Fondo di solidarietà mutui acquisto prima casa, quando vi si può accedere

Il Fondo di solidarietà mutui acquisto prima casa consente ai mutuatari di presentare alla banca che ha erogato il mutuo per l’acquisto dell’abitazione principale la richiesta di sospensione del pagamento dell’intera rata fino a un massimo di due volte, per complessivi 18 mesi.

Ma affinché sia possibile richiedere la sospensione del pagamento dell’intera rata del mutuo, nei tre anni precedenti alla presentazione della richiesta di sospensione devono essersi verificati i seguenti eventi:

  • perdita del posto di lavoro a tempo determinato o indeterminato o dei rapporti lavorativi di cui all’art. 409 del cpc;
  • morte;
  • handicap grave o condizione di non autosufficienza.

L’accesso al Fondo di solidarietà mutui acquisto prima casa è possibile a determinate condizioni, tra le quali:

  • un reddito Isee non superiore a 30.000 euro;
  • l’importo di mutuo non superiore a 250.000 euro per l’acquisto di un’immobile non di lusso adibito ad abitazione principale. 

La sospensione delle rate del mutuo per l’acquisto della prima casa, istituita con la legge 244/2007, si può chiedere direttamente alla banca attraverso uno specifico modulo disponibile sul sito Consap. All’accettazione della domanda, si entra a beneficiare del Fondo di Solidarietà previsto dalla legge per rifondere la banca delle perdite legate alla sospensione dei pagamenti da parte di coloro che ne fanno richiesta, per un ammontare pari al 50%.

Nel modulo per la domanda di sospensione delle rate del mutuo per l’acquisto della prima casa è necessario inserire:

  • i dati del titolare del contratto di mutuo;
  • le cause per cui si richiede la sospensione delle rate mutuo e relativa documentazione;
  • l’esclusione di altri benefici sul mutuo.
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Ecobonus 2019, quali sono gli interventi interessati

Fino al 31 dicembre 2019 è possibile usufruire nella misura del 65% dell’ecobonus, la detrazione fiscale – dall’Irpef e dall’Ires – per gli interventi di riqualificazione energetica degli edifici. Ma quali sono gli interventi interessati? Andiamo a scoprirlo.

Le percentuali di detrazione variano a seconda che l’intervento riguardi la singola unità immobiliare o gli edifici condominiali e dell’anno in cui è stato effettuato. Le detrazioni, da ripartire in 10 rate annuali di pari importo, sono riconosciute nelle seguenti misure:

  • 55% delle spese sostenute fino al 5 giugno 2013;
  • 65% delle spese sostenute dal 6 giugno 2013 al 31 dicembre 2019 per interventi sulle singole unità immobiliari. La detrazione è ridotta al 50% per le spese, sostenute dal 1º gennaio 2018, relative agli interventi di acquisto e posa in opera di finestre comprensive di infissi; acquisto e posa in opera di schermature solari; sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con impianti dotati di caldaie a condensazione almeno in classe A (prevista dal regolamento UE n. 811/2013) o con impianti dotati di generatori di calore alimentati da biomasse combustibili. Per le caldaie a condensazione si può continuare a usufruire della detrazione del 65% nel caso in cui, oltre ad essere almeno in classe A, siano dotate di sistemi di termoregolazione evoluti (appartenenti alle classi V, VI o VIII della comunicazione della Commissione2014/C 207/02);
  • 65% delle spese sostenute dal 6 giugno 2013 al 31 dicembre 2021 per interventi sulle parti comuni degli edifici condominiali e per quelli che interessano tutte le unità immobiliari di cui si compone il singolo condominio. Anche per gli interventi sulle parti comuni degli edifici condominiali la detrazione è ridotta al 50% per le spese sostenute dal 1º gennaio 2018 riguardanti l’acquisto e la posa in opera di finestre comprensive di infissi, di schermature solari, o la sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con impianti dotati di caldaie a condensazione almeno in classe A o con impianti dotati di generatori di calore alimentati da biomasse combustibili.
  • 65% delle spese sostenute dal 1° gennaio 2018 al 31 dicembre 2019 per l’acquisto e la posa in opera di micro-cogeneratori in sostituzione di impianti esistenti e fino a un valore massimo della detrazione di 100.000 euro (per beneficiare della detrazione è necessario che gli interventi effettuati portino a un risparmio di energia primaria pari almeno al 20%); gli interventi di sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con impianti dotati di apparecchi ibridi, costituiti da pompa di calore integrata con caldaia a condensazione, assemblati in fabbrica ed espressamente concepiti dal fabbricante per funzionare in abbinamento tra loro; l’acquisto e posa in opera di generatori d’aria calda a condensazione.

Indipendentemente dalla data di avvio degli interventi cui le spese si riferiscono, per l’applicazione dell’aliquota corretta occorre far riferimento:

  • alla data dell’effettivo pagamento (criterio di cassa) per le persone fisiche, gli esercenti arti e professioni e gli enti non commerciali;
  • alla data di ultimazione della prestazione, indipendentemente dalla data dei pagamenti, per le imprese individuali, le società e gli enti commerciali (criterio di competenza).

Quando gli interventi consistono nella prosecuzione di lavori appartenenti alla stessa categoria, effettuati in precedenza sullo stesso immobile, ai fini del computo del limite massimo della detrazione occorre tener conto anche delle detrazioni fruite negli anni precedenti. In ogni caso, come tutte le detrazioni d’imposta, l’agevolazione è ammessa entro il limite che trova capienza nell’imposta annua derivante dalla dichiarazione dei redditi. In sostanza, la somma eventualmente eccedente non può essere chiesta a rimborso.

Come sottolineato dall’apposta guida dell’Agenzia delle Entrate, con decreto ministeriale del 19 febbraio 2007 (modificato dal decreto 7 aprile 2008) sono stati individuati gli interventi ammessi all’agevolazione fiscale:

  • riqualificazione energetica di edifici esistenti volti a conseguire un risparmio del fabbisogno di energia primaria;
  • interventi sull’involucro degli edifici;
  • installazione di pannelli solari;
  • sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale.

Provvedimenti successivi hanno esteso l’agevolazione ad altri interventi:

  • acquisto e posa in opera delle schermature solari;
  • acquisto e posa in opera di impianti di climatizzazione invernale dotati di generatori di calore alimentati da biomasse combustibili;
  • acquisto, installazione e messa in opera di dispositivi multimediali per il controllo a distanza degli impianti di riscaldamento, di produzione di acqua calda, di climatizzazione delle unità abitative;
  • acquisto e posa in opera di micro-cogeneratori in sostituzione di impianti esistenti; sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con impianti dotati di apparecchi ibridi, costituiti da pompa di calore integrata con caldaia a condensazione;
  • acquisto e posa in opera di generatori d’aria calda a condensazione.

Ecobonus 2019, interventi di riqualificazione energetica degli edifici esistenti

Per gli interventi di riqualificazione energetica degli edifici esistenti il valore massimo della detrazione fiscale è di 100.000 euro. Se effettuati su condomini, la detrazione va riferita all’intero edificio e non alle singole unità immobiliari che lo compongono. In tal caso, quindi, è necessario ripartire la detrazione, spettante nel limite massimo di 100.000 euro, tra i soggetti interessati. Rientrano in questa categoria i lavori che permettono il raggiungimento di un indice di prestazione energetica per la climatizzazione invernale non superiore ai valori definiti dal decreto del Ministro dello Sviluppo Economico dell’11 marzo 2008 -Allegato A. I parametri cui far riferimento sono quelli applicabili alla data di inizio dei lavori. Non è stato stabilito quali opere o impianti occorre realizzare per raggiungere le prestazioni energetiche richieste. L’intervento, infatti, è definito in funzione del risultato che lo stesso deve conseguire in termini di riduzione del fabbisogno annuo di energia primaria per la climatizzazione invernale dell’intero fabbricato.

Pertanto, la categoria degli “interventi di riqualificazione energetica” ammessi al beneficio fiscale include qualsiasi intervento, o insieme sistematico di interventi, che incida sulla prestazione energetica dell’edificio, realizzando la maggior efficienza energetica richiesta dalla norma. Il fabbisogno annuo di energia primaria per la climatizzazione invernale rappresenta “la quantità di energia primaria globalmente richiesta, nel corso di un anno, per mantenere negli ambienti riscaldati la temperatura di progetto, in regime di attivazione continuo” (allegato A del decreto legislativo n. 192 del 2005). Gli indici che misurano il risparmio energetico sono elaborati in funzione della categoria in cui l’edificio è classificato (residenziale o altri edifici), della zona climatica in cui è situato e del rapporto di forma che lo stesso presenta.

L’indice di prestazione energetica richiesto può essere conseguito anche mediante la realizzazione degli altri interventi agevolati. Per esempio, il risparmio energetico invernale, per il quale è previsto un limite massimo di detrazione di 100.000 euro, può essere realizzato mediante un intervento consistente nella sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale, per il quale è previsto un limite di detrazione d’imposta di 30.000 euro (senza richiedere la misurazione del rendimento energetico conseguito), e/o attraverso la sostituzione di infissi, intervento con un limite massimo di detrazione di 60.000 euro. In questo caso, se mediante la sostituzione dell’impianto di climatizzazione o degli infissi si consegue un indice di prestazione energetica per la climatizzazione invernale non superiore ai valori richiesti, realizzando quindi “la qualificazione energetica dell’edificio”, si potrà fruire della detrazione nel limite massimo di 100.000 euro. Non sarà possibile, ovviamente, far valere autonomamente anche le detrazioni per specifici lavori che incidano comunque sul livello di climatizzazione invernale, i quali devono ritenersi compresi (ai fini della individuazione del limite massimo di detrazione spettante) nell’intervento più generale. Potranno, invece, essere oggetto di autonoma valutazione, ai fini del calcolo della detrazione, gli altri interventi di risparmio energetico agevolabili che non incidono sul livello di climatizzazione invernale, quali l’installazione dei pannelli solari.

In questo caso, la detrazione potrà essere fatta valere anche in aggiunta a quella di cui si usufruisce per la qualificazione energetica dell’edificio. La detrazione spetta anche per le spese:

  • relative alle prestazioni professionali necessarie a realizzare gli interventi o sostenute per acquisire la certificazione energetica richiesta per fruire del beneficio;
  • sostenute per le opere edilizie funzionali alla realizzazione dell’intervento.

Ecobonus 2019, interventi sugli involucri

Per tali interventi il valore massimo della detrazione fiscale è di 60.000 euro. Si tratta degli interventi su edifici esistenti, parti di edifici esistenti o unità immobiliari esistenti, riguardanti strutture opache orizzontali (coperture, pavimenti), verticali (pareti generalmente esterne), finestre comprensive di infissi, delimitanti il volume riscaldato, verso l’esterno o verso vani non riscaldati, che rispettano i requisiti di trasmittanza “U” (dispersione di calore), espressa in W/m2K, definiti dal decreto del Ministro dello Sviluppo Economico dell’11 marzo 2008 e successivamente modificati dal decreto 26 gennaio 2010. I parametri cui far riferimento sono quelli applicabili alla data di inizio dei lavori. In questo gruppo di interventi rientra anche la sostituzione dei portoni d’ingresso a condizione che si tratti di serramenti che delimitano l’involucro riscaldato dell’edificio, verso l’esterno o verso locali non riscaldati, e risultino rispettati gli indici di trasmittanza termica richiesti per la sostituzione delle finestre (circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 21/2010). Dal 1° gennaio 2018, la percentuale di detrazione per le spese relative all’acquisto e alla posa in opera di finestre comprensive di infissi è stata ridotta dal 65 al 50%.

Gli infissi sono comprensivi anche delle strutture accessorie che hanno effetto sulla dispersione di calore (per esempio, scuri o persiane) o che risultino strutturalmente accorpate al manufatto (per esempio, cassonetti incorporati nel telaio dell’infisso).

Sono comprese tra le spese detraibili quelle:

  • relative alle prestazioni professionali necessarie a realizzare gli interventi o sostenute per acquisire la certificazione energetica richiesta per fruire del beneficio;
  • sostenute per le opere edilizie funzionali alla realizzazione dell’intervento.

Ecobonus 2019, installazione di pannelli solari

Per tali interventi il valore massimo della detrazione fiscale è di 60.000 euro. Per interventi di installazione di pannelli solari si intende l’installazione di pannelli solari per la produzione di acqua calda per usi domestici o industriali e per la copertura del fabbisogno di acqua calda in piscine, strutture sportive, case di ricovero e cura, istituti scolastici e università. I fabbisogni soddisfatti con l’impianto di produzione di acqua calda possono riguardare non soltanto la sfera domestica o le esigenze produttive ma, più in generale, l’ambito commerciale, ricreativo o socio assistenziale. In pratica, possono accedere alla detrazione tutte le strutture che svolgono attività e servizi in cui è richiesta la produzione di acqua calda. Per l’asseverazione dell’intervento concernente l’installazione dei pannelli solari è richiesto:

  • un termine minimo di garanzia (fissato in 5 anni per i pannelli e i bollitori e in 2 anni per gli accessori e i componenti tecnici);
  • che i pannelli siano conformi alle norme UNI EN 12975 o UNI EN 12976, certificati da un organismo di un Paese dell’Unione Europea o della Svizzera.

Per usufruire della detrazione è necessario che l’installazione dei pannelli solari sia realizzata su edifici esistenti. Per le spese effettuate dal 1° gennaio 2008 non occorre più presentare l’attestato di certificazione (o qualificazione) energetica.

Sulla base delle indicazioni tecniche fornite dall’Enea, sono assimilabili ai pannelli solari i sistemi termodinamici a concentrazione solare utilizzati per la sola produzione di acqua calda. Pertanto, le spese sostenute per la loro installazione sono ammesse in detrazione. Se, invece, si installa un sistema termodinamico finalizzato alla produzione combinata di energia elettrica e di energia termica, possono essere oggetto di detrazione solo le spese sostenute per la parte riferibile alla produzione di energia termica. In questi casi, la quota di spesa detraibile può essere determinata in misura percentuale sulla base del rapporto tra l’energia termica prodotta e quella complessivamente sviluppata dall’impianto (risoluzione dell’Agenzia delle Entrate n. 12/2011).

Ecobonus 2019, sostituzione di impianti di climatizzazione invernale

Per tali interventi il valore massimo della detrazione fiscale è di 30.000 euro. Per lavori di sostituzione di impianti di climatizzazione invernale si intende la sostituzione, integrale o parziale, di impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti dotati di caldaie a condensazione ad aria o ad acqua. Per fruire dell’agevolazione è necessario, quindi, sostituire l’impianto preesistente e installare quello nuovo. Non è agevolabile, invece, l’installazione di sistemi di climatizzazione invernale in edifici che ne erano sprovvisti (con l’eccezione, dal 1° gennaio 2015, dell’installazione dei generatori alimentati a biomassa). La fruizione della detrazione è limitata ai soli casi di sostituzione di impianti di climatizzazione invernale e non anche a quelli di integrazione degli stessi.

Dal 1° gennaio 2018, per le caldaie a condensazione si può usufruire della detrazione del 50% solo se hanno un’efficienza media stagionale almeno pari a quella necessaria per appartenere alla classe A di prodotto prevista dal regolamento (UE) n. 811/2013. Se, oltre ad essere almeno in classe A, sono anche dotate di sistemi di termoregolazione evoluti (appartenenti alle classi V, VI o VIII della comunicazione della Commissione 2014/C 207/02), è possibile continuare a usufruire della detrazione più elevata del 65%. Per l’acquisto di caldaie a condensazione con efficienza inferiore alla classe A, dal 1° gennaio 2018 non si può più richiedere l’agevolazione.

Dal 1° gennaio 2008, l’agevolazione è ammessa anche per la sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con pompe di calore ad alta efficienza e con impianti geotermici a bassa entalpia e contestuale messa a punto del sistema di distribuzione realizzato. Dal 1° gennaio 2012, inoltre, la detrazione è stata estesa alle spese per interventi di sostituzione di scaldacqua tradizionali con scaldacqua a pompa di calore dedicati alla produzione di acqua calda sanitaria. La detrazione spetta a condizione che le predette pompe di calore garantiscano un coefficiente di prestazione COP>2,6 misurato secondo la norma EN 16147. La detrazione non è ammessa per la sostituzione di scaldacqua tradizionali con uno scaldacqua a gas.

Se in uno stabile alcuni appartamenti hanno il riscaldamento ed altri no, la detrazione non può essere riconosciuta sull’intera spesa sostenuta per l’installazione di un nuovo impianto centralizzato di climatizzazione invernale, riferibile anche al riscaldamento delle unità prive di un preesistente impianto termico, ma deve essere limitata alla parte di spesa imputabile alle unità nelle quali tale impianto era presente.

Per individuare la quota di spesa detraibile, va utilizzato un criterio di ripartizione proporzionale basato sulle quote millesimali riferite a ciascun appartamento (circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 21/2010).

Sono comprese tra le spese detraibili, infine, quelle:

  • relative alle prestazioni professionali necessarie per realizzare gli interventi agevolati o per acquisire la certificazione energetica eventualmente richiesta;
  • sostenute per le opere edilizie funzionali alla realizzazione dell’intervento (per esempio, le spese per la demolizione del pavimento e quelle relative alla successiva posa in opera del nuovo pavimento, se connesse alla realizzazione di un impianto radiante a pavimento. L’individuazione delle spese connesse deve essere effettuata da un tecnico abilitato).

Ecobonus 2019, schermature solari

Per le spese sostenute tra il 1° gennaio 2015 e il 31 dicembre 2019è riconosciuta una detrazione, nella misura massima di 60.000 euro, per l’acquisto e la posa in opera delle schermature solari elencate nell’allegato M del decreto legislativo n. 311/2006.

La detrazione è pari:

  • al 65%, perle spese effettuate dal 1° gennaio 2015 al 31 dicembre 2017;
  • al 50%, per le spese effettuate negli anni 2018 e 2019.

Sul sito dell’Enea sono pubblicati i requisiti tecnici specifici che devono possedere le schermature solari per essere ammesse al beneficio. In particolare:

  • devono possedere, se prevista, una marcatura CE;
  • devono rispettare le leggi e normative nazionali e locali in tema di sicurezza e di efficienza energetica. La detrazione spetta anche per le spese sostenute per le opere murarie eventualmente necessarie per la posa in opera e per le prestazioni professionali.

Ecobonus 2019, generatori di calore alimentati da biomasse combustibili

Per le spese sostenute tra il 1° gennaio 2015 e il 31 dicembre 2019 è riconosciuta una detrazione, nella misura massima di 30.000 euro, per l’acquisto e la posa in opera di impianti di climatizzazione invernale dotati di generatori di calore alimentati da biomasse combustibili. La detrazione è pari:

  • al 65%, per le spese effettuate dal 1° gennaio 2015 al 31 dicembre 2017;
  • al 50%, per le spese effettuate negli anni 2018 e 2019.

Sul sito dell’Enea sono pubblicati i requisiti tecnici specifici che deve possedere l’impianto. Sono agevolati sia gli interventi di sostituzione, totale o parziale, dei vecchi generatori termici sia le nuove installazioni su edifici esistenti. Rientrano tra le spese ammesse alla detrazione:

  • quelle per smontare e dismettere l’impianto di climatizzazione invernale esistente;
  • la fornitura e posa in opera di tutte le apparecchiature termiche, meccaniche, elettriche ed elettroniche;
  • le opere idrauliche e murarie necessarie per la sostituzione degli impianti preesistenti;
  • quelle relative alle prestazioni professionali che si rendessero necessarie;
  • eventuali interventi sulla rete di distribuzione, sui sistemi di trattamento dell’acqua, sui dispositivi di controllo e regolazione, sui sistemi di emissione.

Ecobonus 2019, dispositivi multimediali

Per le spese sostenute tra il 1° gennaio 2016 e il 31 dicembre 2019, è prevista una detrazione per l’acquisto, l’installazione e la messa in opera di dispositivi multimediali per il controllo a distanza degli impianti di riscaldamento, produzione di acqua calda o climatizzazione delle unità abitative, finalizzati ad aumentare la consapevolezza dei consumi energetici da parte degli utenti e a garantire un funzionamento più efficiente degli impianti.

La detrazione spetta nella misura del 65% dell’intero importo speso (la legge non prevede, infatti, un limite massimo di detrazione). Questi dispositivi multimediali devono essere dotati di specifiche caratteristiche. In particolare:

  • devono consentire l’accensione, lo spegnimento e la programmazione settimanale degli impianti da remoto;
  • indicare, attraverso canali multimediali, i consumi energetici, mediante la fornitura periodica dei dati;
  • mostrare le condizioni di funzionamento correnti e la temperatura di regolazione degli impianti.

Sono agevolabili, oltre alla fornitura e posa in opera di tutte le apparecchiature (elettriche, elettroniche e meccaniche), le opere elettriche e murarie necessarie per l’installazione e la messa in funzione, all’interno degli edifici, di sistemi di “building automation” degli impianti termici degli edifici. Non sono ammissibili, invece, le spese per l’acquisto di dispositivi che permettono di interagire a distanza con le predette apparecchiature (telefoni cellulari, tablet, personal computer e dispositivi simili). La detrazione spetta anche se l’acquisto, l’installazione e la messa in opera dei dispositivi multimediali sono effettuati successivamente a un intervento di riqualificazione energetica, o anche in assenza di un intervento.

Acquisto immobile ristrutturato da impresa costruttrice, le detrazioni per il 2019

Chi nel corso del 2019 acquista un immobile ristrutturato da un’impresa costruttrice ha diritto a una detrazione fiscale.

Acquisto immobili ristrutturati 2019

L’agevolazione consiste in una detrazione Irpef del 50% e spetta su un importo massimo di spesa di 96mila euro. A partire dal 2020 la detrazione sarà del 36% per un importo massimo di 48mila euro. La detrazione è divisa in 10 rate annuali di pari importo.

La detrazione deve essere calcolata su importo forfettario uguale al 25% del prezzo di vendita o di assegnazione dell’abitazione, risultante dall’atto di acquisto o di assegnazione. Il prezzo comprende anche l’IVA addebitata all’acquirente.

Per poter usufruire della detrazione bisogna rispettare le seguenti condizioni:

  • l’unità immobiliare deve essere ceduta dall’impresa di costruzione o di ristrutturazione immobiliare o dalla cooperativa che ha eseguito gli interventi
  • l’acquisto o l’assegnazione dell’unità abitativa deve avvenire entro 18 mesidalla data del termine dei lavori
  • l’immobile acquistato o assegnato deve far parte di un edificio sul quale sono stati eseguiti interventi di restauroe di risanamento conservativo di ristrutturazione edilizia riguardanti l’intero edificio. L’agevolazione trova applicazione, pertanto, a condizioneche gli interventi edilizi riguardino l’intero fabbricato (e non solo una parte di esso, anchese rilevante). Non spetta se sono stati eseguiti interventi di semplice manutenzione ordinaria o straordinaria.
  • il termine “immobile” deve essere inteso come singola unità immobiliare e l’agevolazione non è legata alla cessione o assegnazione delle altre unità immobiliari che costituiscono l’intero fabbricato, così che ciascun acquirente può beneficiare della detrazione con il proprio acquisto o assegnazione.

La detrazione spetta al proprietario, al nudo proprietario e al titolare di un diritto reale di godimento sull’immobile (uso, usufrutto, abitazione). Il limite massimo di spesa ammissibile deve essere riferito alla singola unità abitativa e non al numero di persone che partecipano alla spesa. 

Nuova Imu Tasi 2019, ipotesi sgravi per alcune tipologie immobiliari

Non solo semplificazione. La nuova Imu 2019 adesso punta a prevedere sconti mirati per alcune categorie di immobili, in particolare case sfitte od occupate abusivamente o ancora capannoni delle imprese che hanno chiuso la produzione.

L’obiettivo, dunque, della nuova Imu e Tasi 2019 si fa più ambizioso. L’ostacolo, come di consueto, è rappresentato dal nodo coperture. E’ quindi cruciale il passaggio al Ministero dell’Economia e la prossima legge di Bilancio.

Nel frattempo, i lavori vanno avanti. Al momento, sono in corso le audizioni davanti alla Commissione Finanze della Camera, dove sono stati ascoltati tra gli altri Confedilizia e Ance.

La proposta di legge C. 1429, che si compone di tredici articoli e punta ad unificare Imu e Tasi, è stata presentata lo scorso 7 dicembre, primo firmatario il vicepresidente della commissione Finanze, Alberto Gusmeroli (Lega).

Il disegno di legge vuole arrivare a un testo condiviso da tutta la Commissione in tempi rapidi: il Ddl potrebbe ottenere la sede deliberante almeno a Montecitorio, per avere un primo via libera pieno entro l’autunno.

Riduzione o sospensione del canone di locazione per vizi immobile, cosa dice la legge?

Sino a che punto devono essere gravi i vizi di un immobile per giustificare la riduzione o la sospensione del canone di locazione? A spiegarcelo sono i nostri collaboratori di condominioweb.

Articolo scritto dall’avv. Giuseppe Zangari di condominioweb

ll conduttore è legittimato a interrompere il versamento dei canoni solamente qualora i vizi dell’immobile siano di una gravità tale da comprometterne in maniera assoluta il godimento, ma non per semplici difficoltà e/o disagi, specie se conosciuti al momento della stipula o del rinnovo contrattuale.

Nella controversia in esame il conduttore si presenta all’udienza di sfratto con un assegno pari al complessivo ammontare dei canoni scaduti – ma non delle spese condominiali, che contesta – e si oppone alla risoluzione del contratto per proprio inadempimento adducendo l’esistenza di vizi dell’immobile, con riferimento sia all’assenza del certificato di abitabilità del fabbricato sia a esalazioni maleodoranti provenienti dall’impianto fognario confinante.

Il Tribunale rigetta ogni doglianza e condanna severamente il conduttore per molteplici inadempimenti (Trib. Cremona, 11.3.2019).

Il caposaldo della pronuncia è rappresentato da un principio oramai consolidato nella giurisprudenza di Cassazione, e cioè che “In tema di locazione al conduttore non è consentito di astenersi dal versare il canone, ovvero di ridurlo unilateralmente, e ciò anche nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene ed anche quando si assume che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore.

La sospensione totale o parziale dell’adempimento dell’obbligazione del conduttore è, difatti, legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un’alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti” (tra le altre, Cass. Civ. n. 18987/2016).

In altri termini, la sospensione dei canoni deve essere conforme ai criteri di lealtà e buona fede, edè dunque necessario un impedimento assoluto al godimento dell’immobile o di una parte di esso.

Applicando tale regola al caso di specie, il giudice ritiene che l’assenza del certificato di abitabilità non sia di per sé motivo di nullità del contratto, ove tale mancanza non impedisca l’utilizzazione del bene: “Il mancato rilascio di concessioni, autorizzazioni o licenze amministrative, relative alla destinazione d’uso dei beni immobili – ovvero alla abitabilità dei medesimi – non è d’ostacolo alla valida costituzione di un rapporto locatizio, sempre che vi sia stata, da parte del conduttore, concreta utilizzazione del bene” (tra le altre, Cass. Civ., n. 975/2007).

Per quanto concerne invece le esalazioni fognarie, ritiene che l’opponente non abbia raggiunto la prova che le stesse eccedano la soglia di normale tollerabilità – onere probatorio complesso ma ciò nonostante addossato interamente al conduttore.

Al contrario, è emerso in giudizio che durante i quattordici anni di affittanza non era mai stata sollevata alcuna rimostranza al riguardo e, altresì, che tale problema era certamente conosciuto dal conduttore in occasione dei rinnovi del rapporto locatizio: “Alla data di scadenza del contratto di locazione, al termine dei due quadrienni, il conduttore, nonostante le esalazioni maleodoranti, ha ritenuto la cosa locata conforme alle proprie esigenze ed ha rinnovato il contratto di locazione e quindi ora non può recriminare vizi dell’immobile che ben conosceva e che ha accettato”.

Ancora una volta, pertanto, il giudicante fa leva sul concetto di buona fede contrattuale.

Infine, preso atto che il conduttore ha saldato banco judicis i canoni scaduti alla data di prima udienza e chele spese condominiali non pagate ammontano a meno di una mensilità, e dunque non possono essere causa di risoluzione, il Tribunale fa leva sul fatto che dopo la prima udienza, edurante l’intero procedimento, il conduttore non ha più corrisposto alcun canone e che, pertanto, una volta rigettati i motivi di opposizione, il relativo debito giustifica la convalida dello sfratto.

Come a dire che, in attesa di sapere se la sospensione dei pagamenti sia o meno legittima, vanno comunque saldati i canoni maturatinel corso dell’opposizione allo sfratto.

Tassi dei mutui, le previsioni Eurirs ed Euribor dopo la Bce

Dopo l’ultimo consiglio direttivo Bce, cosa si prevede per i tassi dei mutui?

Dall’ultima riunione della Banca Centrale Europea è emersa la volontà di lasciare invariati i tassi di interesse, ovvero il costo del denaro, allo 0% almeno fino alla fine del 2019 e in ogni caso fino a che l’inflazione non si sarà approssimata al 2%. Cosa prevedere, quindi, in tema di tassi dei mutui?

Andamento del tasso Euribor

Nel mese di giugno il tasso Euribor, su cui vengono indicizzati i mutui a tasso variabile, ha toccato nuovi minimi storici. Nel mese di giugno il parametro ad un mese si è fissato sul -0,39%, mentre quello a tre mesi ha raggiunto il -0,33%. Il tasso a sei mesi si fissa invece sul -0,27%.

Andamento del tasso Eurirs

Anche le scadenze Eurirs, su cui sono parametrati i mutui a tasso fisso, hanno toccato i minimi del 2019. La scadenza a 5 anni è scesa in territorio negativo con un -0,16% a giugno. Tutte le altre scadenze, dai 10 ai 30 anni, restano abbondantemente sotto la quota dell’1%.

Previsioni tassi mutui a tasso fisso e a tasso variabile

Il momento, secondo Cercamutuo.com, resta favorevole, a livello di tassi di interesse, per stipulare un tasso sia fisso che variabile, dato che le scadenze Eurirs ed Euribor continuano a raggiungere nuovi minimi e le banche non sembrano voler imporre spread “svantaggiosi” per i clienti.

Decreto crescita 2019, novità per l’immobiliare

Dalle imposte sulla casa agli affitti brevi, il dl crescita che ha avuto il via libera dalla Camera contiene importanti misure per il real estate. Vediamo quali sono le principali novità del decreto fiscale 2019 per l’immobiliare e non solo

Conferma opzione della cedolare secca

Cancellata la norma che prevede sanzioni per chi dimentica di confermare l’opzione per la cedolare secca sugli affitti al momento della proroga del contratto.

Codice identificativo affitti brevi  

Ogni struttura destinata alla locazione breve dovrà avere un codice identificativo che dovrà essere usata per “ogni comunicazione inerente all’offerta e alla promozione dei servizi all’utenza”. Lo stesso codice dovrà essere usato anche dai gestori di portali internet e dagli agenti immobiliari. Sanzioni da 500 a 5mila euro per chi non si adegua.

Comunicazione dati inquilini alle Entrate

I dati sugli inquilini degli affitti brevi comunicati dai locatori alla Polizia di Stato verranno a sua volta comunicati (in forma anonima e aggregata per struttura) all’Agenzia delle Entrate per verificare il pagamento delle imposte. 

Imposte canoni non riscossi

Per i contratti stipulati a partire dal 1º gennaio 2020 il decreto crescita prevede la possibilità di non versare le imposte sui canoni non riscossi se la mancata percezione sia provata da “intimazione di sfratto per morosità o ingiunzione di pagamento”.

Scadenza dichiarazione IMU

 La scadenza per la dichiarazione IMU ora fissata per il 30 giugno viene spostata al 31 dicembre dell’anno successivo a quello cui si riferiscono i dati da comunicare. 

Dichiarazione IMU canone concordato e comodato d’uso

Viene eliminato l’obbligo di dichiarazione IMU per le case concesse in comodato d’uso (rimane l’obbligo di registrazione alle Entrate). Eliminato anche l’obbligo per le case affittate a canone concordato. In questo ultimo caso viene anche elimato l’obbligo di “qualsiasi altro onere di dichiarazione e comunicazione” voluto dai Comuni. Rimane invece l’obbligo di “bollinatura” per i contratti stipulati senza l’assistenza delle associazioni di categoria.

IMU fabbricati rurali strumentali

L’IMU sugli immobili strumentali diventa deducibile dal reddito d’impresa a partire dal 2023. Fino ad allora crescerà la percentuale di deduzione: 50% per l’IMU 2019, 60% per il 2020 e 2021 e 70% nel 2022.

Ecobonus scontato in fattura

Il contribuente che effettua lavori di efficientamento energetico del proprio edificio o di riduzione del rischio sismico ha la possibilità di ricevere invece della detrazione un contributo anticipato dal fornitore che ha effettuato l’intervento, sotto forma di sconto sul corrispetivo spettante. Il fornitore può recuperare il contributo sotto forma di credito d’imposta o può cedere a sua volta il credito ai propri fornitori di beni e servizi.

Comodato d’uso: cos’è e come si registra

Cosa si intende per comodato d’uso di un immobile, e come si registra il relativo contratto? Vediamolo insieme.

Che cos’è il comodato d’uso

Capita spesso che chi ha un appartamento in più lo conceda ad altri, solitamente parenti o figli con una limitata possibilità economica, perché ci vivano senza pagare nulla. Questo si chiama comodato d’uso, ovvero un contratto con cui una parte, solitamente proprietaria, concede un bene mobile o immobile ad un’altra parte perché la utilizzi a tempo determinato, senza alcun pagamento e con l’obbligo di restituirla. Si tratta quindi sostanzialmente della concessione di uso gratuito di un bene per un certo periodo di tempo, o comunque per il periodo necessario al suo effettivo utilizzo, scaduto il quale la cosa dovrà tornare al comodante.

Il contratto di comodato d’uso

Il comodato d’uso non sempre si stabilisce tramite contratto: un accordo verbale spesso è sufficiente anche se ha per oggetto un bene immobile. In caso ci sia un contratto, la registrazione va fatta all’Agenzia delle Entrate dietro pagamento di un’imposta di registro, in modo da certificare l’inizio del contratto stesso con la data apposta con il timbro. La registrazione va fatta entro venti giorni dalla stipula o dalla data di decorrenza.

Tale registrazione è obbligatoria quando

  • Il contratto di comodato d’uso dell’immobile è stato redatto in forma scritta
  • Il contratto è stato concluso verbalmente ma è citato in un altro documento che va registrato

Per registrare il contratto di comodato d’uso occorrono i seguenti documenti:

  • almeno due copie del contratto di comodato da registrare con firme in originale;
  • il modello 69 (da compilare anche presso l’ufficio dell’agenzia delle Entrate);
  • marca da bollo (oggi assolta utilizzando con contrassegni telematici) da euro 16,00 ogni quattro facciate e, comunque, ogni cento righe;
  • versamento dell’imposta di registro pari ad euro 200,00 tramite modello F23 (codice 109T);
  • fotocopie dei documenti di identità di comodante e comodatario.

Agevolazioni per immobili in comodato d’uso

La registrazione del contratto di comodato d’uso è necessaria anche per usufruire delle agevolazioni fiscali. Per gli immobili concessi in comodato d’uso ai parenti entro il primo grado (figli e e genitori) come abitazione principale, infatti, la base imponibile ai fini del pagamento di Imu e Tasi è ridotta del 50%.

Comodato d’uso: cos’è e come si registra

Cosa si intende per comodato d’uso di un immobile, e come si registra il relativo contratto? Vediamolo insieme.

Che cos’è il comodato d’uso

Capita spesso che chi ha un appartamento in più lo conceda ad altri, solitamente parenti o figli con una limitata possibilità economica, perché ci vivano senza pagare nulla. Questo si chiama comodato d’uso, ovvero un contratto con cui una parte, solitamente proprietaria, concede un bene mobile o immobile ad un’altra parte perché la utilizzi a tempo determinato, senza alcun pagamento e con l’obbligo di restituirla. Si tratta quindi sostanzialmente della concessione di uso gratuito di un bene per un certo periodo di tempo, o comunque per il periodo necessario al suo effettivo utilizzo, scaduto il quale la cosa dovrà tornare al comodante.

Il contratto di comodato d’uso

Il comodato d’uso non sempre si stabilisce tramite contratto: un accordo verbale spesso è sufficiente anche se ha per oggetto un bene immobile. In caso ci sia un contratto, la registrazione va fatta all’Agenzia delle Entrate dietro pagamento di un’imposta di registro, in modo da certificare l’inizio del contratto stesso con la data apposta con il timbro. La registrazione va fatta entro venti giorni dalla stipula o dalla data di decorrenza.

Tale registrazione è obbligatoria quando

  • Il contratto di comodato d’uso dell’immobile è stato redatto in forma scritta
  • Il contratto è stato concluso verbalmente ma è citato in un altro documento che va registrato

Per registrare il contratto di comodato d’uso occorrono i seguenti documenti:

  • almeno due copie del contratto di comodato da registrare con firme in originale;
  • il modello 69 (da compilare anche presso l’ufficio dell’agenzia delle Entrate);
  • marca da bollo (oggi assolta utilizzando con contrassegni telematici) da euro 16,00 ogni quattro facciate e, comunque, ogni cento righe;
  • versamento dell’imposta di registro pari ad euro 200,00 tramite modello F23 (codice 109T);
  • fotocopie dei documenti di identità di comodante e comodatario.

Agevolazioni per immobili in comodato d’uso

La registrazione del contratto di comodato d’uso è necessaria anche per usufruire delle agevolazioni fiscali. Per gli immobili concessi in comodato d’uso ai parenti entro il primo grado (figli e e genitori) come abitazione principale, infatti, la base imponibile ai fini del pagamento di Imu e Tasi è ridotta del 50%.

Decreto crescita 2019, novità per l’immobiliare

Dalle imposte sulla casa agli affitti brevi, il dl crescita che ha avuto il via libera dalla Camera contiene importanti misure per il real estate. Vediamo quali sono le principali novità del decreto fiscale 2019 per l’immobiliare e non solo

Conferma opzione della cedolare secca

Cancellata la norma che prevede sanzioni per chi dimentica di confermare l’opzione per la cedolare secca sugli affitti al momento della proroga del contratto.

Codice identificativo affitti brevi  

Ogni struttura destinata alla locazione breve dovrà avere un codice identificativo che dovrà essere usata per “ogni comunicazione inerente all’offerta e alla promozione dei servizi all’utenza”. Lo stesso codice dovrà essere usato anche dai gestori di portali internet e dagli agenti immobiliari. Sanzioni da 500 a 5mila euro per chi non si adegua.

Comunicazione dati inquilini alle Entrate

I dati sugli inquilini degli affitti brevi comunicati dai locatori alla Polizia di Stato verranno a sua volta comunicati (in forma anonima e aggregata per struttura) all’Agenzia delle Entrate per verificare il pagamento delle imposte. 

Imposte canoni non riscossi

Per i contratti stipulati a partire dal 1º gennaio 2020 il decreto crescita prevede la possibilità di non versare le imposte sui canoni non riscossi se la mancata percezione sia provata da “intimazione di sfratto per morosità o ingiunzione di pagamento”.

Scadenza dichiarazione IMU

 La scadenza per la dichiarazione IMU ora fissata per il 30 giugno viene spostata al 31 dicembre dell’anno successivo a quello cui si riferiscono i dati da comunicare. 

Dichiarazione IMU canone concordato e comodato d’uso

Viene eliminato l’obbligo di dichiarazione IMU per le case concesse in comodato d’uso (rimane l’obbligo di registrazione alle Entrate). Eliminato anche l’obbligo per le case affittate a canone concordato. In questo ultimo caso viene anche elimato l’obbligo di “qualsiasi altro onere di dichiarazione e comunicazione” voluto dai Comuni. Rimane invece l’obbligo di “bollinatura” per i contratti stipulati senza l’assistenza delle associazioni di categoria.

IMU fabbricati rurali strumentali

L’IMU sugli immobili strumentali diventa deducibile dal reddito d’impresa a partire dal 2023. Fino ad allora crescerà la percentuale di deduzione: 50% per l’IMU 2019, 60% per il 2020 e 2021 e 70% nel 2022.

Ecobonus scontato in fattura

Il contribuente che effettua lavori di efficientamento energetico del proprio edificio o di riduzione del rischio sismico ha la possibilità di ricevere invece della detrazione un contributo anticipato dal fornitore che ha effettuato l’intervento, sotto forma di sconto sul corrispetivo spettante. Il fornitore può recuperare il contributo sotto forma di credito d’imposta o può cedere a sua volta il credito ai propri fornitori di beni e servizi.