Come abbassare il canone di locazione per l’emergenza coronavirus

In piena crisi dovuta all’emergenza coronavirus è possibile trovarsi in difficoltà. Può accadere dunque che inquilini e proprietari raggiungano un accordo per abbassare il canone di locazione in questo particolare periodo. Vediamo come fare.

Vista l’emergenza coronavirus, per abbassare il canone di locazione, che sia di un immobile abitativo o a uso commerciale, inquilino e proprietario possono raggiungere un accordo e scambiarsi una scrittura privata che va a modificare il contratto di locazione in essere. Tale scrittura è subito efficace, la registrazione dell’atto può avvenire in un secondo momento.

Si ricorda infatti che, con la circolare n.8/E del 3 aprile 2020, in merito alla “sospensione versamenti dell’imposta di registro in sede di registrazione di un contratto di comodato o di locazione”, l’Agenzia delle Entrate ha spiegato: “Si premette che a seguito dell’entrata in vigore dell’articolo 62, comma 1, del Decreto ‘sono sospesi gli adempimenti tributari diversi dai versamenti e diversi dall’effettuazione delle ritenute alla fonte e delle trattenute relative all’addizionale regionale e comunale, che scadono nel periodo compreso tra l’8 marzo 2020 e il 31 maggio 2020’. Pertanto, se il termine per effettuare la registrazione cade tra le date indicate, il contribuente può beneficiare della sospensione dei termini, con diritto di effettuare l’adempimento entro il 30 giugno 2020. Dato che in base all’articolo 16 del Testo Unico dell’imposta di Registro (TUR) approvato con decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131 la liquidazione dell’imposta da parte dell’Ufficio è subordinata alla richiesta di registrazione, se il contribuente si avvale della sospensione e non richiede la registrazione, non si determina neanche il correlato obbligo di versamento. Coerentemente, deve ritenersi che se il contribuente si avvale della sospensione anche per la registrazione dei contratti di locazione di immobili non sia tenuto al relativo versamento dell’imposta. Se il contribuente, nonostante il beneficio della sospensione, chiede la registrazione dei contratti resta dovuto il relativo versamento dell’imposta. Il contribuente è tenuto altresì a effettuare i versamenti delle rate successive dell’imposta di registro dovuta per i contratti di locazione già registrati”.

Come funziona dunque l’accordo tra inquilino e proprietario per abbassare il canone di locazioneCome indicato da un articolo della Repubblica, l’accordo deve fare riferimento al contratto in essere, deve contenere i dati di locatore e inquilino, il canone annuale stabilito in principio, l’ammontare ridotto frutto dell’accordo, il periodo durante il quale l’inquilino verserà un importo ridotto, data e firma. L’accordo scritto può essere scambiato tramite posta elettronica. 

Tale scrittura ha immediata efficacia tra le parti. La registrazione può essere effettuata in un secondo momento compilando il “Modello 69“, che può essere scaricato dal sito dell’Agenzia delle Entrate, con i dati del contratto di locazione e i codici di registrazione indicati nel modello “Rli”. Una volta terminata l’emergenza coronavirus, allegando l’accordo si dovrà inviare il tutto all’Ufficio nel quale era stata fatta la registrazione in origine. 

Con un altro articolo, la Repubblica ricorda che per abbassare il canone di locazione è necessario raggiungere un accordo, non c’è una norma di legge che dispone la riduzione dell’affitto. Nel caso in cui “l’inquilino non è più in condizione di pagare l’affitto avendo perso il reddito può dare disdetta per giusta causa”, è però dovuto il pagamento del preavviso. Per quanto riguarda le imposte dovute sul reddito da locazione, in caso di riduzione del canone è necessario comunicare il nuovo importo.

Coronavirus: prorogate fino al 13 aprile tutte le misure

Il governo ha deciso di prorogare fino al 13 aprile tutte le misure di limitazione alle attività e agli spostamenti individuali finora adottate. Lo ha annunciato il ministro della Salute, Roberto Speranza, nell’informativa al Senato. “Attenzione ai facili ottimismi – ha detto Speranza – che possono vanificare i sacrifici fatti: non dobbiamo confondere i primi segnali positivi con un segnale di cessato allarme. La battaglia è ancora molto lunga e sbagliare i tempi o anticipare misure sarebbe vanificare tutto”.

Credito d’imposta locazioni commerciali, le disposizioni del decreto “Cura Italia” Tutto quello che serve sapere sul credito d’imposta per botteghe e negozi

L’articolo 65, comma 1, del decreto-legge 17 marzo 2020, n. 18 (Misure di potenziamento del Servizio sanitario nazionale e di sostegno economico per famiglie, lavoratori e imprese connesse all’emergenza epidemiologica da Covid-19), prevede il “credito d’imposta per botteghe e negozi”. Ecco tutto quello che c’è da sapere.

Cosa dice l’articolo 65, comma 1, del decreto-legge 17 marzo 2020, n. 18 

L’articolo 65, comma 1, del decreto-legge 17 marzo 2020, n. 18, recita: “Al fine di contenere gli effetti negativi derivanti dalle misure di prevenzione e contenimento connesse  all’emergenza  epidemiologica da Covid-19, ai soggetti esercenti attività d’impresa è riconosciuto, per l’anno 2020, un credito d’imposta nella misura del 60 per cento dell’ammontare del canone di locazione, relativo al mese di marzo 2020, di immobili rientranti nella categoria catastale C/1”.

In base a quanto previsto da decreto “Cura Italia”, dunque, il credito d’imposta pari al 60% dell’ammontare del canone di locazione, relativo al mese di marzo 2020, di immobili rientranti nella categoria catastale C/1 è riconosciuto ai soggetti esercenti attività d’impresa. Nessun credito di imposta sui canoni di locazione per il mese di marzo per i professionisti a partita Iva. La misura decisa nel decreto “Cura Italia” per loro è inaccessibile. Per tale ragione, le associazioni professionali ordinistiche hanno richiesto un ampliamento della misura ai professionisti iscritti agli albi.

Il codice tributo per l’utilizzo in compensazione del credito d’imposta

Con la risoluzione n. 13/E, l’Agenzia delle Entrate ha comunicato il codice tributo per poter usufruire del credito d’imposta pari al 60% dell’ammontare del canone di locazione di botteghe e negozi.

Per consentire l’utilizzo in compensazione del credito d’imposta, tramite modello F24 da presentare esclusivamente attraverso i servizi telematici messi a disposizione dalla stessa Agenzia, è stato istituito il codice tributo “6914” denominato “Credito d’imposta canoni di locazione botteghe e negozi – articolo 65 del decreto-legge 17 marzo 2020, n. 18”. Il codice tributo “6914” è utilizzabile a decorrere dal 25 marzo 2020.

Secondo quanto spiegato, in sede di compilazione del modello F24, il suddetto codice tributo è esposto nella sezione “Erario”, nella colonna “importi a credito compensati”, ovvero, nei casi in cui il contribuente debba procedere al riversamento dell’agevolazione, nella colonna “importi a debito versati”. Il campo “anno di riferimento” è valorizzato con l’anno per il quale è riconosciuto il credito d’imposta, nel formato “AAAA”.

I chiarimenti del Mef sull’utilizzo del credito d’imposta per botteghe e negozi

Il Ministero dell’Economia e delle Finanze ha pubblicato “Domande e risposte sulle nuove misure economiche – Covid-19”Una serie di Faq che chiariscono le disposizioni contenute nel decreto 18/2020. 

Rispondendo alla domanda “A chi è applicabile il ‘Credito d’imposta per botteghe e negozi’?” viene chiarito: “Il decreto prevede un credito d’imposta, a favore dei soggetti esercenti attività di impresa, pari al 60% delle spese sostenute a marzo 2020 per canoni di locazione purché relativi ad immobili rientranti nella categoria catastale C/1.

Per poter beneficiare del credito d’imposta il locatario deve quindi:

  • essere titolare di un’attività economica, di vendita di beni e servizi al pubblico, oggetto di sospensione in quanto non rientrante tra quelle identificate come essenziali;
  • essere intestatario di un contratto di locazione di immobile rientrante nella categoria catastale C/1.

In questo modo agli esercenti di attività di vendita al dettaglio, soprattutto di ridotte dimensioni, che hanno dovuto sospendere l’attività, viene riconosciuto un parziale ristoro dei costi sostenuti per la locazione dell’immobile adibito all’attività al dettaglio e attualmente inutilizzato. Sono escluse le attività non soggette agli obblighi di chiusura, in quanto identificate come essenziali (tra le quali, farmacie, parafarmacie e punti vendita di generi alimentari di prima necessità)”.

Rispondendo alla domanda “In che modo posso ottenere il credito d’imposta?” viene chiarito: “L’importo può essere utilizzato a partire dal 25 marzo 2020 in compensazione, utilizzando il Modello di pagamento F24, da presentare esclusivamente attraverso i servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate”.

Rispondendo alla domanda “Il ‘Credito d’imposta per botteghe e negozi’ è da intendersi applicabile anche ai contratti di affitto di ramo d’azienda e ad altre forme contrattuali che regolino i rapporti tra locatario e proprietario per gli immobili ad uso commerciale?” viene chiarito: “La misura in esame si applica ai contratti di locazione di negozi e botteghe, rimanendo esclusi i contratti aventi ad oggetto, oltre alla mera disponibilità dell’immobile, anche altri beni e servizi, quali i contratti di affitto di ramo d’azienda o altre forme contrattuali che regolino i rapporti tra locatario e proprietario per gli immobili ad uso commerciali”.

Confedilizia: “Una risposta insufficiente al problema”

Parlando a idealista/news, il presidente di Confedilizia, Giorgio Spaziani Testa, ha affermato: “Serve dare respiro e fiato ai locali commerciali attraverso la leva fiscale ai locatori. Per ora c’è solo il credito d’imposta del 60% per una certa parte di inquilini, quelli dei locali C1, per il mese di marzo, che peraltro prescinde anche dal pagamento del canone e che comunque non è una risposta per nulla sufficiente al problema”.

Commentando l’impatto dell’emergenza sanitaria sul mondo immobiliare, il presidente di Confedilizia ha sottolineato: “Il problema più immediato è quello che stanno vivendo i proprietari di immobili commerciali locati, i quali stanno ricevendo richieste di riduzione e di sospensione dei canoni. Ci sono molte segnalazioni di difficoltà da parte degli inquilini, cioè degli esercenti delle attività. Si teme dunque che ci possa essere una riduzione dei redditi da locazione nei prossimi mesi”.

Come funziona il bonus infissi 2020 Tutto quello che c’è da sapere per accedere alla detrazione fiscale

La legge di Bilancio 2020 prevede diverse misure per la casa, tra queste c’è anche il bonus infissi. Vediamo come funziona e come accedere alla detrazione fiscale.

Come è noto, il bonus infissi 2020 fa parte del pacchetto del cosiddetto ecobonus. Inoltre, spetta anche per i lavori su immobili in affitto. Nel dettaglio, si tratta di una detrazione dell’Irpef suddivisa in 10 rate annuali di identico importo.

Il bonus infissi, per i lavori eseguiti e pagati nel 2020, potrà essere portato in detrazione a partire dalla dichiarazione dei redditi 2021, per 10 anni consecutivi. Tuttavia, se l’importo da detrarre risultasse più alto dell’Irpef sa versare, non è comunque possibile chiedere il rimborso.

La legge di bilancio ha confermato per il bonus infissi 2020 l’aliquota di detrazione pari al 50% delle spese totali sostenute per eseguire i lavori. L’importo totale che è possibile portare in detrazione, comprensivo di opere murarie e prestazioni professionali, non può superare il tetto massimo di 60mila euro.

Per accedere al bonus infissi 2020, i lavori devono rispettare i seguenti requisiti:

  • deve essere una sostituzione o modifica di infissi già esistenti;
  • l’opera deve delimitare un volume riscaldato verso l’esterno o verso vani non riscaldati;
  • i nuovi infissi devono garantire un valore di trasmittanza termica (Uw) inferiore o uguale al valore di trasmittanza limite riportato in tabella 2 del D.M. e deve essere certificato dalla perizia di un tecnico abilitato.

Tuttavia, il bonus infissi 2020 prevede che anche l’immobile debba rispettare alcuni requisiti:

  • l’immobile deve essere già accatastato o in fase di accatastamento al momento della sostituzione;
  • bisogna essere in regola con il pagamento di eventuali tributi;
  • l’immobile deve essere dotato di impianto di riscaldamento.

Infine, per fruire del bonus infissi 2020, vanno rispettati determinati paletti al momento di effettuare i pagamenti. Devono risultare evidenti i seguenti elementi:

  • causale del versamento, con riferimento alla norma (articolo 16-bis del Dpr 917/1986);
  • codice fiscale del beneficiario della detrazione;
  • codice fiscale o numero di partita Iva del beneficiario del pagamento;
  • numero e data della fattura.

Fondo di garanzia prima casa 2020, come funziona

Comprare o ristrutturare la prima casa? C’è il fondo di garanzia, un aiuto soprattutto per le categorie più deboli economicamente.

Anche per il 2020 è stato confermato il fondo di garanzia per la prima casa, finanziato da Consap.

Il funzionamento resta quindi il medesimo delle passate edizioni: chi desideri acquistare o ristrutturare la prima casa o efficientarla dal punto di vista energetico può fare domanda presso le banche convenzionate. Non esiste una vera e propria platea preferenziale per l’accesso al Fondo: se al momento della sua creazione, nel 2014, questo era rivolto esclusivamente alle fasce più deboli economicamente (giovani coppie, genitori single, lavoratori precari under 35) oggi queste sono categorie che certo hanno la precedenza, ma non l’esclusiva sulla domanda.

Per fare domanda occorrono infatti questi requisiti:

  • Non essere proprietari di altri immobili “prima casa” acquistati con le relative agevolazioni;
  • L’immobile acquistato deve essere adibito ad uso abitativo, ubicato in territorio italiano e non essere accatastato come edificio di lusso;
  • L’importo non deve eccedere i 250 mila euro.

La garanzia, qualora la domanda sia accettata, si estenderà sul 50% del valore del capitale. Il tasso effettivo globale di tale prestito inoltre è calmierato e non deve essere superiore al tasso effettivo globale medio pubblicato ogni mese dal ministero dell’economia.

Nel suo primo quinquennio di vita il Fondo è stato finanziato con 700 milioni di euro. Le domande presentate sono state 174.367 di cui 155.004  inoltrate per l’erogazione di mutui, per un contro valore complessivo di circa 17,38 miliardi di euro.

Chi ha presentato la domanda è un giovane di età compresa dai 20 ai 35 anni nel 60% dei casi, e nel 97%si trattava di una richiesta per acquisto della casa.

Bonus mobili ed elettrodomestici, la guida aggiornata 2020

E’ stata pubblicata sul sito dell’Agenzia delle Entrate la guida aggiornata 2020 per il bonus mobili ed elettrodomestici. La guida contiene tutte le informazioni utili per usufruire delle detrazioni suddivise per aree tematiche.

La guida aggiornata del bonus mobili ed elettromestici contiene tutte le informazioni utili per usufruire delle detrazioni appena prorogate dalla legge di bilancio 2020. Il bonus consiste in una detrazione del 50% per l’acquisto di mobili e di grandi elettrodomestici di classe A (A+ per i forni) destinati ad arredare un immobile oggetto di ristrutturazione. Per usufruire del bonus nel 2020 i lavori di ristrutturazione edilizia devono aver avuto inizio non prima del 1º gennaio 2019. La detrazione si ottiene indicando le spese sostenute nella dichiarazione dei redditi.

La detrazione spetta quando la ristrutturazione edilizia sia stata realizzata sia su singole unità immmobiliari residenziali sia su parti comuni di edifici residenziali. La detrazione spetta anche quando i beni acquistati sono destinati ad arredare un ambiente diverso dello stesso immobile oggetto di intervento edilizio, oppure quando i mobili e i grandi elettrodomestici sono destinati ad arredare l’immobile ma l’intervento cui è collegato l’acquisto viene effettuato su una pertinenza dell’immobile stesso, anche se accatastata autonomamente.

La guida 2020 aggiornata del bonus mobili ed elettrodomestici 

La donazione con riserva di usufrutto spiegata dal notaio

Dopo aver illustrato la differenza tra donazione diretta e indiretta di un immobile, e spiegato quali sono i problemi legati a una donazione immobiliare, il consigliere nazionale del notariato Valentina Rubertelli, nella nostra rubrica dedicata a “La casa in pillole”, ci parla della donazione con riserva di usufrutto.

Nel caso in cui si voglia divedere il patrimonio tra tutti i figli prima del momento della successione, il notaio Rubertelli consiglia di far uso della “donazione con riserva di usufrutto”,  che consiste in “riservarsi il diritto di godere degli immobili oggetto di donazione in modo diretto, abitandoli, o in modo indiretto, mettendoli a reddito, ovvero dandoli in locazione a terzi e godendo dei rispettivi canoni”.

Spese tra usufruttuario e proprietario

Per quanto riguarda le spese che gravano sulla donazione con riserva di usufrutto, “l’usufruttuario pagherà le imposte sul bene, quelle dirette e quelle indirette, e le spese di manutenzione ordinaria, mentre il nudo proprietario pagherà solo le spese di manutenzione straordinaria”.

Imposte sulla donazione con riserva di usufrutto

Donare con riserva di usufrutto può essere anche un modo per risparmiare sulle imposte. “Se io lascio che il mio patrimonio immobiliare cada in successione, nel caso in cui tale patrimonio valga 100mila euro, io pagherò le imposte di successione sull’intero valore. Se invece io quello stesso patrimonio, lo dono, riservandomi il diritto di usufrutto, io andrò a tassare solo il valore della nuda proprietà che è appunto la base imponibile su cui devo calcolare le imposte”.

Nel momento in cui il riservatorio dell’usufrutto muore, quell’usufrutto si andrà automaticamente a estinguere e non cadrà in successione. “Nel caso in cui, ad esempio, il valore dell’usufrutto è uguale al 40% del valore dell’immobile, su quel 40% che io ho decurtato dal valore totale della proprietà in sede di donazione, io non andrò a pagare nessuna imposta, nemmeno in sede di successione”.

Cos’è la plusvalenza immobiliare e cosa cambia nel 2020

La legge di bilancio ha introdotto novità anche per quanto riguarda la plusvalenza immobiliare nel 2020. Vediamo cos’è la plusvalenza e cosa cambierà nell’anno in corso

Plusvalenza immobiliare 2020: cos’è?

La plusvalenza immobiliare è quel guadagno realizzato rivendendo un immobile a un prezzo più alto di quello di acquisto dopo 5 anni dell’acquisto stesso. Il Fisco tassa la plusvalenza immobiliare ai fini delle imposte sui redditi e questo perché la si considera un reddito diverso.

La plusvalenza immobiliare, ossia il guadagno che si ottiene con la rivendita del bene, si realizza tramite una cessione a titolo oneroso, che oltre al trasferimento della proprietà può riguardare anche diritti reali. 

Plusvalenza immobiliare, tassazione

La plusvalenza nella vendita di immobili è tassata quando l’immobile venduto è stato acquistato da meno di 5 anni; quando l’immobile non è pervenuto al venditore in seguito a una successione; quando l’immobile non è stato adibito a residenza del venditore o di un suo familiare nel tempo intercorso fra l’acquisto e la vendita che ha realizzato la plusvalenza.

Calcolo plusvalenza immobiliare

Il contribuente che deve pagare l’imposta sulla plusvalenza immobiliare può calcolare la plusvalenza e inserire la stessa sotto la voce “altri redditi” della dichiarazione dei redditi, per poi pagare la relativa aliquota Irpef di riferimento; oppure può chiedere in sede di rogito di applicare un’imposta sostitutiva del 20%, che va pagata contestualmente al rogito e che il notaio pagherà una volta che l’atto sarà registrato per via telematica.

Plusvalenza immobiliare prima e seconda casa

La plusvalenza immobiliare viene tassata attraverso un’imposta sostitutiva se la prima o seconda casa è stata ceduta a titolo oneroso. La plusvalenza imponibile si calcola sulla base della differenza tra corrispettivo incassato e costo di acquisizione. Nel caso della plusvalenza immobiliare per la seconda casa, poiché il venditore per definizione risiede in altra abitazione, la plusvalenza produrrà sicuramente una tassazione.

Quando si paga la plusvalenza immobiliare e quando no

Come detto, se si acquista un immobile e lo si rivende prima di 5 anni a un prezzo maggiorato si deve pagare sulla plusvalenza generata una tassa pari al 20%. Non si paga la plusvalenza immobiliare quando:

  • si riceve un immobile in eredità e si decide di metterlo in vendita;
  • si acquista un immobile e lo si vende dopo un periodo di 5 anni;
  • si acquista un immobile con agevolazione di prima casa e per la maggior parte del periodo tra acquisto e vendita l’alloggio viene utilizzato come abitazione principale

Le cessioni a titolo gratuito non costituiscono plusvalenza, mentre non c’è tassazione per le plusvalenze relative a immobili acquistati per successione e a fabbricato abitativo adibito dal cedente, per la maggior parte del periodo di possesso, ad abitazione principale propria o dei propri familiari.

Plusvalenza immobiliare, i costi detraibili

L’articolo 68 comma 1 del Testo Unico delle Imposte sui Redditi ha introdotto la possibile di detrarre dalla plusvalenza immobiliare i cosiddetti “i costi inerenti”, ovvero tutte le spese sostenute in relazione all’immobile.

“Le plusvalenze di cui alle lettere a) e b) del comma 1 dell’articolo 67 sono costituite dalla differenza tra i corrispettivi percepiti nel periodo di imposta e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione del bene ceduto, aumentato di ogni altro costo inerente al bene medesimo”

Sebbene l’articolo 68 non specifichi di quali costi possa trattarsi, i costi inerenti includono tutte le spese sostenute per l’acquisto dell’appartamento, le spese di costruzione e di ristrutturazione

Aumento dell’imposta sostituiva per plusvalenza immobiliare 

Rispetto al 2019, la plusvalenza immobiliare presenta una novità per quanto riguarda l’imposta sostitutiva. L’ articolo 89 della legge di bilancio 2020, dedicato ai rendimenti dei beni prevede un incremento dal 20% al 26% dell’aliquota dell’imposta sostituitiva per la plusvalenza imobiliare realizzata a seguito di cessioni a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni. Secondo la legislazione vigente (la legge finanziaria del 2006) l’aliquota è del 20%.

L’applicazione di questo regime sostituitivo è facoltativa e deve essere richiesta al notaio in sede di rogito. Sostituisce la normale tassazione IRPEF che si applica sulla plusvalenza calcolata come differenza tra prezzo di acquisto o costruzione e prezzo finale di vendita.

Tassi sui mutui, cosa aspettarsi nel 2020 Il tasso variabile potrebbe diventare più interessante

Dopo un anno sui minimi, cosa aspettarsi dai tassi di interesse sui mutui nell’anno appena cominciato? Vediamolo insieme.

Il 2019 è stato un anno straordinario dal punto di vista dei tassi sui mutui a tasso fisso, con livelli che in agosto sono scesi addirittura sotto la parità per l’indice Irs. Secondo il Sole 24 Ore, oggi vediamo un livello comunque basso, l’Irs a 20 anni allo 0,56% e a 25 anni allo 0,59%. Con uno spread di 50-60 punti base il tasso fisso resta comunque intorno all’1%. La scadenza a 10 anni vede offerte di mutuo anche sotto questa soglia.

“Gli Irs seguono da vicino l’andamento dei tassi del Bund tedesco – spiega Vito Lops del Sole 24 Ore. –  Da agosto questi sono risaliti (sulla scadenza a 10 anni da -0,7% a -0,25%) e questo spiega come mai anche gli Irs siano risaliti. Quanto ai mesi a venire i gestori che seguono da vicino i mercati finanziari ipotizzano che il rendimento del Bund possa risalire di altri 20-30 punti base. Quindi è ragionevole ipotizzare che i mutui a tasso fisso per il 2020 possano risultare – se nel frattempo le banche non ridurranno lo spread per compensare l’eventuale aumento degli Irs – di circa 20-30 punti base in più”.

Quanto agli Euribor a 3 mesi, base per i mutui a tasso variabile, i future a 5 anni mostrano un livello che resterà intorno a -0,38% (ulteriore quota da sottrarre allo spread) per i prossimi 12 mesi, dopo i quali si avrà una lenta risalita verso lo zero, a cui si arriverà non prima dell’inizio del 2024. Cosa significa questo? Che ancora per lungo tempo il mercato resterà senza scossoni, anche alla luce delle politiche Bce. Chi quindi ha tra le mani un contratto di mutuo già acceso non vedrà presumibilmente le rate lievitare più di tanto.

Il quesito dell’anno si ripropone: meglio il tasso fisso o il variabile? Negli scorsi mesi si è raggiunta una sostanziale parità tra le due tipologie di mutuo, che hanno fatto propendere i clienti per i contratti a tasso fisso per nuove accensioni o per surroghe. Da ora, con la prospettiva di una prossima variazione dei tassi Irs, se pur lieve, il variabile potrebbe tornare ad essere più interessante.

Mercato immobiliare, statistiche Omi: nel terzo trimestre +5% per le compravendite

Anche nel terzo trimestre del 2019 si conferma la tendenza espansiva dei volumi delle compravendite nel settore residenziale, in atto, sostanzialmente, dal 2014; il tasso tendenziale, +5%, risulta superiore a quello registrato nel trimestre precedente (+3,9%). Anche il dato destagionalizzato del NTN risulta in crescita, confermandosi il più alto dell’intera serie storica (2011-2019).Transazioni residenziali terzo trimestre 2019Values46.61428.09028.00122.50111.893137.099Nord -OvestNord -EstCentroSudIsoleItalia025k50k75k100k125k150kOMI/Agenzia delle EntrateCondividi

Disaggregando per macroaree territoriali, i tassi di crescita più elevati si sono registrati al Nord, rispettivamente con il +6,9% del Nord Ovest, dove si concentra il 34% dell’intero mercato nazionale, e con il +5,7 % del Nord Est (che, in termini di volumi assoluti scambiati, ha superato la macroarea Centro); il tasso di crescita più basso è quello delle Isole (+2,2%). In questo trimestre sono stati i comuni capoluogo a presentare una tendenza espansiva più marcata (+5,9% alla scala nazionale, contro il +4,5% dei comuni minori), per effetto soprattutto delle dinamiche registrate nel Nord Ovest (dove il tasso di crescita dei capoluoghi è quasi doppio); in ogni caso, in nessuna disaggregazione territoriale si hanno tassi negativi.

Sostanzialmente analoghi sono i dati relativi alle superfici compravendute, dove il tasso più alto si è registrato, tuttavia, nel Nord Est, anche per effetto di un significativo incremento della superficie media degli immobili scambiati (+1,6 m2 , che portano il dato medio a 116,2 m2 , il valore più alto tra i cinque rilevati). I dati nazionali mostrano una maggiore tendenza espansiva per le due classi estreme (rispettivamente +7,3% fino a 50 m2 , +7% oltre 145 m2 ).

Compravendite immobiliari in Italia: per grandi città

I dati relativi alle otto principali città italiane confermano una generale tendenza all’espansione dei volumi delle compravendite: particolarmente rilevante, in considerazione delle dimensioni del relativo mercato, il tasso registrato a Milano (+11,4%), inferiore soltanto a quello di Genova (+11,9%). Roma rimane, in termini assoluti, la città con il maggior numero di compravendite (NTN 7.481); a Firenze si è avuto l’unico tasso negativo tra gli otto rilevati (-5,3%), per quanto più contenuto rispetto al -9,1% del trimestre precedente.

La serie storica del NTN dal 2011 mostra la generale tendenza positiva delle otto città a partire dal 2014, con poche eccezioni limitate a singoli dati trimestrali; si può osservare come Bologna sia l’unica città ad aver presentato, in questo trimestre, un tasso inferiore a quello del trimestre precedente, seppure ancora positivo. In termini di superficie compravenduta, per il complesso delle 8 grandi città il tasso di variazione tendenziale è lievemente più basso del tasso in termini di NTN (+5,3% contro +5,8%). Ciò avviene perché nelle tre città con i maggiori volumi di mercato (Roma, Milano e Torino) gli scambi di abitazioni hanno riguardato, mediamente, unità di taglio dimensionale più piccolo rispetto allo stesso trimestre del 2018. Si conferma un’espansione più solida per le compravendite di abitazioni più piccole (+10,3% fino a 50m2 , +8% da 50m2 ).

Andamento dei prezzi delle abitazioni in Italia

Gli ultimi dati disponibili dell’Eurostat relativamente ai prezzi nominali delle abitazioni riguardano il II trimestre 2019 e mostrano per la Ue, in termini di variazioni tendenziali annue (II trimestre 2019 rispetto al II trimestre 2018), un aumento di circa il 4,2% nell’area euro. Al contrario, l’Italia mostra nel II trimestre del 2019 un tasso tendenziale ancora negativo (-0,2%, secondo l’Istat); in particolare, la flessione tendenziale è da attribuire unicamente ai prezzi delle abitazioni esistenti che registrano una variazione negativa pari a -0,4% (in attenuazione dal -1,3% nel trimestre precedente). I prezzi delle abitazioni nuove, invece, aumentano su base tendenziale dello 0,1%, rallentando, quindi, rispetto al +1,5% del primo trimestre del 2019. Per l’Italia, infine, il clima del mercato immobiliare residenziale del III trimestre 2019 secondo il sentiment e alcuni fatti registrati dal Sondaggio congiunturale del mercato delle abitazioni in Italia è sintetizzabile in questi punti: 

  • la quota di operatori che segnalano pressioni al ribasso sulle quotazioni degli immobili sale al 34% e resta largamente superiore a quella di coloro che indicano un aumento delle quotazioni (salita al 7,4%); 
  • la quota di agenzie che hanno venduto almeno un’abitazione nel terzo trimestre del 2019 subisce di nuovo un calo (78,7%; era 81,7% nella precedente rilevazione); 
  • il 17,1% delle agenzie indica un aumento degli incarichi a vendere, dall’8% della precedente rilevazione; 
  • la mancanza di proposte di acquisto a causa di prezzi ritenuti troppo elevati dai potenziali compratori si conferma il principale motivo di cessazione dell’incarico a vendere, anche se la percentuale scende al 58,7% (era il 65% nella precedente rilevazione) e ad essa si affianca (al 57%, era il 48,8%) la presenza di proposte di acquisto ritenute insoddisfacenti perché a prezzi troppo bassi per il venditore; 
  • il margine medio di sconto sui prezzi di vendita rispetto alle richieste iniziali del venditore sale al 12,6% dal 9,8% della precedente rilevazione; 
  • tempi medi di vendita tornano ad aumentare, 7,5 mesi rispetto ai 6,3 mesi rilevati nel secondo trimestre; 
  • il mutuo ipotecario continua a finanziare la maggior parte degli acquisti (il 73,6%) e copre il 76,2% del valore dell’immobile; 
  • le attese degli agenti sul proprio mercato di riferimento peggiorano, con il saldo tra giudizi favorevoli e sfavorevoli sulle condizioni del proprio mercato di riferimento nel terzo trimestre che rimane in territorio negativo e scende al -6,5 per cento; 
  • le aspettative sull’evoluzione del mercato immobiliare nazionale nel trimestre in corso sono improntate a una maggiore cautela, con il 71,7% delle agenzie che si attende una situazione invariata, ma restano positive le prospettive nel medio termine (2 anni).