni non sta andando bene. Il mercato immobiliare è una cosa diversa. Nel mercato immobiliare non è che c’è crescita di valore aggiunto, perché si scambiano valori esistenti e non si crea un nuovo bene: nel mercato immobiliare c’è uno scambio di ricchezza tra un soggetto e l’altro.

La crescita della ricchezza del Paese viene agevolata se il mercato immobiliare ha un’espansione in termini di transazioni forte che si riverbera sull’acquisto di nuove costruzioni, allora lì sì che c’è un virtuoso momento tra industria delle costruzioni, mercato immobiliare che assorbe e crescita quindi della ricchezza.

Il problema è che si può avere un mercato immobiliare che va bene e un’industria delle costruzioni che non va bene. E attenzione, settore delle costruzioni non significa necessariamente espansione del costruito, dell’edificato, delle infrastrutture, ci sono tanti interventi che possono essere fatti anche per migliorare il patrimonio esistente.

Una delle grandi differenze tra noi e gli altri Paesi è proprio che da noi il settore delle costruzioni ha avuto una crisi molto forte e non si è ripreso, determinando un venir meno di un contributo significativo alla crescita del Pil”.